II. Giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty
5. Nâng cao năng lực tài chính và sử dụng vốn hiệu quả
Năng lực tài chính của doanh nghiệp là khả năng đảm bảo về nguồn lực tài chính cho doanh nghiệp. Một doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính là doanh nghiệp có khả năng đảm bảo vốn cho doanh nghiệp tiến hành các hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh hướng tới việc đạt mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, tối đa hóa giá trị của doanh nghiệp. Năng lực tài chính của doanh nghiệp bao gồm khả năng mở rộng nguồn vốn chủ sở hữu, huy động vốn kinh doanh, tăng khả năng sinh lời, khả năng phòng ngừa và chống đỡ rủi ro, khả năng quản lý tài chính… Trước hết, để nâng cao năng lực tài chính của công ty thì nhà quản lý doanh nghiệp cần phải quan tâm đến tình hình và kết quả hoạt động tài chính nhằm tìm ra giải pháp hoạch định và quản lý kinh doanh có hiệu quả. Công ty cần dự báo kịp thời nhu cầu về vốn để huy động, thu hồi vốn nhanh, nâng cao vòng quay của vốn để đảm bảo nguồn lực tài chính cho thực hiện dự án và thi công công trình. Để nâng cao năng lực tài chính của công ty, chúng ta có thể thực hiện một số biện pháp cụ thể sau:
5.1.Tăng nguồn vốn chủ sở hữu
Vốn chủ sở hữu là các nguồn vốn thuộc sở hữu của các cổ đông trong công ty. Công ty có thể tăng nguồn vốn chủ sở hữu bằng cách: tăng số tiền góp vốn của các nhà đầu tư, có thể là các nhà đầu tư hiện tại góp thêm vốn hoặc kêu gọi các nhà đầu tư mới góp vốn; hoặc tăng lợi nhuận chưa phân phối (lợi nhuận sau thuế), muốn tăng lợi nhuận này thì công ty phải tiến hành hoạt động kinh doanh sao cho đạt hiệu quả cao nhất, tiến tới mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận; ngoài ra thì vốn chủ sở hữu còn được tạo ra do chênh lệch đánh giá lại tài sản. Bên cạnh đó việc tăng tính thanh khoản cao cho hàng hóa bằng cách khi thực hiện các dự án hoàn thành tới đâu bán hết tới đó để lấy vốn tiếp tục tái đầu tư.
5.2.Huy động nguồn vốn kinh doanh lớn với chi phí thấp
Hiện nay có nhiều cách để huy động vốn kinh doanh, công ty có thể tiến hành một số cách sau:
- Vay vốn ngân hàng: là nguồn huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp, đặc
biệt là các doanh nghiệp bất động sản do nhu cầu về vốn lớn để thực hiện hoạt động kinh doanh. Để vay vốn ngân hàng thì uy tín của doanh nghiệp đối với ngân hàng rất quan trọng, nếu doanh nghiệp có uy tín thì việc vay vốn ngân hàng sẽ tương đối thuận lợi, nhưng nếu doanh nghiệp không có uy tín với ngân hàng thì việc vay vốn sẽ gặp rất nhiều khó khăn, phải đáp ứng các điều kiện khắt khe của ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính khác, có thể sẽ được vay ít hơn hoặc với lãi suất cao. Tuy nhiên, hiện nay việc vay vốn ngân hàng là rất khó khăn do Nhà nước thắt chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản. Do đó, doanh nghiệp cần phải huy động vốn từ các nguồn khác.
- Tích cực tham gia thị trường chứng khoán để huy động vốn: Thị trường chứng khoán luôn là nơi huy động vốn hiệu quả nhất trong các phương thức huy động vốn. Nguồn vốn này dài hạn và đủ sức phục vụ cho các kế hoạch đầu tư lâu dài. Trước hết, doanh nghiệp có thể bán cổ phiếu cho cổ đông tùy theo số tiền cần có, nếu muốn bán cho công chúng thì niêm yết chúng trên thị trường chứng khoán. Những lần sau đó khi muốn huy động vốn thì lại bán nốt số cổ phiếu còn lại hoặc là đăng ký mới. Sau đó mỗi khi muốn tăng vốn, công ty sẽ bán nốt số cổ phiếu còn giữ lại lúc đầu, hay phát hành một đợt cổ phiếu mới, gọi là phát hành mới tùy theo sự nhất trí của Hội đồng quản trị.
- Huy động vốn từ đối tác, khách hàng, hoặc người thân: để huy động được vốn
từ nguồn này thì doanh nghiệp cần phải có chữ tín. Khi cần vốn chúng ta có thể kéo dài thời hạn thanh toán với người cung cấp nguyên vật liệu cho công ty để thực hiện dự án, khoản tiền này không phải trả lãi suất mà có ngay trong quỹ của công ty, do uy tín của công ty với nhà cung ứng nên họ sẽ dễ dàng thông cảm và chấp nhận. Bên cạnh đó là việc huy động vốn từ khách hàng của công ty, đặt tiền trước lấy hàng sau. Thông thường khi xây dựng khu chung cư hoặc căn hộ thì khách hàng muốn mua phải đặt trước tiền hàng, theo quy định mới của Nhà nước thì doanh nghiệp chỉ được lấy tiền của khách hàng sau khi đã làm xong phần móng. Công ty có thể ký hợp đồng bán căn hộ với giá ưu đãi cho khách hàng và vay tiền của khách hàng với lãi suất tương đương với lãi suất ngân hàng, như vậy cả công ty và khách hàng đều có lời, công ty thì huy động được vốn còn khách hàng thì mua được căn hộ với giá rẻ. Hoặc có thể vay vốn từ người thân, bạn bè…vốn huy động từ nguồn này khá dồi dào, chúng ta có thể trả cho họ mức
lãi suất tương đương hoặc cao hơn mức lãi suất ngân hàng nhưng thấp hơn mức lãi suất mà ngân hàng cho doanh nghiệp vay.
