3.3.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCNQSD đất
Một trong những điều kiện đểđược xét duyệt, cấp GCNQSD đất là các hộ
phải có tên trong sổ mục kê, sổđăng lý ruộng đất, sổđịa chính, bản đồđịa chính, sổ theo dõi biến động. Trên địa bàn huyện, có 19/19, xã, thị trấn có tài liệu được lưu trữ từ năm 1982 gồm sổ mục kê, sổ đăng ký đất, bản đồ 299, tuy nhiên còn chưa được đầy đủ, bản đồ hầu như là bản phôtô, được can vẽ lại từ bản đồ gốc. Tại huyện, tài liệu mà cơ quan chuyên môn của huyện và UBND các xã, thị trấn
đang lưu trữ, quản lý bao gồm: bản đồ, sổ mục kê, sổđăng ký ruộng đất các thời kỳ năm 1982, 1986, 1993 là những tài liệu, hồ sơ rất quan trọng để xem xét, duyệt, cấp GCNQSD đất. Huyện đã đề nghịđược công nhận đây là tài liệu hồ sơ
hợp lệ, vì cơ bản là bản phôtô, can vẽ lại, hoặc không đầy đủ chữ ký…
Qua thực tế thu thập thông tin, số liệu tại VPĐKQSD đất, các hồ sơ đề
nghị cấp GCNQSD đất, ngoài những trường hợp có giấy tờ hợp lệ, chủ cũ đã
được cấp GCNQSD đất và đã có hợp đồng mua bán, còn có các dạng sau:
- Các trường hợp sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch từ thời điểm trước 18/12/1980: Nhóm trường hợp này không còn nhiều, ở
một số xã vẫn còn 1 số trường hợp do quá trình kê khai cấp GCNQSD đất trước
đây bỏ sót.
- Các trường hợp sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch từ thời điểm 18/12/1980 đến 15/10/1993: Nhóm đối tượng này cũng không nhiều, chỉ có 1 số trường hợp do quá trình kê khai đăng ký trước đây bỏ sót hoặc gia đình không kê khai.
- Các trường hợp sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch từ thời điểm sau 15/10/1993 đến 01/7/2004: Nhóm đối tượng này hiện nay trên địa bàn huyện chiếm chủ yếu trong kế hoạch cấp GCNQSD đất lần đầu cho
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 60
các hộ gia đình.
- Các trường hợp giao đất trái thẩm quyền: Đây là nhóm đối tượng được UBND cấp xã giao đất và thu tiền đất trái thẩm quyền, nhóm đối tượng này rất còn tồn tại nhiều, tập trung tại một số xã như: Đồng Lạc, Hồng Phong, Cộng Hòa, Nam Chính, Nam Hồng.
- Các trường hợp khác như: Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2004, thừa kế quyền sử dụng đất,… chưa được cấp GCNQSD đất
Để hoàn thành công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn, hàng năm UBND huyện đã giao chỉ tiêu cho các xã, thị trấn và thường xuyên kiểm tra, đôn đốc thực hiện. Tiến độ cấp GCNQSD đất ở của huyện Nam Sách từ năm 2007 đến tháng 12/2013 được thể hiện cụ thể tại Bảng 3.5. Bảng 3.5. Tiến độ cấp GCNQSD đất ở của huyện Nam Sách (2007-2013) Năm Tổng hồ sơ kê khai đề nghị cấp GCNQSD đất Tổng số GCNQSD đất đã cấp Tỷ lệ cấp GCNQSD đất đạt được so với tổng số cần cấp (%) 2007 26.687 24.518 91,87 2008 28.523 26.354 92,39 2009 30.389 28.220 92,86 2010 31.301 29.132 93,07 2011 32.532 30.363 93,33 2012 33.950 31.781 93,61 2013 35.158 32.989 93,83
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nam Sách, 2014)
Những kết quảđã đạt được trong công tác đăng ký và cấp GCNQSD đất là
đáng khả quan với một huyện có tình hình sử dụng đất phức tạp như huyện Nam Sách. Đất có nguồn gốc sử dụng từ rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau. Qua quá trình sử dụng, đối tượng sử dụng cũng như mục đích sử dụng đã bị thay đổi nhiều, đặc biệt là việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 61 Bảng 3.6. Tình hình cấp GCNQSD đất ở của huyện đến tháng 12/2013 TT Tên xã, thị trấn Tổng số hộ sử dụng đất (hộ) Tổng diện tích (ha) Số hộđã được cấp GCNQSD đất (hộ) Diện tích đã được cấp GCNQSD đất (ha) Tỷ lệ hộ được cấp (%) 1 TT Nam Sách 2.550,0 53,9 2.193,0 49,9 86 2 Xã Nam Hưng 1.603,0 45,0 1.582,0 44,8 98,7 3 Xã Hợp Tiến 2.157,0 60,5 2.085,0 59,7 96,6 4 Xã Thanh Quang 1.551,0 43,5 1.535,0 43,3 98,9 5 Xã Quốc Tuấn 2.207,0 61,9 2.122,0 60,9 96,1 6 Xã Nam Tân 1.436,0 40,3 1.412,0 40,0 98,3 7 Xã Nam Trung 1.678,0 47,1 1.650,0 46,8 98,3 8 Xã Nam Chính 1.250,0 35,1 1.075,0 33,1 86 9 Xã Hiệp Cát 1.825,0 51,2 1.750,0 50,4 95,9 10 Xã An Sơn 1.542,0 43,3 1.464,0 42,4 94,9 11 Xã Nam Hồng 1.369,0 38,4 1.332,0 37,9 97,3 12 Xã Hồng Phong 1.249,0 35,1 1.158,0 34,0 92,7 13 Xã Minh Tân 1.320,0 37,0 1.193,0 35,6 90,3 14 Xã Thái Tân 1.539,0 43,2 1.449,0 42,2 94,2 15 Xã An Lâm 2.317,0 65,0 2.134,0 63,0 92,1 16 Xã Phú Điền 1.498,0 42,0 1.495,0 42,0 99,7 17 Xã Đồng Lạc 2.411,0 67,7 1.893,0 61,8 78,5 18 Xã Cộng Hoà 2.845,0 79,9 2.710,0 78,4 95,2 19 Xã An Bình 2.811,0 78,9 2.757,0 78,3 98,1 Tổng cộng 35.158,0 969,0 32.989,0 944,5 93,83
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 62
Qua số liệu Bảng 3.6 cho ta thấy: Tỷ lệ hộ gia đình được đã được cấp GCN là 32.989/35.158, chiếm 93,83%. Còn 2.169 hộ chưa được cấp GCNQSD
đất, trong đó: đủ điều kiện nhưng chưa cấp giấy 1.374 trường hợp (trong đó: có 928 trường hợp do nguyên nhân về nguồn gốc đất; 110 trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính; 336 trường hợp do nguyên nhân khác); Lấn chiếm đất công và hành lang giao thông 85 trường hợp; Giao thuê trái thẩm quyền phát sinh ngoài các trường hợp đã được hợp pháp hóa năm 2002 (sau ngày 01/7/2004) 650 trường hợp; Tranh chấp, khiếu kiện vềđất đai 60 trường hợp.
Đối với tiến độ cấp GCNQSD đất nông nghiệp của huyện Nam Sách đến tháng 12/2013 (thể hiện qua Bảng 3.7): Huyện Nam Sách đã chỉđạo thực hiện cơ
bản hoàn thành việc cấp GCNQSD đất nông nghiệp trước dồn điền, đồi thửa đối với diện tích đất nông nghiệp hộ dân được giao từ năm 1993. Năm 2003, thực hiện việc dồn điền, đổi thửa, thực hiện đề án chuyển đổi ruộng từ ô thửa nhỏ thành ô thửa lớn, toàn huyện đã đo xong diện tích đất canh tác (đạt 100%), với tổng số hộ
phải cấp 28.971 hộ, với diện tích 7.064,6 ha. Sau khi dồn điền, đổi thửa huyện Nam Sách mới cấp GCNQSD đất nông nghiệp ở 02 xã (Nam Hưng và Quốc Tuấn), đến tháng 12/2013, số hộ đã được cấp GCNQSD đất nông nghiệp là 2.446 hộ (đạt 8,44%), với diện tích 588,5 ha.
