5. Kết cấu đề tài
3.3Một số giải pháp nhằm áp dụng Luậtthuế sử dụng đất phi nông nghiệp có
hiệu quả
3.2.1 Giải pháp về định giá đất phi nông nghiệp
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định việc xác định giá đất làm căn cứ tính thuế mới so với Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành do căn cứ tính thuế thay đổi, khó khăn trong việc tính thuế. Theo quan điểm của người viết nêu giải pháp về định giá đất phi nông nghiệp dựa trên quy định hiện hành của pháp luật đối với đất đai, áp dụng đối với định giá đất phi nông nghiệp làm cơ sở xác định căn cứ tính thuế, nhằm khắc phục khó khăn trong việc tính thuế do Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định giá đất tính thuế mới so với Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành. Luật đất đai hiện hành quy định “giả đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền cụ thể tỉnh trên
76 Khoản 23 Điều 4 Luật đất đai hiện hành.
77 Khoản 3 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
78 Xem them quy đinh tại Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai
hiện hành.
79 Điều 4, Nghị đinh của Chính phủ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về phưomg pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất. Khoản 3, Điều 1 Nghi đinh của Chính phủ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27-7-2007 sửa
đổi, bổ sung một số điều của Chính
phủ số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16-11-2004 về phưorng pháp
xác định giá đất
và khung giá các loại đất.
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP
giao dịch quyền sử dụng đất"76. Từ đó, có thể thấy, trên một đơn vị diện tích đất nhất định, giá đất có thể được hình thành từ hai nguồn, gồm giá đất thị trường là giá đất hình thành thông qua các hoạt động của thị trường, như giao dịch quyền sử dụng đất đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất và giá do Nhà nước quy định là giá đất được ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật và được Nhà nước áp dụng chủ yếu để thu nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Nhằm thực hiện đồng bộ quy định của pháp luật đất đai hiện hành trong việc quy định nguồn hình thành giá đất làm cơ sở xác định căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là giá đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định cụ thể là “giả của ỉm2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phổ trực thuộc Trung ương quy định ”77.
Theo quan điểm của người viết khi ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá của lm2 đất làm căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cần dựa trên các nguyên tắc về định giá đất, “đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, khi có chênh lệch lớn cần có sự điều chỉnh. Đồng thời việc định giá đất phi nông nghiệp cũng cần phải đảm bảo giữa các thửa đất liền kề hoặc đất tại khu vực giáp ranh giữa các giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng và mục đích sử dụng thì mức giá như nhau.”78 Để đảm bảo được yêu cầu này, tùy trường họp mà việc xác định giá đất được tiến hành theo những phương pháp đã được Chính phủ quy định cụ thể, bao gồm: “phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư.” 79 Như vậy, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm, thẩm quyền căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định cũng như giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương để quy định giá lm2 đất phi nông nghiệp làm căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP
nghiệp họp lý, khắc phục sự chênh lệch quy định về giá đất theo mục đích sử dụng lảm căn cứ tính thuế ở mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Ngoài ra, theo quan điểm của người viết để khắc phục chênh lệch về quy định hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi quy định hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế càn căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp, quỹ đất phi nông nghiệp của địa phương, tham khảo quy định về hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương liền kề, xin ý kiến Chính phủ, để từ đó làm quy định hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho phù họp với địa phương.