- Ngoài ra, công ty có thể huy động vốn từ trong chính công ty mình, đó là nguồn vốn nhàn rỗi từ nhân viên. Công ty có thể phát hành trái phiếu nội bộ để
huy động vốn từ nhân viên, hoặc kêu gọi vốn nhàn rỗi của nhân viên với mức lãi suất hợp lý. Hoặc huy động vốn từ nguồn tài trợ ngắn hạn, các khoản phải nộp, phải trả cho công nhân viên, khoản tài trợ này không lớn lắm nhưng nó có thể giải quyết nhu cầu vốn mang tính tạm thời.
5.3. Nâng cao khả năng sinh lời
Khả năng sinh lời của công ty là vấn đề mà các nhà đầu tư, các cổ đông và các nhà quản lý tài chính quan tâm hàng đầu. Khả năng sinh lời của công ty là rất quan trọng nếu các nhà quản lý của công ty muốn thu hút vốn từ các nhà đầu tư và thực hiện việc tài trợ thành công cho sự phát triển của công ty. Tỷ lệ lợi nhuận cao sẽ nâng cao giá trị cổ phiếu và tránh được những rủi ro có thể đến với công ty. Để nâng cao khả năng sinh lời, doanh nghiệp cần tăng hiệu quả sản xuất kinh doanh, tăng doanh thu, giảm hoặc kiểm soát chi phí.
Thông thường để đánh giá khả năng sinh lời của công ty người ta thường thông qua các hệ số sau:
- Hệ số tổng lợi nhuận: cho biết mức độ hiệu quả khi sử dụng nguyên liệu và lao
động trong quy trình sản xuất của ban quản lý công ty.
Hệ số tổng lợi nhuận = (Doanh số- trị giá hàng mua)/ doanh số bán
Nếu hệ số tổng lợi nhuận của công ty thấp hơn so với công ty đối thủ thì phải tìm biện pháp kiểm soát tốt hơn chi phí nguyên vật liệu và lao động.
- Hệ số lợi nhuận hoạt động: hệ số này cho biết mức độ thành công trong việc tạo
ra lợi nhuận từ hoạt động của công ty, nó là thước đo xác định đòn bầy hoạt động mà công ty đạt được trong việc thực hiện hoạt động kinh doanh của mình
Hệ số lợi nhuận hoạt động= EBIT/ Doanh thu
EBIT là thu nhập trước thuế và lãi vay. Hệ số này cao có nghĩa là quản lý chi phí có hiệu quả, doanh thu tăng nhanh hơn chi phí hoạt động. Các nhà quản lý cần tìm ra nguyên nhân khiến hệ số này cao hay thấp để từ đó xác định xem công ty hoạt động có hiệu quả hay không, rồi tìm cách khắc phục
- Hệ số lợi nhuận ròng: là hệ số từ mọi giai đoạn kinh doanh, là tỷ số lợi nhuận
thuận lợi sẽ có mức lợi nhuận ròng cao hơn mức bình quân ngành. Ngoài ra, một công ty càng giảm chi phí của mình một cách hiệu quả thì lợi nhuận ròng của nó càng cao ở bất kỳ mức doanh số nào. Mức lợi nhuận ròng cao thể hiện công ty quản lý nguồn vốn của mình hiệu quả.
- Hệ số thu nhập trên cổ phần(ROE): là thước đo tỷ suất lợi nhuận của các cổ
đông, các cổ đông đặc biệt quan tâm đến hệ số này. Hệ số thu nhập trên cổ phần càng cao thì cổ phiếu càng hấp dẫn.
ROE= Lợi nhuận ròng sau thuế/ Vốn cổ đông hay giá trị tài sản ròng hữu hình
5.4. Nâng cao khả năng thanh khoản
Khả năng thanh khoản là khả năng thanh toán những khoản nợ của doanh nghiệp khi đến hạn trả bằng tiền mặt. Các nhà cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào rất quan tâm đến khả năng này của doanh nghiệp. Khả năng thanh khoản cao sẽ giúp doanh nghiệp có vị thế hơn trong mắt các nhà cung cấp. Để nâng cao tính thanh khoản, công ty có thể thực hiện theo một số cách sau:
- Tận dụng tài khoản chuyển khoản trong các hoạt động tài chính vì nó sẽ làm cho công ty có một khoản lợi tức từ khoản tiền mặt dôi ra sau khi đã chi trả hoặc chuyển khoản lượng tiền dự trữ vào tài khoản tiết kiệm.
- Giám sát những khoản phải thu một cách thật hiệu quả để đảm bảo có thể thu hồi những khoản cần thu sớm nhất. Đối với nhà cung cấp thì nên thương lượng những điều khoản thanh toán dài hạn để giữ tiền mặt trong tay càng lâu càng tốt. - Công ty cần có kế hoạch khai thác năng lực máy móc thiết bị nhàn rỗi của mình bằng các hình thức cho thuê, coi đây là một giải pháp để tạo ra lợi nhuận cho Công ty. Đồng thời Công ty cần thanh lý vật tư, thiết bị tồn kho, tài sản sủ dụng không hiệu quả nhằm giảm tối đa vốn lưu động ứ đọng trong sản xuất.
- Tổ chức thi công nhanh, dứt điểm từng hạng mục công trình, thực hiện theo kiểu “ cuốn chiếu” các dự án, hoàn thành đến đâu bán đến đó để thu hồi vốn cho chủ đầu tư tiếp tục thực hiện những dự án khác.