2.
5.2.2.3. Nâng cao tính minh bạch về thông tin phát triển bất động sản
+ Triển khai áp dụng mạnh mẽ hơn nữa cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định trong Luật Đất đai năm 2003.
+ Thông báo công khai thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng và tại các trụ sở cơ quan nhà nước về tất cả các khâu của quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở bao gồm: kêu gọi đầu tư, lựa chọn nhà thầu; lập, phê duyệt quy hoạch và dự án; đầu tư xây dựng; giao dịch nhà ở và quản lý sử dụng để người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát.
+ Kiểm soát chặt chẽ việc phê duyệt và cấp phép đầu tư. Việc cấp phép đầu tư phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch đô thị và năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng như những đánh giá về thực trạng nhu cầu trên địa bàn.
TÓM TẮT CHƯƠNG 5
Chương 5 này đề xuất các giải pháp và kiến nghị, đây là kết quả cuối cùng của đề tài nghiên cứu. Luận văn đưa ra được nhóm giải pháp ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM dựa trên kết quả nghiên cứu kết hợp của ước lượng mô hình hồi quy OLS và VAR. Các nhóm giải pháp tương ứng với các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở trong giai đoạn nghiên cứu, luận văn tìm ra bằng chứng chứng minh: nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường Bất động sản; nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản; nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư.
Xuất phát từ cơ sở lý luận và kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất các kiến nghị với Chính phủ, gồm hai kiến nghị về hình thành các quỹ về bất động sản và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.
KẾT LUẬN
Trong giai đoạn 2005 – 2013, thị trường bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đã trải qua những đợt tăng và giảm giá rõ nét. Các cơn sốt giá nhà đất diễn ra khắp nơi là hệ quả do hoạt động đầu cơ tràn lan, đồng thời qua đó tác động trở lại, kích thích và thu hút lượng đầu cơ tham gia vào thị trường ngày càng mạnh. Sự tăng giá nhà đất với tốc độ nhanh và kéo dài khiến mức giá bình quân vượt xa tiền thuê nhà, dẫn đến sự hình thành biến động giá bất động sản nhà đất để ở. Mục tiêu của luận án là tập trung phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở, trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để ở tại Tp. Hồ Chí Minh trong tương lai. Với kết cấu 5 chương, luận văn đã đạt được các kết quả sau:
Về mặt lý luận: Luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về biến động giá bất động sản và tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài, từ đó rút ra bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS nhà đất để ở.
Về mặt thực tiễn: Thông qua phân tích thực trạng cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở, khảo sát các chỉ số và sử dụng cách tiếp cận định lượng, luận án đã chứng minh được sự tồn tại của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM. Sử dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng, luận án đã làm sáng tỏ bốn nguyên nhân chính dẫn đến sự hình thành và phát triển bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Tp. Hồ Chí Minh, bao gồm: tính kém minh bạch của thị trường bất động sản, sự hạn chế trong quản lý nhà nước vềthị trường bất động sản, tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư, sự điều tiết thiếu hiệu quả nguồn vốn vào thị trường bất động sản.
Về giải pháp ứng dụng vào thực tiễn: tác giả đưa ra các giải pháp nhằm ổn định tình trạng biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Tp. Hồ Chí Minh trong tương lai. Bên cạnh đó, đề xuất các kiến nghị mang tính đóng góp với Chính phủ bao gồm việc hình thành các quỹ về bất động sản và nâng cao tính minh bạch trên thị trường bất động sản.
Với những kết quả nói trên, luận văn đã giải quyết được mục tiêu nghiên cứu và các câu hỏi đặt ra. Những kết quả nghiên cứu của luận án không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn khi vận dụng vào điều kiện cụ thể của thị trường bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM.
TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT
[1] Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để
hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam, Trung tâm
Đô thị quy hoạch đất đai.
[2] Phan Thị Cúc và ctg (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh.
[3] Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, NXB. Xây dựng.
[4] Đinh Tuấn Minh (2009), Khủng hoảng kinh tế hiện nay: Phân tích và khuyến
nghị từ lý thuyết kinh tế trường phái Áo, Bài nghiên cứu NC-09/2009,
Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR).
[5] Phùng Văn Nghệ (2005), Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề kinh tế trong thị trường Bất động sản, Trung tâm Đô thị quy hoạch đất
đai.
[6] Lê Thanh Ngọc (2014), Phân tích ảnh hưởng của các nhân tố tài chính đến bong bóng bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển
và Hội Nhập, Số 15(25).
[7] Nguyễn Văn Trình và ctg (2010), Kinh doanh bất động sản – Những vấn đề cơ bản, NXB.Thanh Niên.
