5. Kết cấu đề tài
2.3.1Giá tính thuế
Bao gồm diện tích đất tính thuế và giá đất tính thuế. Cụ thể:
Giá tính thuế = Diện tích đất tính thuế X giá lm2đất tính thuế
2.3.1.1 Diện tích đất tính thuế
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định căn cứ xác định diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng, không phụ thuộc Giấy chứng nhận, vấn đề đặt ra là theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất nhằm mục đích bảo hộ quyền và lợi ích họp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất47. “Giấy chứng nhận là cơ sở pháp 11 đảm bảo quyền và lợi ích họp pháp của người sử dụng đất. Vì vậy mà văn bản đầu tiên của Nhà nước ta quy định về các loại giấy tờ
48 Ths. Nguyễn Thi Thanh Xuân, Giáo trình luật đất đai, Trường Đại học cần Thơ, 2009, tr.37.
49 Xem thêm quy đinh tại Điều 52 Luật đất đai hiện hành.
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP
của Tổng cục quản lý ruộng đất về việc ban hành Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ họp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất”. Theo đó về nguyên tắc người có giấy chứng nhận thì được hưởng các quyền đối với đất đai theo quy định của pháp luật. Trong pháp luật về đất đai giấy chứng nhận được xem là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể như nghĩa vụ tài chính của các chủ sử dụng, quy định về đăng ký theo dõi biến động đất đai V.V.. Như vậy quyền được cấp giấy chứng nhận là quyền mang tính cơ sở vì chỉ khi thực hiện xong quyền này thì chủ sử dụng mới có thể thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đối với việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hay nói cách khác việc cấp giấy chứng nhận là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất hưởng trọn vẹn các quyền và nghĩa vụ mà Nhà nước đặt ra cho chủ thể này.”48
Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là chủ thể có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.49 Như vậy theo quy định của pháp luật đất đai thi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời là có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, đây là một quy trình mang tính lo gíc. Song Luật đất đai hiện hành lại quy định cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh, cấp huyện là đầu mối tiếp nhận hồ sơ, thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận, sau đó trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Neu chia quá trình cấp Giấy chứng nhận thành ba khâu, bao gồm: tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận từ đối tượng sử dụng đất; kế đến là thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận; cuối cùng là quyết định về việc cấp Giấy chứng nhận cho đối tượng sử dụng đất, cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường thực hiện hai trong ba khâu của quá trình cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh, cấp huyện là cơ quan hành chính có thẩm quyền chuyên môn, có cơ quan chủ quản là Bộ Tài nguyên và môi trường. Như vậy cùng với việc thực hiện nhiệm vụ chuyên môn theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh, cấp huyện phải giúp ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận, điều này tạo “gánh nặng” đối với cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường. Thêm vào đó
50 Phạm Minh Chính-Vưomg Quân Hoàng, Kình tể Việt Nam thăng trầm và đột phá, NXB Tri thức, 2009, tr.310.
51 Báo cáo về định hướng tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật thuế
nhà, đất số 1207/BC-UBTCNS12 của ủy ban Tài
chính - Ngân sách, 2010, tr.3.
52 Khoản 13 và Khoản 14 Điều 4 Luật đất đai hiện hành.
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP
do nhu cầu về cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất ngày càng tăng, dẫn đến tình trạng tiến độ cấp Giấy chứng nhận chậm so với nhu cầu đặt ra. Theo Phạm Minh Chính - Vương Quân Hoàng, “Việc cấp Giấy chứng nhận tại nhiều địa phương còn chưa làm tốt. Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận ở một số đô thị còn rất thấp như Hải Phòng, Hải Dương và một số địa phương khác.”50 Như vậy căn cứ đầu tiên để Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đưa quy định diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng mà không quy định dựa vào Giấy chứng nhận do tiến trình cấp Giấy chứng nhận hiện nay còn rất chậm.
