2.
3.2.2.2. Nguyên nhân của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố
(1). Tính minh bạch của thị trường bất động sản
Thông tin về hiện trạng, giao dịch BĐS cũng như quy hoạch đất đai, về quá trình triển khai, phát triển các dự án còn kém minh bạch và khó tiếp cận. Đây là điều kiện để các nhà đầu tư trục lợi bằng việc mua bán lại các lô đất để hưởng chênh lệch giá, làm méo mó quan hệ cung cầu, đẩy giá tăng cao; phân tích chiều ngược lại nhận thấy rằng tính minh bạch trên thị trường BĐS là một trong những yếu tố tác động đến biến động giá BĐS nhà đất để ở.
+ Thứ nhất, tại TP.HCM, một lượng lớn BĐS vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở. Mặc dù trong những năm qua, Thành phố đã đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ pháp lý cho BĐS và kết quả đã có những tiến bộ so với trước, song nhìn chung, quá trình cấp giấy chứng nhận cho người dân còn rất chậm so với yêu cầu đặt ra.
Biểu đồ 3.6: Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP.HCM
Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM[14]
+ Thứ hai, phần lớn các giao dịch BĐS thuộc về thị trường phi chính thức, không thông qua sàn giao dịch BĐS. Do đó, các thông tin về cung cầu, giá cả bất động sản rất khó tiếp cận và kém minh bạch. Biểu đồ 3.7 cho thấy tầm quan trọng của các kênh thông tin trong quyết định mua bán nhà đất trên địa bàn TP.HCM.
Biểu đồ 3.7: Các hình thức thông tin mua bán BĐS tại TP.HCM
Nguồn: Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển – Đại học KTQD[17]
+ Thứ ba, Biểu đồ 3.8 trình bày khả năng tiếp cận thông tin của người dân về quy hoạch trong vùng tại TP.HCM. Theo đó, tỷ lệ người dân biết về quy hoạch sau khi thực hiện quy hoạch có xu hướng giảm dần. Tỷ lệ người dân biết về quy hoạch trong thời gian sau khi công bố quy hoạch đến trước khi thực hiện quy hoạch có xu hướng tăng dần theo thời gian. Một mặt, xu hướng trên phản ánh sự công bố thông tin về quy hoạch đã có tiến bộ đáng kể và khả năng tiếp cận thông tin của người dân ngày càng tốt hơn. Mặt khác, số lượng người dân chỉ biết về quy hoạch sau khi thực hiện quy hoạch vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể, chiếm 51% trong giai đoạn 2011 – 2013, cho thấy tình trạng công bố thông tin về quy hoạch nhìn chung vẫn còn yếu.
Biểu đồ 3.8: Tỷ lệ người dân trong vùng biết thông tin về quy hoạch
Nguồn: Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển – Đại học KTQD[17]
(2). Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản
Hiện nay ở nước ta, chưa có hệ thống các cơ quan chuyên trách quản lý bất động sản. Hoạt động quản lý nhà nước về BĐS rất dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành. Vai trò của cơ quan địa chính chủ yếu là thực hiện chức năng tham mưu, hầu hết các giao dịch chủ yếu về BĐS đều không thuộc thẩm
quyền quyết định như: giao đất, đăng ký sử dụng đất, định giá đất để tính thuế và đền bù, giải quyết tranh chấp,... Do đó, công tác quản lý nhà nước về BĐS còn chống chéo giữa các cơ quan chức năng, đồng thời có nhiều việc chưa có cơ quan nào chịu tránh nhiệm triển khai như: đăng ký tài sản, đăng ký chuyển dịch BĐS,...
Quy hoạch xây dựng được coi là yếu tố quan trọng, tuy nhiên hiện nay, vấn đề quy hoạch xây dựng vẫn còn thiếu và chưa đồng bộ. Các thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà đất còn phức tạp. Mặc dù các thủ tục hành chính như lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch, thẩm định và chấp thuận chủ trương đầu tư đã có nhiều cải tiến, nhưng lĩnh vực đất đai như giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa cải tiến nhiều. Thủ tục trong đầu tư xây dựng nhà ở quy định theo pháp luật nhà ở và pháp luật về Đầu tư chưa thống nhất, việc Luật Đầu tư quy định các chủ đầu tư trong nước phải làm thủ tục để đăng ký đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư đã gây thêm thủ tục phiền hà, làm tăng chi phí và mất nhiều thời gian cho các chủ đầu tư. Các quy định thủ tục thu, nộp tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), các khoản thuế, lệ phí, phí liên quan đến nhà đất gây khó khăn .
Việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và nhà ở chưa được thực hiện thường xuyên và triệt để. Nhà nước chưa thể hiện được vai trò định hướng thị trường khiến nhiều hoạt động đầu tư mang nặng tính tự phát, chạy theo phong trào, tâm lý bầy đàn trong mua bán vẫn còn phổ biến, từ đó cung cầu bị mất cân đối, giá cả bị đẩy lên cao ngoài tầm kiềm soát.
(3). Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản
Biểu đồ 3.9: Cung tiền M2 và dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM
Biểu đồ 3.10: Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại TP.HCM
Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM[13]
, Bộ Xây dựng[11]
Biểu đồ 3.9 cho thấy tác động của mức tăng cung tiền M2 đến tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM. Đồng thời kết hợp biêu đồ 3.10 về tốc độ tăng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS TP.HCM với tốc độ tăng giá nhà đất tại TPHCM. Ta có những phân tích cụ thể qua các năm như sau:
+ Trong giai đoạn 2004 – 2007, chỉ số giá cả thấp là điều kiện tiền đề để tăng mức cung tiền. Tăng trưởng cung tiền M2 trong năm các năm 2004, 2005 và 2006 là xấp xỉ trên dưới 30%, nhưng đến năm 2007 tăng trưởng cung tiền M2 nhảy vọt lên trên 46%. Điều này, kết hợp với dòng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS của Thành phố tăng mạnh (năm 2007 tăng 71,5% so với năm 2006) một mặt tạo cơ sở để tăng trưởng tín dụng BĐS được duy trì ở mức cao, khoảng 73,3% năm 2007. Đồng thời, qua đó thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ở mức độ bùng nổ. Trong năm 2007, thị trường phát triển rất nóng, giá cả được đẩy lên từng ngày, tính trung bình mức giá nhà ở cuối năm 2007 đã tăng khoảng 35% so với đầu năm. Mặt khác, việc tăng cung tiền với tốc độ cao đã gây sức ép lên chỉ số giá cả. Lạm phát trong năm 2007 là 12,6% thì đến năm 2008 đã tăng lên mức 19,89%. Trước diễn biến bất ổn của kinh tế vĩ mô,trong năm 2008, NHNN đã kịp thời sử dụng đồng bộ và quyết liệt các giải pháp thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát. Điều này đã có tác dụng làm cho tốc độ tăng cung tiền giảm xuống còn 20,3%, đồng thời lạm phát giảm dần và đạt mức âm vào 3 tháng cuối năm. Chính sách thắt chặt tiền tệ quyết liệt của NHNN trực tiếp tác động làm giảm tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS của Thành phố xuống mức -25%, qua đó góp phần ngăn ngừa tình trạng phát triển quá nóng của thị trường BĐS.
+ Tính đến cuối năm 2008, giá nhà đất bình quân đã giảm 4,42% so với tốc độ tăng 35,04% năm 2007[11]
.Vào thời điểm cuối năm 2008, nhiều phân khúc rơi vào trầm lắng, lượng giao dịch tương đối nhỏ giọt.Sang năm 2009, tình hình kinh tế vĩ mô có nhiều thuận lợi hơn. Chỉ số giá tiêu dùng bình quân tăng 6,88% so với năm 2008. Tăng trưởng cung tiền M2 là 28,99%, chủ yếu do tín dụng đối với nền kinh tế tăng cao. Năm 2009, thị trường BĐS có cải thiện hơn so với năm 2008, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội dưới tác động của gói kích cầu của Chính phủ. Tại một số phân khúc, giá đất nền tăng mạnh từ tháng 5 và đạt đỉnh vào tháng 10 năm 2009, với mức tăng 30% so với đầu năm.
+ Năm 2010, giá cả nhiều hàng hóa thiết yếu trên thế giới tăng làm tăng giá các hàng hóa nhập khẩu, đồng thời một số mặt hàng do nhà nước quản lý được điều chỉnh tăng giá, điều này kết hợp với tình hình thiên tai dịch bệnh xảy ra ở một số vùng đã gây tâm lý lo ngại của người dân về mức lạm phát tăng cao. Tính chung, CPI năm 2010 tăng 11,75%, còn tổng phương tiện thanh toán M2 tăng 33% so với năm 2009. Tăng trưởng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng của Thành phố là 11,19%, còn dư nợ cho vay bất động sản giảm 4,4%. Nhìn chung, bức tranh thị trường BĐS trong năm vẫn là nhiều gam màu sáng tối xen kẽ nhau, với mức giá tăng cục bộ ở một số phân khúc, còn lại phần lớn là trấm lắng và đóng băng.
