2.
2.2.2.1. Thuyết tài chính hành vi
Thuyết tài chính hành vi giải thích cơ chế hình thành biến động giá tài sản thông qua sự phân tích các đặc tính tâm lý của con người. Đại diện tiêu biểu của những nhà kinh tế học theo thuyết này là Robert Shiller, giáo sư trường đại học Yale. Quan điểm của thuyết tài chính hành vi cho rằng để hình thành hiện tượng biến động giá tài sản, các nhân tố kinh tế thực có thể đóng một vai trò nhất định, nhưng nhân tố tâm lý mới là nguyên nhân chính dẫn đến những biến động của giá tài sản. Sự bùng nổ giá xảy ra khi các nhà đầu tư quá lạc quan vào nền kinh tế. Sự lạc quan thái quá có thể khiến mọi người chấp nhận rủi ro cao hơn.
Trong phần này, trước hết chúng ta mô tả một số đặc tính tâm lý của nhà đầu tư có ảnh hưởng đến các quyết định trên thị trường tài sản được giải thích bởi thuyết tài chính hành vi.
Tâm lý “neo tư duy”
“Neo tư duy” là một đặc tính tâm lý của con người. Theo đó, người ta thường nhận định một vấn đề nào đó dựa trên những dấu hiệu có thể gợi lên hình ảnh, nhưng về bản chất không có mối liên hệ gì với vấn đề đang xem xét[25]
.
Thoạt tiên, ở giai đoạn ban đầu khi nền kinh tế đang phát triển ổn định, neo tư duy thể hiện ở chỗ nhà đầu tư đã quen với một tỷ suất lợi tức ở mức hợp lý, có nghĩa là nhà đầu tư không tin rằng giá tài sản sẽ tăng quá nhiều hoặc sụt giảm quá mức. Tuy nhiên, khi tình hình giá cả bất động sản nhà đất có xu hướng tăng thì ảnh hưởng của đặc tính neo tư duy cũng có thể thay đổi. Khi giá nhà ở tăng và tăng cao trong một thời gian tương đối dài và cho dù mức giá này cao hơn nhiều so với giá trung bình trong quá khứ, người ta vẫn sẵn sàng mua vào nhà ở, vì mức giá đó đã ở mức đủ lâu nên có vẻ bình thường. Neo tư duy tác động làm mọi người tin rằng lợi nhuận sẽ tiếp tục theo xu hướng gần đây, điều này giúp giải thích một đặc điểm điển hình của biến động giá nhà đất để ở: trong giai đoạn ban đầu giá tài sản thường tăng trưởng chậm chạp, sau đó khi giá tài sản gia tăng với tốc độ cao hơn và tốc độ tăng này vẫn tiếp tục được duy trì trong một thời gian khá lâu trước khi giá sụt giảm về mức trung bình dài hạn.
Tâm lý sợ thua lỗ
Tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở chỗ mọi người thường ghét thiệt hại nhiều hơn là yêu thích lợi nhuận. Điều này được phát hiện thông qua thí nghiệm nổi tiếng được thực hiện bởi hai nhà kinh tế học Kahneman và Tversky[33]
.
Ở giai đoạn khởi phát, tâm lý sợ thua lỗ dường như chống lại xu hướng tăng giá của bất đống sản nhà đất để ở, bởi vì có thể mọi người không sẵn lòng mua vào một tài sản khi giá đang cao. Tuy nhiên, sự kết hợp của tâm lý sợ thua lỗ và tâm lý neo tư duy cho thấy, một khi giá tài sản đang gia tăng với tốc độ cao và tốc độ tăng này được duy trì trong một thời gian đủ dài để khiến mọi người cảm thấy bình thường thì sự tác động của tâm lý sợ thua lỗ có thể khiến mọi người suy nghĩ rằng, xu hướng tăng giá sẽ vẫn tiếp tục duy trì và nếu ngày hôm nay họ không mua vào tài sản thì trong tương lai, khi giá tiếp tục tăng, họ sẽ phải mua tài sản với mức giá cao hơn. Chính tâm lý sợ hối tiếc đã thúc đẩy mọi người đi đến quyết định mua khiến giá bất động sản nhà đất để ở ngày càng tăng cao. Mặt khác, trong trường hợp thị trường bắt đầu sụt giảm, các nhà đầu tư có thể vẫn duy trì trạng thái, chờ đợi một sự hồi phục. Nói rộng hơn, tâm lý sợ thua lỗ khiến mọi người không sẵn lòng thừa nhận rằng họ đã đầu tư với mức giá bất động sản nhà đất cực đại.