Kế đến là “do trên thực tế tình trạng cơi nới, lấn chiếm đất vẫn đang xảy ra và phần diện tích này không nằm trong diện tích ghi trong Giấy chứng nhận. Nhiều trường họp diện tích đất lấn chiếm còn lớn hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận.”51 Vì vậy nếu đưa quy định diện tích chịu thuế căn cứ vào diện tích ghi trong Giấy chứng nhận là chưa bao quát hết tình hình thực tế. Và nếu quy định đối với người sử dụng đất phi nông nghiệp có Giấy chứng nhận thì nộp thuế theo diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận, còn chưa có Giấy chứng nhận thì nộp thuế theo diện tích thực tế đang sử dụng, như vậy sẽ là không công bằng cho các chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế, là sơ hở dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, không công bằng trong việc thực hiện chính sách thuế.
Và nguyên nhân thứ ba để quy định diện tích đất tính thuế không dựa vào diện tích ghi trong Giấy chứng nhận, do thực tế khi thực hiện việc thu thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình theo Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành, cơ quan thu thuế vẫn thu thuế dựa trên diện tích đất sử dụng thực tế, căn cứ vào “bản đồ địa chính là bản đồ thế hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận và sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi người sử dụng đất và các thông tin về sử dụng đất của người đó.”52
Tóm lại do tiến trình cấp Giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước còn khá chậm so với nhu cầu cấp Giấy chứng nhận từ người sử dụng đất, đồng thời hiện tượng đất
53 Xem thêm quy đinh tại Điều 56 Luật quản lý thuế năm 2006.
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP
tích ghi trong Giấy chứng nhận, và thực tiễn thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay theo Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành vẫn thu thuế dựa trên diện tích đất phi nông nghiệp (đất ở, đất xây dựng công trình) thực tế sử dụng. Chính vì vậy Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định diện tích đất chịu thuế bằng với diện tích đất thực tế sử dụng. Song nếu quy định diện tích đất chịu thuế bằng với diện tích đất thực tế sử dụng, khi xác định diện tích đất sử dụng thực tế làm căn cứ tính thuế đòi hỏi có sự phối họp giữa cơ quan thu thuế và cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp, do việc xác định diện tích đất thực tế sử dụng ở địa phương thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường ở địa phương đó. Tuy nhiên, theo quy định của Luật quản lý thuế năm 2006 thì Hội đồng tư vấn thuế xã, phường, thị trấn có nhiệm vụ tư vấn cho cơ quan thuế về mức thuế của các hộ, gia đình, cá nhân kinh doanh trên địa bàn, bảo đảm đúng pháp luật, dân chủ, công khai, công bằng, họp lý. Hội đồng tư vấn thuế xã, phường, thị trấn do Chủ tịch ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tinh quyết định thành lập theo đề nghị của Chi cục trưởng Chi cục thuế quản lý thuế tại địa bàn xã, phường, thị trấn53. Như vậy cùng với cơ quan địa phương, cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp thì Hội đồng tư vấn thuế xã, phường, thị trấn sẽ giúp quá trình xác định diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, diễn ra công bằng, dân chủ, nhanh chóng và chính xác hơn.
a/ về trường hợp có quyền sử dụng nhiầi thửa đất ở
Trong trường họp người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tống diện tích các thửa đất tính thuế, hay nói cách khác là tổng diện tích đất ở được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trong hồ sơ địa chính. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là xác định tổng diện tích các thửa đất tính thuế như thế nào, nếu các thửa đất ở thuộc quyền quản lý ở những địa phương khác nhau - các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, thì việc cộng dồn phần diện tích được xác định như thế nào. Hoặc cộng dồn diện tích đất chịu thuế để tính thuế trên phạm vi toàn quốc, hoặc là chỉ tính tổng diện tích đất ở chịu thuế thuộc quyền sử dụng của người nộp thuế tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, không cộng dồn diện tích đất ở chịu thuế tại mọi địa phương trên toàn quốc.
