4. Ý nghĩa trong học tập và thực tiễn của đề tài
1.3.3.Bồi thường, hỗ trợ về tài sản
* Nguyên tắc chung
Theo Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì nguyên tắc bồi thường được xác định như sau:
- Tài sản gắn liền với đất, khi Nhà nước thu hồi đất bị thiệt hại thì được bồi thường. - Tài sản gắn liền với đất, khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đĩ thuộc đối tượng khơng được bồi thường thì tuỳ trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ.
- Các tài sản tạo lập không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc tạo lập sau ngày 01/07/2004 trái với mục đích sử dụng đất hoặc sau khi có quyết định thu hồi đất không được bồi thường.
- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất di chuyển được thì chỉ được bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
* Bồi thường di chuyển mồ mả Mức bồi thường = Chi phí đất đai + Đào, bốc, di chuyển mộ + Xây dựng lại mộ + Chi phí khác * Bồi thường cây trồng, vật nuôi
- Cây hàng năm: Bồi thường bằng giá trị sản lượng thu hoạch của cây trồng chính tính theo năng suất cây trồng vụ cao nhất trong 3 năm trước đó và thời giá nông sản tại thời điểm thu hồi đất.
- Cây lâu năm:
Cây mới trồng = Chi phí đầu tư ban đầu + chi phí chăm sóc
Cây đang thu hoạch = (Số lượng từng loại cây x giá bán cây) – giá trị thu hồi (nếu có)
- Vật nuôi: đến thời kỳ thu hoạch không bồi thường
Chưa đến thời kỳ thu hoạch, bồi thường thiệt hại do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển được thì bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển.
* Hỗ trợ khi thu hồi đất
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định các khoản hỗ trợ cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
- Hỗ trợ di chuyển
+ Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ kinh phí để di chuyển.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt.
+ Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu TĐC) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở.
- Hỗ trợ tái định cư
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
+ Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 21 Nghị định này) thì được hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định sau đây:
++ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;
++ Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;
++ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại các điểm a và b khoản này được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.
+ Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền. Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp.
- Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở
+ Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
+ Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% – 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng. Xác định giá đất sát với giá thị trường tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được bồi thường bằng đất được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức sau:
- Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5-5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi;
- Hỗ trợ bằng một suất đất ở hoặc 1 căn hộ chung cư hoặc 1 suất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Trường hợp người được hỗ trợ có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn phí đào tạo cho 1 khóa học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động. Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối tượng chuyển đổi nghề.
1.4. Những kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
1.4.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
1.4.1.1. Australia
Luật đất đai Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu của Nhà nước và sở hữu tư nhân. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có bất cứ sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất
đai. Theo luật đất đai Australia năm 1989 có hai loại thu hồi đất đó là thu hồi đất tự nguyện và thu hồi đất bắt buộc. Chủ có đất cần thu hồi và người thu hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận của hai bên và căn cứ vào giá cả thị trường. Thực chất việc giải phóng mặt bằng ở đây chỉ là việc mua bán đất đai theo giá thoả thuận giữa người mua và người bán, cho nên giải phóng mặt bằng chỉ mang tính thủ tục vì đất đai thuộc sở hữu của tư nhân. Qua đây ta thấy với Australia nói riêng và các quốc gia tư bản chủ nghĩa khác nói chung, thị trường đất đai phát triển theo quy luật hàng hoá thị trường và hàng hoá được mua bán tự do, chế độ sở hữu tư nhân về đất đai được xác lập ổn định, quá trình tích luỹ đất đai có thể lên đến đỉnh cao, thị trường mang tính chất độc quyền và các nước này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất đai không áp đặt giới hạn hành chính với thị trường đất đai.