Tâm lý đầu tư bầy đàn
Tâm lý này là một hệ quả của tâm lý “neo tư duy”. Thông thường mọi người hay nghĩ rằng chân lý thuộc về đám đông. Neo tư duy dẫn mọi người tìm đến các dấu hiệu về thị trường thông qua hình ảnh xu hướng đầu tư kiểu bầy đàn. Khi nhà đầu tư không đủ tự tin vào sự phân tích độc lập của bản thân thì xu hướng đầu tư theo đám đông có thể chi phối các quyết định của họ. Chính đám đông tạo sóng trên thị trường. Điều này không chỉ xảy ra đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ mà còn đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các nhà quản lý quỹ, ngay cả khi họ tin rằng giá thị trường là quá cao thì cùng hành động giống đám đông sẽ an toàn hơn là chống lại xu hướng đang diễn ra.
Tâm lý tự thiên vị
Tâm lý tự thiên vị biểu hiện ở chỗ, khi nhà đầu tư đã đưa ra một quyết định nào đó thì sau đó họ có xu hướng tìm kiếm các bằng chứng để ủng hộ cho quyết định của mình. Một nghiên cứu về marketing trong lĩnh vực xe hơi cho thấy, sau khi mua xong một chiếc xe hơi, người mua thường bị thu hút bởi các mẫu quảng cáo cho mẫu xe họ đã mua, đồng thời thường bỏ qua các quảng cáo cho các kiểu dáng xe khác[25].
Nghiên cứu này phù hợp với một đặc điểm tâm lý là phần lớn mọi người đều muốn nhìn thấy các quan điểm và bằng chứng củng cố sự lựa chọn của họ. Điều này giải thích tại sao khi biến động giá bất động sản diễn ra, khi nhà đầu tư đã mua vào tài sản ở mức giá cao thì thường họ không thích, và thậm chí là lảng tránh, đối với các cảnh báo rằng thị trường đang đối mặt với rủi ro về một sự sụt giảm giá bất ngờ. Thay vào đó, họ tập trung chú ý đến các phân tích và nhận định mang tính lạc quan về thị trường.
Tâm lý lạc quan quá mức
Tâm lý này thường được hình thành khi biến động giá bất động sản đang xảy ra. Bị phấn khích bởi lợi nhuận kiếm được ngày càng tăng và trước sự bùng nổ của thị trường, đồng thời bị tác động bởi các thông tin tích cực tràn đầy từ giới truyền thông, các nhà đầu tư dễ dàng rơi vào trạng thái tâm lý lạc quan thái quá. Tâm lý này kết hợp với tâm lý neo tư duy, tức là mọi người bắt đầu xem lợi nhuận hai chữ số là bình thường, sẽ thúc đẩy thị trường tiếp tục bùng nổ và duy trì trạng thái trong một thời gian tương đối dài trước khi có những yếu tố mới xuất hiện khiến giá điều chỉnh về mức hợp lý. Ở phần trên, chúng ta đã mô tả một số đặc tính tâm lý giải thích hành vi của nhà đầu tư khi giá bất động sản nhà đất có xu hướng tăng và đang
tăng cao. Những đặc tính tâm lý này cho thấy nhà đầu tư, trong nhiều trường hợp, đưa ra quyết định dựa vào cảm xúc và tình cảm hơn là dựa trên cơ sở những phân tích có lý trí. Điều này giải thích tại sao việc tăng giá bất động sản có thể tồn tại và phát triển ngay cả khi không có nhiều lý do thuyết phục biện hộ cho sự phát triển đó.