[8] Nguyễn Ngọc Vinh (2012), Thẩm định giá bất động sản, NXB.Lao động – Xã
hội
[9] Bộ luật dân sự (2005), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, điều 174 – trang 88. [10] Bộ Xây dựng, Thông tư số 05/1993/TT-BXD ngày 09 tháng 02 năm 1993. [11] Bộ Xây dựng (Phòng Thị trường bất động sản – Cục Quản lý nhà và thị trường
bất động sản – Bộ Xây dựng), Dữ liệu về thị trường bất động sản từ 2000 – 2013.
[12] Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo dư nợ cho vay các năm 2004 – 2013.
[13] Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, Báo cáo vốn đầu tư nước ngoài vào Thành phố Hồ Chí Minh các năm 2004 – 2012.
[14] Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Cập nhật tình hình thị trường bất động sản từ năm 2009 – 2012.
[15] Tổng cục Thống kế, Niên giám thống kê các năm từ 2000 – 2012.
[16] Viện Nghiên cứu Đào tạo Kinh tế và Tài chính (2012), Chuyên đề thị trường bất động sản.
[17] Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển – Đại học Kinh tế Quốc dân(2013), Tính minh bạch của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. [18] Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Báo cáo đánh
giá tác động của việc gia nhập WTO đến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
[19] Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2008), Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng và giải pháp.
[20] Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng (2013), Tín dụng bất động sản và bong bóng bất động sản: thực trạng và giải pháp, 2013. [21] Viện Kinh tế Xây dựng (2012), Thực trạng và giải pháp cho thị trường bất
động sản.
TIẾNG ANH
[22] Anna Scherbina (2012), Asset Bubbles: an Application to Residential Real
Estate, European Financial Management, 18 (3).
[23] Bardhan, A. D., R. Datta, R. H. Edelstein, and S.K. Lum (2003), A tale of two
sector: Upward mobility and the private housing market in Singapore,
Journal of Housing Economics 12, 83-105.
[24] Barlevy. G., (2007), Economic theory and asset bubbles, Federal Reserve Bank of Chicago: Economic Perspective, 3Q/2007.
[25] Calverley, J. P., (2009), Khi bong bóng vỡ, Bản dịch của Thu Hương và ctg, NXB. Trẻ, 2010.
[26] Case, K. E. and Shiller, R. J., (1989), The efficiency of the market for single
family homes, American Economic Review, Vol.79, pp.125-37.
[27] Chen, R. D., Gan, C., Hu, B. & Cohen, D. A. (2013), An Empirical Analysis of House Price Bubble: A Case Study of Beijing Housing Market, Research in Applied Economics, Vol. 5, No. 1, p.77-97.
[28] David Begg and Stanley Fischer, Rudigger Dornbusch (2008), Kinh tế học, NXB Thống kê, Hà Nội.
[29] Frankline Allen and Douglas Gale (2000), Bubbles and Crisis, The Economic Journal, Vol. 110(460), pp. 236-255.
[30] Friedrich August von Hayek (1912), Théorie des Geldes und der
Umlaufsmittel.
[31] Gerlach. S., (2004), Bank lending and property prices in Hong Kong, Journal of Banking & Finance, 29, 461-81.
[32] Guo, F., Huang, Y.S., (2010), Does “hot money” drive China's real estate and
stock markets?, International Review of Economics and Finance 19,
452–466.
[33] Kahneman, D., và Tversky, A., (1979), Prospect theory: An analysis of
decision under risk, Econometrica, 263-91.
[34] Ludwig von Mises (1912), The Austrian Theory of the Trade Cycle and other
Essays, Ludwig von Mises Institute.
[35] Omer Bayar and William S.Neilson (2010), The Peculiar Economics of
Housing Bubbles, Contemporary Economic Policy, 29(3), 374-384.
[36] Pillay. S., (2005), Evidence and determinants of real estate bubbles: The case
of Singapore, University of Nottingham.
[37] Krugman, P., (2009), Sự trở lại của kinh tế học suy thoái, NXB. Trẻ.
[38] Rahman, M. M., Khanam, R. & XU, S. (2012), The Factors Affecting Housing
Price in Hangzhou: An Empirical Analysis, International Journal of
Economic Perspective, Vol.6, No. 4, p.57-66.
[39] Shen, Y., Hui, E. C. & Liu, H. (2005), Housing Price Bubles in Bejing and
Shanghai, Management Decision, Vol.43, No.4, p. 611-627.
[40] Shiller, R. J., (2000), Irational Exuberance, Princeton, N.J.: Princeran University Press.