1.4.1.2. Trung Quốc
Pháp luật đất đai ở Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với pháp luật đất đai ở Việt Nam. Nhìn về tổng thể Trung Quốc là một nước khá mạnh trong công tác bồi thường, tái định cư. Nguyên nhân chính của thành công đó là do Trung Quốc có một hệ thống pháp luật đầy đủ, đồng bộ, phù hợp với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất năng động, kho học. Cùng với một nhà nước pháp quyền vững chắc, năng lực thể chế của chính quyền địa phương theo thẩm quyền có hiệu lực cao,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
người dân có ý thức chấp hành pháp luật nghiêm minh. Bên cạnh đó tuy là một quốc gia có diện tích lãnh thổ rộng lớn nhưng việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thật sự là tiết kiệm, Nhà nứơc Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, do vậy thị trường đất đai hầu như không tồn tại, mà chỉ có thị trường nhà cửa. Trung Quốc xây dựng chính sách và các thủ tục rất chi tiết rõ ràng, buộc hoạt động tái định cư với nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó mục tiêu của chính sách này là cung cấp cơ hội cho tái định cư thông qua cách tiếp cận cơ bản nơi ở ổn định, tạo nguồn lực sản xuất cho người thuộc diện bồi thường, Nhà nước thông báo cho người dân biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời gian một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu tái định cư mới. Việc đền bù thiệt hại được thực hiện với mức giá bồi thường theo tiêu chuẩn thị trường. Mức giá được Nhà nước quy định phù hợp cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế. Với đất nông nghiệp, giá đền bù được tính theo tính chất của đất và loại đất (tốt hay xấu). Đối với các dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư chi tiết được chuẩn bị trước thông qua dự án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng địa phương, từng hộ gia đình và từng người bị ảnh hưởng.
1.4.1.3. Đài Loan
Điều 208 Luật Đất đai Đài Loan quy định “Do nhu cầu xây dựng các công trình công cộng, Nhà nước có thể trưng thu đất tư hữu theo quy định của luật này, nhưng phạm vi trưng thu phải hạn chế trong nhu cầu cần thiết của công trình đó, như công trình quốc phòng, công trình giao thông, công trình công cộng, vệ sinh công cộng, cơ quan Chính phủ, cơ quan tự trị của địa phương, kiến trúc công cộng khác, sự nghiệp khoa học kỹ thuật và từ thiện, các công trình công cộng khác do Chính phủ xây mới phục vụ lợi ích công cộng”.
Ở Đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu của Nhà nước (công hữu) chiếm 69% tổng diện tích tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu tư nhân chiếm 31% bao gồm đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của nông dân và đất của các tổ chức tư nhân khác.
Pháp luật Đài Loan cũng quy định rõ về những trường hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu đất đai tư hữu khi thiên nhiên biến đổi thành đầm hồ hoặc thủy đạo có thể vận chuyển được thì quyền sở hữu tự triệt tiêu. Hoặc người có quyền sở hữu và gia
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
đình đã đi khỏi huyện thị nơi có đất đó liên tục trong thời gian 5 năm liền.
Trong Luật Đất đai Đài Loan quy định cụ thể các loại đất không được trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của bờ biển, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của đầm hồ và đầm hồ hình thành tự nhiên cần dùng cho công cộng, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của hai bên hồ và đường thủy đạo có thể làm đường vận chuyển, đất đai nằm trong một giới hạn nhất định của hồ, và hồ đầm, mương máng nằm trong khu vực của thành phố, thị trấn, đường giao thông công cộng, đất suối nước khoáng, đất thác nước, đất dùng cho nguồn nước công cộng, đất danh lam thắng cảnh, cổ tích, những đất khác mà pháp luật cấm không được tư hữu. Những loại đất này pháp luật quy định nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy định của pháp luật. Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả lại tiền đất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của đất.
Pháp luật Đài Loan còn quy định những diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong đất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân.
Đất đai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý. Qua các quy định trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tích đất thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, khi nào dân không đồng ý bán thì lúc đó Nhà nước mới trung thu.
Đảm bảo nguyên tắc nếu phải di chuyển đi nơi khác người dân vẫn mua được đất và xây dựng được nhà ở.
Trước đây tình trạng dân khiếu kiện nhiều do giá bồi thường thấp nhưng nay Chính phủ bồi thường cao theo giá thị trường (theo giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên một số hộ dân hiện nay không bán được đất lại muốn Chính phủ mua lại.