54 Báo cáo một số vấn đề còn ý kiến khác nhau và định hướng giải trinh, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật thuế nhà,
đất số 1129/BC-UBTCNS12 ủy ban Tài chính - Ngân sách,
2009, tr.9. NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP
tiêu tăng cường quản lý nhà nước đối với đất ở, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất ở tiết kiệm, có hiệu quả, do thống nhất thu thuế dựa trên một quy định chung về xác định tổng diện tích đất ở đối với người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở tính thuế. Tuy nhiên “trong bối cảnh việc thống kê, đăng ký quản lý để tính tổng diện tích đất ở của người nộp thuế tại nhiều địa phưomg khác nhau vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt là trong những năm đầu khi áp dụng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn, khó khả thi.”54 Thêm vào đó, do tính chất là loại thuế tài sản, là sắc thuế địa phưomg, chủ yếu do địa phưomg quản lý, nguồn thu từ thuế này luôn để lại cho ngân sách địa phưong nên cộng dồn diện tích đất tính thuế trên phạm vi toàn quốc sẽ rất phức tạp, không công bằng, có thể dẫn đến hai trường họp hoặc thiệt thòi cho người nộp thuế, hoặc thiệt thòi về phía ngân sách nhà nước.
Neu tính tổng diện tích đất ở chịu thuế tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, không cộng dồn diện tích đất ở tính thuế ở mọi địa phương trên toàn quốc, đây là quy định mang tính khả thi, đảm bảo nguyên tắc họp lý. Do đất ở tại mỗi địa phương khác nhau có hạn mức sử dụng khác nhau (hạn mức sử dụng đất ở do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên tình hình sử dụng đất ở của địa phương mình mà quy định hạn mức phù họp), và do thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mang tính chất sắc thuế địa phương, nguồn thu từ thuế này đồng nghĩa là nguồn thu của ngân sách địa phương, nên việc cộng dồn diện tích đất để tính thuế thep phạm vi địa phương là họp lý, thuận tiện trong áp dụng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên do đất ở tại mỗi địa phương khác nhau có hạn mức sử dụng khác nhau nên giá trị tính thuế là khác nhau. Do đó khi cộng dồn diện tích đất để tính thuế theo phạm vi địa phương, sẽ dẫn đến tình trạng đàu cơ đất tại địa phương nếu diện tích đất ở địa phương đó có giá trị tính thuế nhỏ hơn giá trị tính thuế ở địa phương khác, do hạn mức diện tích đất ở tại mỗi địa phương khác nhau, phụ thuộc vào quy định về hạn mức đất ở của ủy ban nhân dân mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Nên có tình ừạng hai người có quyền sử dụng cùng một diện tích đất ở là như nhau, nhưng số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp là khác nhau do giá trị tính thuế của mỗi địa phương là khác nhau, vì giá lm2 đất tính thuế khác nhau, hạn mức diện tích đất ở làm căn cứ tính thuế là khác nhau, do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Như vậy khi người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP
quyền sử dụng diện tích đất ở là như nhau, nhưng thực hiện nghĩa vụ nộp thuế lại có sự chênh lệch, chính điều này dẫn đến việc khó đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các đối tượng nộp thuế. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đó là hai hướng giải quyết được đặt ra đối với trường họp người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở. Hoặc cộng dồn diện tích đất ở chịu thuế để tính thuế trên phạm vi toàn quốc, hoặc là cộng dồn diện tích đất ở chịu thuế để tính thuế trong phạm vi địa phưomg, từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ưomg. Song tại Khoản 3, Điều 8, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định về đăng ký, khai, tính và nộp thuế trường họp người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở tính thuế trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ưomg. Như vậy Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thừa nhận hướng giải quyết đối với trường họp người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở là cộng dồn diện tích đất ở chịu thuế đế tính thuế trong phạm vi địa phưomg, từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
b/ về trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất xây dựng khu công nghiệp
Nếu người nộp thuế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp, thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng, cơ sở vật chất kỹ thuật trong khu công nghiệp, trừ phần diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung (phần diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng chung trong khu công nghiệp mà khu công nghiệp không sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, không giao lại, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho người có nhu cầu sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh). Quy định về diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tàng sử dụng chung, trong trường họp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp, đây là quy định nhằm khuyến khích, ưu đãi đối với lĩnh vực đầu tư trong nước. Đồng thời quy định này đồng bộ với chính sách thu về đất mà cụ thể là nhất quán với nhất quán với pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể theo Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03-12-2004 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14-11-2005 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, quy định tổ chức, cá nhân sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung cho khu công nghiệp thuộc