Căn cứ Quyết định số 466/QĐ-UBND ngày 22/02/2011 của UBND tỉnh Hải Dương về việc thành lập Ban chỉđạo cấp đổi GCNQSD đất nông nghiệp sau chuyển đổi ruộng đất từ ô thửa nhỏ thành ô thửa lớn. Hiện tại, việc cấp đổi GCNQSD đất nông nghiệp có khó khăn về kinh phí, thời hạn sử dụng đất; biên bản giao ruộng của UBND cấp xã chưa lập; Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi quyền sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xác nhận, nhưng đến nay vẫn chưa làm thủ tục sang tên theo quy định. Cho nên, việc thực hiện cấp đổi GCNQSD đất nông nghiệp theo chỉđạo của tỉnh gặp nhiều khó khăn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 63
Bảng 3.7. Tình hình cấp GCNQSD đất nông nghiệp của huyện Nam Sách
đến tháng 12/2013 TT Tên xã, thị trấn Tổng số hộ sử dụng đất (hộ) Tổng diện tích (ha) Số hộđã được cấp GCNQSD đất (hộ) Diện tích đã được cấp GCNQSD đất (ha) Tỷ lệ hộ được cấp (%) 1 TT Nam Sách 823 241,83 2 Xã Nam Hưng 1.411 255,0 1.406 253,5 99,6 3 Xã Hợp Tiến 1.875 430,2 4 Xã Thanh Quang 1.030 199,8 5 Xã Quốc Tuấn 1.420 464,1 1.040 335,0 73,2 6 Xã Nam Tân 1.227 374,8 7 Xã Nam Trung 1.316 262,5 8 Xã Nam Chính 947 301,5 9 Xã Hiệp Cát 1.617 398,7 10 Xã An Sơn 1.538 396,0 11 Xã Nam Hồng 1.386 343,7 12 Xã Hồng Phong 1.430 330,9 13 Xã Minh Tân 1.425 374,5 14 Xã Thái Tân 1.379 552,9 15 Xã An Lâm 1.934 425,5 16 Xã Phú Điền 1.099 263,1 17 Xã Đồng Lạc 2.189 439,6 18 Xã Cộng Hoà 2.815 605,1 19 Xã An Bình 2.110 404,7 Tổng cộng 28.971 7.064,6 2.446 588,5 8,44
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 64
Nhận xét chung về nguyên nhân làm hạn chế công tác đăng ký và cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Nam Sách:
- Hệ thống HSĐC lưu trữ qua các thời kỳ chưa đầy đủ, một số nơi còn không có và những vướng mắc của pháp luật hiện hành (Luật Đất đai 2003, Luật Xây dựng 2003 và Bộ Luật Dân sự 2005). Việc đầu tư kinh phí đo đạc và đăng ký, cấp GCN, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn chậm, địa bàn triển khai dàn trải, nên việc đăng ký, cấp GCN thực hiện chậm, việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai chưa thực sựđược coi trọng và tập trung chỉđạo thực hiện. Cụ thể: Trên
địa bàn huyện, hệ thống HSĐC chính quy chưa được thành lập đầy đủ và đồng bộ. Năm 2007, UBND huyện Nam Sách thành lập ban quản lý dự án công trình
đo đạc bản đồ, lập HSĐC, cấp và cấp đổi GCNQSD đất khu dân cư cho 19 xã, thị
trấn thuộc địa bàn huyện, Đến nay đã hoàn thiện xong HSĐC được 17 xã, thị
trấn: thị trấn Nam Sách và các xã: Quốc Tuấn, Thanh Quang, Hợp Tiến, Nam Tân, Nam Hưng, An Sơn, Hiệp Cát, Nam Trung, Nam Chính, Nam Hồng, Hồng Phong, Minh Tân, Thái Tân, Phú Điền, An Bình, Cộng Hòa, còn 02 xã (Đồng Lạc và An Lâm) đang tiếp tục thực hiện). Trong khi đó, đất đai luôn biến động về
diện tích, loại đất, chủ sử dụng, địa phương chưa đủ kinh phí, năng lực chỉnh lý HSĐC trước khi thực hiện việc cấp GCNQSD đất.
- Công tác xét duyệt cấp GCN: Hội đồng đăng ký quyền sử dụng đất xã còn nhiều hạn chế trong việc xét duyệt, xác định nguồn gốc sử dụng đất, thời
điểm sử dụng đất, loại đất, diện tích, chủ sử dụng, mục đích sử dụng đất, dẫn đến việc thẩm định hồ sơ cấp GCNQSD đất còn kéo dài, lập hồ sơ chưa đúng quy
định.
- Năng lực một số công chức địa chính xã còn nhiều hạn chế(nhưđo đạc chỉnh lý, chưa cập nhật kịp thời các văn bản pháp luật có liên quan…) dẫn đến việc tham mưu cho Hội đồng đăng ký quyền sử dụng đất xã còn nhiều lúc chưa
đúng quy định hoặc còn thiếu hồ sơ, thiếu nội dung. Một số công chức địa chính xã trách nhiệm chưa cao, có trường hợp gây phiền hà, nhũng nhiễu khi giải quyết thủ tục cấp GCN cho người dân, không thực hiện đúng thời gian theo quy định tại bộ cải cách thủ tục hình chính áp dụng cho cấp huyện.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 65
- VPĐKQSD đất huyện còn hạn chế về năng lực do thiếu cán bộ và các
điều kiện làm việc cần thiết theo yêu cầu nhiệm vụđược giao.
