2.
2.1.3.3. Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở
Giá cả hàng hóa bất động sản nhà đất để ở
Giá cả hàng hóa là mức giá mà người bán đồng ý bán và người mua đồng ý mua, nói cách khác là mức giá cung – cầu gặp nhau. Giá cả hàng hóa trên thị trường là mức giá hình thành tại điểm cân bằng cung – cầu, gọi là giá cân bằng.
Giá cả hàng hóa bất động sản nhà đất để ở là mức giá mà cung – cầu bất động sản gặp nhau. Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, giá trị bất động sản được ước tính thông qua việc thẩm định giá, việc định giá bất động sản phải căn cứ trên các quy định của Nhà nước về chế độ quản lý sử dụng, gắn với quyền và nghĩa vụ của người được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu. Do bất động sản hàng hóa đặc biệt không thể di dời được, nên trong quy trình định giá phải qua giai đoạn điều tra khảo sát thực địa trên từng đối tượng cần định giá.
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng bên trong hàng hóa BĐS. Vậy nên, nói “giá đất” chính là nói đến khả năng sinh lợi từ đất, hoặc hiểu quả mang lại khi đầu tư vốn vào mảnh đất đó.
Quy luật cung cầu
Khi nguồn cung BĐS nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến giá cả thị trường BĐS tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.
Quy luật giá cả
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung – cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm của thị trường bất động sản là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do
vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung – cầu, giá cả thị trường của một loại hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích tăng “cung”, đồng thời làm cho “cầu” giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm sẽ là tăng “cầu” và giảm “cung”. Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết quan hệ cung – cầu và tác động trở lại đối với yếu tố cung – cầu, hình thành cung – cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.
Thị trường bất động sản nhà đất để ở là một thị trường đặc thù. Một mặt, với tính cách BĐS là hàng hóa tiêu dùng, cung nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá còn cầu nhà đất biến động tỷ lệ nghịch với giá. Mặt khác, với tính cách BĐS là tài sản đầu tư, khi giá nhà đất trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tương lai tiếp tục tăng, cầu có thể không giảm xuống mà có xu hướng tăng lên và ngược lại, cung nhà đất không tăng lên mà có xu hướng giảm xuống.
Xét chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và cầu nhà đất tăng hay giảm là phụ thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu tư trong bản thân hàng hóa nhà đất. Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu tư thì khi giá cả thay đổi, cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hướng như các hàng hóa tiêu dùng khác, nghĩa là giá tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến cung giảm và cầu tăng. Ngược lại, nếu tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng, sự biến động của cung cầu trước sự thay đổi giá sẽ có xu hướng nghịch chiều so với các hàng hóa thông thường. Trong trường hợp này, khi giá nhà đất tăng dẫn đến cung giảm do người dân găm giữ tài sản chờ giá cao hơn mới bán và cầu tăng do giới đầu cơ tích cực tham gia vào thị trường. Khi giá nhà đất giảm xuống có thể khiến cung tăng lên do lượng hàng găm giữ được xả ra còn cầu nhà đất giảm xuống do lực lượng đầu cơ rút khỏi thị trường. Tùy vào từng thị trường, từng thời điểm mà tính chất tiêu dùng trong hàng hóa nhà đất trội hơn tính chất đầu tư hay ngược lại, tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng.