2.
5.1.2.2. Giải pháp dư nợ cho vay bất động sản
Về phía ngân hàng nhà nước
(4)Điều tiết chủ động và linh hoạt dòng vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản
+ Quy định một giới hạn tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ cho vay. Việc quy định giới hạn tỷ lệ này là cần thiết nhưng chỉ áp dụng trong điều kiện thị trường đang phát triển quá nóng. Khi thị trường bất động sản phát triển ổn định hoặc đóng băng thì bãi bỏ quy định này.
+ Điều chỉnh hệ số rủi ro cho vay bất động sản theo diễn biến của thị trường. Áp dụng hệ số rủi ro cho vay bất động sản mang tính nghịch chiều với diễn biến của thị trường bất động sản nhằm điều tiết dòng vốn tín dụng vào thị trường này một cách chủ động trước khi rủi ro đã gia tăng ở mức độ cao. Nói cụ thể hơn, khi thị trường bất động sản đang bùng nổ và giá bất động sản đã tăng tương đối cao, cần áp dụng một hệ số rủi ro cho vay bất động sản cao hơn. Ngược lại, khi thị trường bất động sản đã suy giảm sâu và giá giao dịch thị trường tương đối ổn định (không diễn ra các đợt tăng giảm giá đột biến trong vòng 3 tháng), Ngân hàng nhà nước nên áp dụng hệ số rủi ro cho vay bất động sản thấp hơn nhằm tạo điều kiện để các ngân hàng chủ động nâng dư nợ cho vay bất động để hỗ trợ thị trường.
+ Quy định các NHTM trích lập dự phòng rủi ro bất động sản cao hơn trong điều kiện thị trường BĐS phát triển nóng và tỷ lệ trích lập dự phòng thấp hơn trong điều kiện thị trường BĐS đóng băng.
+ Quy định các khoản cho vay bất động sản có giá trị lớn của ngân hàng thương mại phải được sự hỗ trợ bởi một công ty thẩm định giá độc lập bên ngoài ngân hàng.
(5)Xây dựng hệ thống cảnh báo sớm về thị trường bất động sản
Một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu BĐS tăng cao là do công tác dự báo thị trường yếu kém dẫn đến các ngân hàng đua nhau cho vay ồ ạt trong giai đoạn thị trường phát triển nóng, qua đó thúc đẩy giá bất động sản tăng cao vượt giá các nhân tố cơ bản của nó, ảnh hưởng đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Do đó, ngoài các biện pháp tăng cường tính minh bạch trên thị trường bất động sản từ các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường BĐS, NHNN cần xây dựng một cơ chế riêng về thông tin cung cầu, giá cả thị trường BĐS để có cảnh báo sớm về những rủi ro do tính bong bóng có thể mang lại cho hệ thống ngân hàng. Từ đó, NHNN đưa ra các chính sách điều tiết dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS một cách chủ động và linh hoạt, đồng thời cung cấp nguồn thông tin hữu ích để các ngân hàng thương mại xây dựng các chính sách cho vay hợp lý trước diễn biến của thị trường BĐS.
(6)Xây dựng cơ chế khuyến khích quan hệ giữa chủ đầu tư – ngân hàng – khách hàng
Xây dựng cơ chế khuyến khích quan hệ tay ba chủ đầu tư – ngân hàng – khách hàng nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà cho người có thu nhập thấp,
tạo điều kiện hỗ trợ cầu và góp phần giúp giảm rủi ro về mặt thị trường trong hoạt động tài trợ dự án cũng như cho vay trung dài hạn của ngân hàng.
Để khuyến khích mô hình quan hệ tay ba chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng, NHNN cần nghiên cứu cơ chế tài chính ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho các bên theo hướng:
+ Tạo điều kiện để các ngân hàng có thể bán các khoản nợ thế chấp BĐS được hình thành trong quan hệ tay ba cho Quỹ tín thác bất động sản.