[41] Tsatsaronis, K., and H. Zhu. (2004), What drives housing price dynamics:
cross – country evidence, Bank of International Settlements Quarterly
Review, Bank of International Settlements, Basle, Switzerland. [42] Twelfth Edition, The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institue.
[43] Warwick McKibbin (2006), Bursting of the US housing bubbles, Essential Economic Analysis for Strategic Thinkers, No. 14.
[44] Xu, X.E., Chen, T., (2012), The effect of monetary policy on real estate price
growth in China, Pacific-Basin Finance Journal 20, 62–77.
[45] Yanbing Zhang (2012), Exploring determinants of housing price: A case study of Chinese experience in 1999 – 2010, Journal homepage:
WEBSITE
[46] Hoàng Nam (2012), Nhìn lại chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam, http://cafeland.vn/phan-tich/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cua-
thi-truong-bat-dong-san-viet-nam--20714.html, cập nhật 10/02/2012 8:24
AM
. PHỤ LỤC 1
KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH 1
MODEL 1
Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares
Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4
Included observations: 34 after adjustments
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
DGDP 0.133639 1.861574 0.071788 0.9433
M2 0.415802 0.201527 2.063260 0.0481
FDI 0.007795 0.046250 0.168539 0.8673
VNI 0.020843 0.029202 0.713765 0.4811
C -0.012154 0.005808 -2.092725 0.0452
R-squared 0.213472 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.104985 S.D. dependent var 0.013489 S.E. of regression 0.012761 Akaike info criterion -5.749759 Sum squared resid 0.004723 Schwarz criterion -5.525295 Log likelihood 102.7459 Hannan-Quinn criter. -5.673210 F-statistic 1.967723 Durbin-Watson stat 2.622063 Prob(F-statistic) 0.125935
PHỤ LỤC 2
KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH 2
MODEL 2
Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares
Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4
Included observations: 34 after adjustments
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
DGDP 0.425526 1.961462 0.216943 0.8298
FDI 0.018801 0.049991 0.376082 0.7096
REL 0.053750 0.059395 0.904966 0.3729
VNI 0.024484 0.032145 0.761681 0.4524
C -0.002248 0.002741 -0.820218 0.4188
R-squared 0.122786 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.001791 S.D. dependent var 0.013489 S.E. of regression 0.013477 Akaike info criterion -5.640637 Sum squared resid 0.005267 Schwarz criterion -5.416172 Log likelihood 100.8908 Hannan-Quinn criter. -5.564088 F-statistic 1.014804 Durbin-Watson stat 2.654981 Prob(F-statistic) 0.416041
PHỤ LỤC 3
KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH 3
MODEL 3
Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares
Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4
Included observations: 34 after adjustments
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
FDI 0.027953 0.043225 0.646678 0.5229
REL -0.000153 0.055715 -0.002754 0.9978
CPI -0.734100 0.257335 -2.852705 0.0079
VNI 0.010757 0.027267 0.394503 0.6961
C 0.007028 0.004026 1.745654 0.0915
R-squared 0.313896 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.219261 S.D. dependent var 0.013489 S.E. of regression 0.011919 Akaike info criterion -5.886359 Sum squared resid 0.004120 Schwarz criterion -5.661894 Log likelihood 105.0681 Hannan-Quinn criter. -5.809810 F-statistic 3.316909 Durbin-Watson stat 2.996305 Prob(F-statistic) 0.023554
PHỤ LỤC 4
KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH 4
MODEL 4
Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares
Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4
Included observations: 34 after adjustments
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
VNI 0.024122 0.027194 0.887032 0.3819
R -0.128295 0.068235 -1.880194 0.0695
C 0.017194 0.010025 1.715035 0.0963
R-squared 0.167970 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.114291 S.D. dependent var 0.013489 S.E. of regression 0.012695 Akaike info criterion -5.811166 Sum squared resid 0.004996 Schwarz criterion -5.676488 Log likelihood 101.7898 Hannan-Quinn criter. -5.765237 F-statistic 3.129133 Durbin-Watson stat 2.581285 Prob(F-statistic) 0.057830
PHỤ LỤC 5
KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG
TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH 1
MODEL 1.1
Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares
Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4
Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 13 iterations
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