+ Năm 2011 và năm 2012, tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục bất ổn, lạm phát có xu hướng ngày càng tăng cao. Tăng trưởng M2 trong năm 2011 là quá thấp (8%), trong khi lạm phát tăng vọt lên 18,13%. Lãi suất tái chiết khấu khấu và lãi suất thị trường mở được duy trì quá thấp so với lãi suất liên ngân hàng và lãi suất huy động trên thị trường khiến nguồn vốn nằm trong khu vực ngân hàng không đến được khu vực sản xuất. Sự khan hiếm vốn đẩy lãi suất cho vay lên cao (19 - 23%). Ngày 01 tháng 03 năm 2011, Ngân hàng Nhà nước ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN. Theo đó, tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31 tháng 12 năm 2011. Tín dụng phi sản xuất gồm 3 lĩnh vực chính là: tín dụng BĐS, đầu tư chứng khoán và tiêu dùng. Trong đó, thực tế vay để đầu tư BĐS chiếm hơn 90% tín dụng phi sản xuất. Với quy định này, nhiều ngân hàng buộc phải hạn chế cho vay đầu tư BĐS, thậm chí phải tích cực thu hồi nợ để bảo đảm tỷ lệ theo quy định. Phần lớn các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, rất khó tiếp cận vốn ngân hàng hoặc nếu tiếp cận được thì chi phí lãi vay quá cao. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào đình trệ hoặc phá sản, nguồn cung bất động sản bị thắt chặt. Ngoài ra, chính sách thắt chặt tiền tệ cũng ảnh
hưởng mạnh đến cầu nhà ở, khiến thị trường BĐS nhanh chóng rơi vào suy giảm và đóng băng. Giá cả ở hầu hết mọi phân khúc đều lao dốc và đến cuối năm 2012, mức giá bình quân đã giảm khoảng 25% so với năm 2010.
(4). Tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản
Biểu đồ 3.11: Kỳ vọng về xu hướng giá BĐS trong vòng 6 tháng
Nguồn: Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng[20]
Như phần lý luận ở chương 2 đã đề cập, khi giá BĐS tăng cao và kéo dài liên tục, tâm lý nhà đầu tư thường neo vào mức giá cao và xu hướng kỳ vọng giá tiếp tục tăng trong tương lai lan khắp thị trường. Tâm lý này, được hỗ trợ bởi các điều kiện vĩ mô thuận lợi, có tác dụng kích thích hành động đầu cơ diễn ra phổ biến. Biểu đồ 3.11 cho thấy, vào năm 2007, năm có tốc độ tăng giá BĐS cao nhất trong giai đoạn 2005 – 2013, phần lớn người dân đều có kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai (chiếm tỷ lệ 53% số người được khảo sát). Đến năm 2010, mặc dù tỷ lệ những người có kỳ vọng giá tăng vẫn chiếm tỷ lệ lớn nhất song đã giảm đáng kể so với năm 2007, chỉ còn 34%. Đến năm 2011, phản ánh tình trạng ảm đạm của thị trường BĐS, tỷ lệ người có kỳ vọng giá tăng trong tương lai đã giảm mạnh chỉ còn 21%. Ngược lại với xu hướng tỷ lệ người có kỳ vọng giá tăng trong tương lai giảm dần theo thời gian, tỷ lệ người có kỳ vọng giá giảm lại tăng lên theo thời gian, năm 2007 là 12%, năm 2010 là 33% và năm 2013 là 46%. Tỷ lệ này hoàn toàn phù hợp với diễn biến của thị trường BĐS. Khi giá bất động sản đã thiết lập xu hướng điều chỉnh khá rõ ràng thì tâm lý bi quan của người dân cũng trở nên phổ biến trên thị trường.
TÓM TẮT CHƯƠNG 3
Chương 3 này đã phân tích được thực trạng về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại TP.HCM. Luận văn có cái nhìn tổng quan về thị trường BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM, cụ thể: cung BĐS nghiêng nhiều về nhóm phân khúc cao cấp có giá trị bán rất cao, trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân có giá trị trung bình và thấp hầu như bị bỏ trống. Phân khúc nhà ở bình dân lại là phân khúc phù hợp với phần lớn nhu cầu và cầu của người dân. Sự mất cân đối cung cầu bất động sản dẫn đến hệ quả là sau đó, cung cầu không gặp nhau, thị trường đóng băng, hàng tồn kho trong các doanh nghiệp bất động sản tăng cao do không tiêu thụ được sản phẩm.