+ Kiến nghị Nhà nước sử dụng một phần Quỹ phát triển nhà ở để hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng có thu nhập trung bình hoặc thấp vay mua nhà ở xã hội, nhà cho thuê mua hình thành trong quan hệ tay ba.
+ Nghiên cứu xây dựng quỹ bảo hiểm cho các khoản vay mua nhà ở xã hội, nhà có giá trung bình và thấp, nhà cho thuê mua.
Về phía ngân hàng thương mại
(1)Xây dựng chính sách cho vay bất động sản nhất quán và linh hoạt
+ Trước hết, ngân hàng nên xây dựng một giới hạn tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ cho vay nhất quán trong dài hạn. Tỷ lệ này có thể tăng lên trong thời kỳ thị trường bất động sản phát triển mạnh nhưng không vượt quá giới hạn cho phép, đồng thời không giảm xuống quá thấp khi thị trường suy giảm.
+ Điều chỉnh cơ cấu cho vay BĐS hợp lý. Để hạn chế rủi ro tín dụng BĐS, một trong những biện pháp cần thực hiện là cơ cấu lại dư nợ cho vay BĐS theo hướng tăng tỷ trọng nhóm tạo cầu, đặc biệt là cầu thực để ở, giảm tỷ trọng nhóm tạo cung, đặc biệt là cung sản phẩm cao cấp. Ngoài ra, ngân hàng nên giảm tỷ lệ cho vay BĐS đối với nhóm khách hàng cá nhân có nhu cầu vay ngắn hạn, nguồn trả nợ từ bán BĐS vì đây chủ yếu là nhóm đầu cơ BĐS, tác nhân chính gây ra tình trạng biến động tăng cao giá BĐS khiến rủi ro nợ xấu ngân hàng tăng cao; tăng tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân đối với khoản vay có thời hạn trung và dài hạn, nguồn trả nợ từ thu nhập và tiền lương của khách hàng vì đây là nhóm khách hàng có nhu cầu thực, và nguồn trả nợ tương đối ổn định, không phụ thuộc vào diễn biến của thị trường BĐS.
+ Đối với các khoản vay riêng lẻ có thế chấp bằng bất động sản, ngân hàng nên áp dụng chính sách tỷ lệ giá trị khoản vay trên giá trị tài sản bảo đảm có tính chất nghịch chiều với diễn biến của thị trường bất động sản. Nói cụ thể hơn, trong thời kỳ thị trường bất động sản phát triển bùng nổ và giá bất động sản tăng nhanh, ngân hàng nên áp dụng một tỷ lệ cho vay bất động sản trên giá trị tài sản bảo đảm
thấp xuống. Ngược lại, trong thời kỳ thị trường bất động sản đóng băng và suy giảm, các ngân hàng có thể tăng tỷ lệ cho vay bất động sản trên giá trị tài sản bảo đảm.
+ Điều chỉnh linh hoạt tỷ lệ tài trợ vốn của ngân hàng thương mại cho các dự án đầu tư bất động sản.
+ Giảm bớt sự phụ thuộc vào tài sản bảo đảm là bất động sản trong quyết định cho vay.
(2)Nâng cao công tác thẩm định giá
+ Về tổ chức thực hiện thẩm định: chỉ giao cho một cán bộ thực hiện toàn bộ các khâu thẩm định khách hàng, trong đó có khâu thẩm định tài sản bảo đảm, đối với các khoản vay có giá trị nhỏ và trong trường hợp khách hàng sử dụng tài sản bảo đảm thuộc danh mục BĐS có tính thanh khoản cao. Danh mục bất động sản có tính thanh khoản cao do ngân hàng xây dựng và ban hành hàng năm. Trường hợp khoản vay có giá trị vừa hoặc lớn và tài sản bảo đảm phức tạp thì nên giao cho một phòng (hoặc tổ) thẩm định tài sản bảo đảm độc lập với phòng (hoặc tổ) thẩm định khách hàng, phòng (hoặc tổ) thẩm định giá phải thực hiện chuyên trách nhiệm vụ thẩm định giá, bao gồm những cán bộ có chuyên môn, kinh nghiệm về lĩnh vực thẩm định giá; trường hợp ngân hàng chưa có phòng thẩm định giá độc lập và tài sản bảo đảm tương đối phức tạp thì thuê công ty thẩm định giá bên ngoài thực hiện việc thẩm định giá.
