4. Ý nghĩa trong học tập và thực tiễn của đề tài
1.2.5. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
1.2.5.1. Yếu tố quản lý nhà nước về đất đai:
a. Việc Hội đồng ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã Hội đồng hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc Hội đồng hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc Hội đồng ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù.
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,...
Từ năm 2004 đến nay, việc lập hồ sơ địa chúnh phải được thực hiện theo quy định tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại hồ sơ địa chính là rất cần thiết.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
1.2.5.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Hội đồng hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55) [4]:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã Hội đồng hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
1.2.5.3. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật đất đai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Luật đất đai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tài