DGDP 2.072603 1.535503 1.349788 0.1883 M2 0.377244 0.180685 2.087848 0.0464 FDI -0.017898 0.040018 -0.447250 0.6583 VNI 0.019718 0.025190 0.782769 0.4406 C -0.010192 0.005070 -2.010045 0.0545 AR(1) -0.439348 0.184967 -2.375281 0.0249
R-squared 0.334733 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.211535 S.D. dependent var 0.013698 S.E. of regression 0.012163 Akaike info criterion -5.817908 Sum squared resid 0.003994 Schwarz criterion -5.545815 Log likelihood 101.9955 Hannan-Quinn criter. -5.726357 F-statistic 2.717036 Durbin-Watson stat 2.161899 Prob(F-statistic) 0.040980
MODEL 1.2
Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares
Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4
Included observations: 32 after adjustments Convergence achieved after 11 iterations
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
DGDP 3.130268 1.398880 2.237696 0.0344 M2 0.442407 0.156760 2.822195 0.0092 FDI -0.044204 0.033674 -1.312689 0.2012 VNI 0.014519 0.023552 0.616456 0.5432 C -0.010978 0.004304 -2.550660 0.0173 AR(1) -0.620350 0.193958 -3.198379 0.0037 AR(2) -0.306984 0.195134 -1.573199 0.1282
R-squared 0.429802 Mean dependent var -0.000895 Adjusted R-squared 0.292954 S.D. dependent var 0.013912 S.E. of regression 0.011698 Akaike info criterion -5.868219 Sum squared resid 0.003421 Schwarz criterion -5.547590 Log likelihood 100.8915 Hannan-Quinn criter. -5.761940 F-statistic 3.140732 Durbin-Watson stat 2.201457 Prob(F-statistic) 0.019586
PHỤ LỤC 6
KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG
TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH 2
MODEL 2.1
Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares
Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4
Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 13 iterations
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
DGDP 2.402586 1.628064 1.475731 0.1516 FDI 0.004629 0.040556 0.114132 0.9100 REL 0.056580 0.054521 1.037771 0.3086 VNI 0.013604 0.029104 0.467432 0.6439 C -0.001322 0.002077 -0.636205 0.5300 AR(1) -0.423574 0.181849 -2.329263 0.0276
R-squared 0.255922 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.118129 S.D. dependent var 0.013698 S.E. of regression 0.012863 Akaike info criterion -5.705950 Sum squared resid 0.004467 Schwarz criterion -5.433858 Log likelihood 100.1482 Hannan-Quinn criter. -5.614400 F-statistic 1.857300 Durbin-Watson stat 2.089456 Prob(F-statistic) 0.135289
PHỤ LỤC 7
KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG
TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH 3
MODEL 3.1
Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares
Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4
Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 11 iterations
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
FDI 0.027317 0.031783 0.859494 0.3976 REL -0.001380 0.047087 -0.029308 0.9768 CPI -0.754137 0.185957 -4.055446 0.0004 VNI 0.009657 0.022728 0.424876 0.6743 C 0.007385 0.002898 2.548324 0.0168 AR(1) -0.502098 0.172605 -2.908944 0.0072
R-squared 0.487988 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.393171 S.D. dependent var 0.013698 S.E. of regression 0.010670 Akaike info criterion -6.079749 Sum squared resid 0.003074 Schwarz criterion -5.807656 Log likelihood 106.3159 Hannan-Quinn criter. -5.988198 F-statistic 5.146627 Durbin-Watson stat 2.214218 Prob(F-statistic) 0.001921
MODEL 3.2
Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares
Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4
Included observations: 32 after adjustments Convergence achieved after 9 iterations
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
FDI 0.021147 0.027453 0.770272 0.4484 REL 0.010396 0.044854 0.231783 0.8186 CPI -0.787825 0.170567 -4.618850 0.0001 VNI 0.002906 0.022318 0.130203 0.8974 C 0.007819 0.002602 3.005350 0.0060 AR(1) -0.648554 0.194343 -3.337159 0.0026 AR(2) -0.271525 0.197905 -1.371992 0.1823
R-squared 0.540663 Mean dependent var -0.000895 Adjusted R-squared 0.430422 S.D. dependent var 0.013912 S.E. of regression 0.010499 Akaike info criterion -6.084420 Sum squared resid 0.002756 Schwarz criterion -5.763790 Log likelihood 104.3507 Hannan-Quinn criter. -5.978140 F-statistic 4.904380 Durbin-Watson stat 2.040393 Prob(F-statistic) 0.001939
MODEL 3.3
Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares
Sample (adjusted): 2006Q2 2013Q4
Included observations: 31 after adjustments Convergence achieved after 15 iterations
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
FDI 0.018028 0.028808 0.625798 0.5376 REL 0.025383 0.051147 0.496282 0.6244 CPI -0.739820 0.171996 -4.301375 0.0003 VNI 0.000245 0.023353 0.010505 0.9917 C 0.007079 0.002616 2.706347 0.0126 AR(1) -0.716672 0.218512 -3.279791 0.0033