+ Về hệ thống thông tin phục vụ thẩm định giá: các ngân hàng cần xây dựng một cơ sở dữ liệu về thông tin thị trường bất động sản và cập nhật số liệu hàng tuần hoặc hàng tháng. Thông tin về giá so sánh để thẩm định giá khi áp dụng phương pháp so sánh nên dựa vào các giao dịch đã thành công hơn là giá rao bán trên thị trường. Trường hợp không có hoặc có hạn chế giá giao dịch thành công của những tài sản tương tự thì cán bộ tín dụng có thể áp dụng giá rao bán bình quân nhưng điều chỉnh giảm khoảng 15% để phản ánh sát giá giao dịch.
+ Về phương pháp thẩm định giá: tích cực áp dụng thêm phương pháp thu nhập ngoài phương pháp so sánh giá bán để hạn chế yếu tố bong bóng giá tài sản. Đối với phương pháp so sánh giá bán, khi sử dụng giá rao bán của tài sản so sánh làm giá tham khảo, có thể sử dụng phương pháp trung bình có trọng số theo thời gian với trọng số tăng dần khi giá rao bán càng gần thời điểm thẩm định để ước tính một mức giá trước điều chỉnh thích hợp. Áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro tăng trong trường hợp thị trường xảy ra sốt giá và giảm hệ số điều chỉnh rủi ro trong trường
hợp thị trường đóng băng hoặc đã suy giảm liên tục trong thời gian tương đối dài. Đối với phương pháp thu nhập, sử dụng suất chiết khấu căn cứ vào lãi suất tiền gửi dài hạn bình quân trong 3 năm để chiết khấu dòng tiền hoặc vốn hóa thu nhập tài sản. Do giá trị vốn hóa BĐS phản ánh giá trị cơ bản nên bằng việc so sánh kết quả ước tính giá trị BĐS thông qua phương pháp so sánh và phương pháp vốn hóa (hoặc chiết khấu dòng tiền) sẽ cho thông tin hữu ích để nhận biết rủi ro do tính bong bóng giá BĐS mang lại. Căn cứ vào đó để cán bộ tín dụng áp dụng một hệ số điều chỉnh rủi ro thích hợp trong giới hạn quy định của ngân hàng.
+ Về quy trình thẩm định giá: nhiều ngân hàng hiện nay chưa có quy trình thẩm định giá mà công việc thẩm định hoàn toàn do cán bộ thẩm định tự thực hiện, dựa vào kinh nghiệm và các phán đoán chủ quan. Do vậy, cần thiết phải xây dựng một quy trình thẩm định tài sản chuẩn hóa và ban hành đến các cán bộ thẩm định tương tự như sổ tay tín dụng.
+ Về cán bộ thẩm định giá: phần lớn các cán bộ phụ trách thẩm định giá trong ngân hàng đều không qua đào tạo về thẩm định giá, do đó thiếu những kỹ năng và chuyên môn cần thiết. Để nâng cao chất lượng thẩm định, các ngân hàng cần xây dựng chương trình tập huấn nội bộ định kỳ kết hợp việc cử cán bộ tham gia các khóa đào tạo ở các trường đại học hoặc trung tâm đào tạo để nâng cao trình độ và kỹ năng thẩm định giá tài sản, góp phần hạn chế những rủi ro do công tác thẩm định mang lại. Song song với việc nâng cao trình độ chuyên môn và kỹ năng thẩm định giá, ngân hàng cần xây dựng một chế tài đủ mạnh để kiểm soát rủi ro đạo đức xảy ra đối với cán bộ tín dụng khi thực hiện thẩm định tài sản bảo đảm.