Thông qua số liệu thu thập về chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (P/R), có bằng chứng nhận diện về sự tồn tại của biến động giá BĐS nhà đất để ở tại TP.HCM. Xuất phát từ nhóm nguyên nhân từ lý thuyết đã phân tích, luận văn sử dụng số liệu cụ thể tại TP.HCM để dẫn chứng làm rõ những nguyên nhân cơ bản của biến động giá BĐS để ở tại TP.HCM: (1). Tính kém minh bạch của thị trường BĐS, (2). Sự hạn chế trong quản lý nhà nước về thị trường BĐS, (3). Sự điều tiết thiếu hiệu quả nguồn vốn vào thị trường BĐS, (3). Tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư.
Cuối cùng, chương này giới thiệu về phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn. Luận văn đã trình bày và lý giải các bước thực hiện quy trình nghiên cứu. Trọng tâm của nghiên cứu này sử dụng đồng thời hai phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Suy diễn từ lý thuyết nền, luận văn đưa ra mô hình và giả thuyết trả lời cho câu hỏi nghiên cứu đã được đặt ra ban đầu. Luận văn chỉ rõ các yếu tố vĩ mô tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở, đồng thời cũng là các biến giải thích được lựa chọn đưa vào mô hình hồi quy: Tốc độ tăng trưởng tổng thu nhập quốc dân, Cung tiền M2, Vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS tại TP.HCM, Dư nợ cho vay BĐS trên đại bàn TP.HCM, Lạm phát, Chỉ số chứng khoán Việt Nam, Lãi suất cho vay dài hạn bình quân trên thị trường.
Luận văn sử dụng công cụ Excel và phần mềm Eview để chạy dữ liệu quý từ quý 1/2005 đến quý 4/2013 được tổng hợp từ nhiều nguồn khác nhau. Chương này giới thiệu phương pháp hồi quy OLS cần để ước lượng mô hình và các kiểm định nghiên cứu: kiểm định nghiệm đơn vị, đa cộng tuyến, phương sai thay đổi, tự tương quan. Đồng thời, luận văn còn sử dụng mô hình tự hồi quy vector (VAR) để hỗ trợ giải thích kết quả nghiên cứu.
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Mô hình nghiên cứu
4.1.1. Thống kê mô tả
Thống kê mô tả cho toàn bộ dữ liệu bài nghiên cứu trình bày cụ thể như sau
Bảng 4.1: Thống kê mô tả Trung bình (Mean) Trung vị (Median) Lớn nhất (Maximum) Nhỏ nhất (Minimum) Độ lệch chuẩn (Std.Dev.)
Kiểm định phân phối chuẩn Độ trội (Skewness) Độ nhọn (Kurtosis) Jarque – Bera PR 0.007711 0.007825 0.057548 -0.025510 0.018380 0.420112 3.211401 1.094720 GDP 0.026885 0.027900 0.034900 0.016560 0.005460 -0.605120 2.195660 3.079480 M2 0.026238 0.024542 0.045162 0.004596 0.012400 0.000001 1.732596 2.342540 FDI 0.008460 0.021189 0.095416 -0.154430 0.052330 -0.672550 3.823547 3.627630 REL 0.022309 0.036212 0.096910 -0.086720 0.047400 -0.571960 2.222466 2.789930 R 0.141320 0.133500 0.211400 0.095800 0.034970 0.317895 1.704906 3.035520 CPI 0.011283 0.008026 0.037302 -0.001180 0.009150 1.392332 4.417051 14.23680 VNI 0.006485 0.008291 0.231399 -0.201190 0.085750 0.198411 3.933571 1.500660
Nguồn: Kết quả trích xuất từ Eviews
Từ bảng 4.1, ta có thể thấy biến CPI ở mức trung bình (Mean) là 0.011283, thấp nhất (Minimum) là -0.001180 và cao nhất (Maximum) là 0.037302, biến này không có phân phối chuẩn vì giá trị kiểm định Jarque-Bera 14.23680 khá cao. Độ lệch chuẩn của CPI là 0.009150 (tương đương 0.915 %). Giá trị của kiểm định