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi cấp GCN cũng là một khó khăn. Do điều kiện kinh tế khó khăn, trong nhiều trường hợp huyện thông báo đủ điều kiện cấp GCN, yêu cầu các hộ dân nộp thuế trước khi nhận giấy, nhưng có rất ít hộ thực hiện.
- Các văn bản đã được ban hành (Luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn)
chưa đồng bộ, còn nhiều bất cập, chếđộ chính sách luôn thay đổi và có nhiều bấp cập, hồ sơ lưu trữ qua các thời kỳ không đầy đủ, có nơi còn không có, việc cung cấp hồ sơ của các cấp chưa liên kết chặt chẽ cũng gây thêm khó khăn cho huyện trong công tác đăng ký, cấp GCN. Ví dụ như : Công tác cấp GCNQSD đất năm 2001 - 2002 thực hiện theo Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và năm 2001 (đất ở thời hạn lâu dài; đất vườn, ao thời hạn lâu dài) thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 (đất ở thời hạn sử dụng lâu dài; đất vườn thời hạn đến năm 2043; đất ao thời hạn đến năm 2013) do thay đổi mẫu GCNQSD
đất (trước kia là Tổng cục Địa chính) nay mẫu giấy là (Bộ TNMT), thủ tục hồ sơ
cấp lần đầu, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp đổi, cấp lại thay đổi. Dẫn đến việc xét duyệt cấp GCN ở các địa phương còn gặp nhiều khó khăn. Hay như, quy
định của UBND tỉnh Hải Dương về hạn mức tách thửa khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất (tại Quyết định số 54/2008/QĐ-UBND ngày 06/11/2008, Diện tích tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa để cấp GCNQSD đất): Tại Khoản 2, Điều 1: Đối với thửa đất ở nằm ven đường quốc lộ, tỉnh lộ và các thị
trấn trên địa bàn diện tích tối thiểu khi tách thửa là 40m2, kích thước cạnh tối thiểu là 3,0m. Tại Khoản 3, Điều 1: Đối với thửa đất ở khu vực nông thôn diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 60m2 và có kích thước cạnh tối thiểu là 3,0m. Như vậy, nhiều trường hợp sẽ không được cấp GCNQSD đất.
3.3.3.2. Chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Những năm gần đây, cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế đất nước, nền kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện cũng có những bước chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 66
biến nhanh theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đất đai theo đó cũng biến
động không ngừng đặc biệt là các khu vực đô thị, quanh các trục đường giao thông chính và trung tâm các xã, thị trấn. Ở những khu vực này, giá đất tăng nhanh do đó người dân cũng tích cực hơn trong việc thực các quyền của người sử
dụng đất. Do đó, đòi hỏi công tác cập nhật và chỉnh lý biến động về sử dụng đất phải được thực hiện thường xuyên và liên tục để đáp ứng yêu cầu quản lý và sử
dụng đất trong quá trình đô thị hóa.
Tuy nhiên, công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn huyện chưa
được đồng bộ và đầy đủ ở 3 cấp: tỉnh, huyện, xã. Việc cập nhật biến động trên HSĐC hầu như chưa thực hiện được.
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên:
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ địa chính cấp xã và cán bộ
VPĐKQSD đất còn nhiều hạn chế, dẫn đến việc cập nhật và chỉnh lý biến động
đất đai chưa được thực hiện thường xuyên. Mặt khác, do thiếu người nên cán bộ địa chính và cán bộ VPĐKQSD đất còn phải kiêm nhiệm nhiều công tác khác như: giải phóng mặt bằng, xây dựng, giao thông ...
Do vẫn còn 02/19 xã, thị trấn chưa có bản đồ được đo đạc chính xác, nên
đã không thực hiện được việc chỉnh lý biến động trên bản đồ một cách đồng bộ
và đầy đủ.
Hệ thống văn bản pháp lý, quy định HSĐC thay đổi nhiều lần, quy trình cập nhật chỉnh lý biến động trên HSĐC phức tạp, trùng lặp do cả hai cấp đều phải thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ lưu ở cấp mình.
3.3.3.3. Lập và quản lý hồ sơđịa chính
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền trong những năm trước đây còn bị buông lỏng, thiếu đồng bộ, nên việc thiết lập và quản lý hệ thống HSĐC chưa được quan tâm đúng mức.
VPĐKQSD đất được thành lập từ năm 2007, sau khi thành lập VPĐKQSD
đất tiếp nhận toàn bộ HSĐC từ phòng TNMT huyện Nam Sách. Tuy nhiên, do công tác lưu trữ, quản lý HSĐC chưa được quan tâm đúng mức dẫn đến hồ sơ, sổ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 67