b) Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND
3.2.4.Áp dụng nghiêm các quy định của pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng
giải phóng mặt bằng
Áp dụng nghiêm các quy định của pháp luật về bồi thường, GPMB nhằm ngăn chặn những phát sinh mới về tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai theo hướng giảm đầu vào và kiên quyết giải quyết hết các trường hợp tồn đọng.
+ Vấn đề định giá đất đền bù cho người bị thu hồi đất
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người bị thu hồi đất và giữa người bị thu hồi đất với người được giao đất. Vì vậy khi xác định hệ số K để tính giá đất cần phải chính xác để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và chuyển nhượng QSDĐ ở địa bàn cần thu hồi đất GPMB.
Các bước xác định hệ số K [1]:
Bước 1: Xác định giá trị sản lượng và chi phí thu nhập từ đất. Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi.
Giá đất theo khả năng sinh lợi = Thu nhập
Lãi suất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất bồi thường thiệt hại.
Hệ số K = Giá đất theo khả năng sinh lợi
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định Tuy nhiên, giá bồi thường cũng không nên cứng nhắc, máy móc mà phải có sự xem xét thấu đáo những tình tiết để có thể vận dụng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của công dân phù hợp với pháp luật. Dân chủ và công khai trong việc định giá.
+ NSDĐ phải đăng ký giá đất thông qua hệ thống đăng ký đất đai. Để tránh tình trạng khiếu kiện về giá bồi thường, mọi người dân phải đăng ký giá đất thông qua hệ thống đăng ký đất đai. Các cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào mức đăng ký này để tính tiền bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất GPMB. Hệ thống này sẽ giúp Nhà nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ hơn, có thể chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý đất đai như: cơ quan thuế, ngân hàng thương mại, Kho bạc Nhà nước, Sở Tài chính.
Nội dung chính của hệ thống đăng ký giá đất thông qua hệ thống đăng ký đất đai quy định chủ sử dụng đất phải đăng ký giá đất trên cơ sở khung giá đất do Nhà nước quy định. Nếu người dân cố ý đăng ký giá đất thấp sau này nếu thuộc diện di dời GPMB thì khi nhận bồi thường thiệt hại sẽ bị thiệt thòi, nếu người dân đăng ký giá đất cao thì việc nộp thuế sẽ cao. Do đó, những người dân sẽ không được hưởng lợi gì khi đăng ký sai giá đất thực tế và cũng không thể thắc mắc về giá bồi thường thiệt hại về đất khi di dời GPMB.
Hiện nay, LĐĐ năm 2003 cho phép sử dụng quỹ đất thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giải pháp này có liên quan mật thiết với việc hình thành giá đất, đặc biệt là giá đất đô thị và nó được gắn liền với sản phẩm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của từng địa phương. Tuy nhiên, phương thức này do mới thực hiện, lại chưa được làm quen với loại tận thu này nên nhiều địa phương gặp lúng túng dẫn đến nhiều cuộc đấu giá chưa đạt hiệu quả.
+ Xây dựng thị trường BĐS chính thức và hoàn chỉnh
Hiện nay thị trường BĐS chưa thực sự hoàn chỉnh, PLĐĐ còn có khe hở khiến cho những kẻ xấu lợi dụng những kẽ hở đó để đầu cơ nhà đất dẫn đến tình trạng sốt đất, đẩy giá nhà đất lên cao. Điều này làm cho các hộ dân thuộc diện di dời GPMB cảm thấy giá bồi thường cho họ là quá thấp so với thị trường từ đó nảy sinh hiện tượng khiếu kiện kéo dài. Vì vậy cần có biện pháp để thị trường BĐS ổn định, ít xảy ra tình trạng đầu cơ (có thể đánh thuế tăng dần đối với chủ sở hữu của từ hai ngôi nhà trở lên, áp dụng mức thuế cao cho các ngôi nhà thứ hai, ba…).
Đối với các dự án mở rộng đường hay làm các con đường mới, để tránh tình trạng đầu cơ đất (tương lai sẽ là đất mặt đường) chúng ta có thể giải tỏa thêm ở hai bên con đường mới để xây dựng khu tái định cư (cao tầng) cho các hộ phải di dời GPMB cho chính con đường đang xây dựng. Sau đó phân nhà cho các hộ trong diện di dời GPMB, tuy nhiên cần ưu tiên hơn đối với các hộ trước đây ở sát mặt đường (được ở những căn hộ tầng thấp và tạo điều kiện để các hộ này được thuê quầy bán hàng ở tầng một...). Việc làm này sẽ tránh thiệt thòi cho các hộ dân và những kẻ có ý đồ đầu cơ đất (tương lai sẽ là đất mặt đường) cũng không có cơ hội mua đất trước dự án với giá rẻ sau đó lại bán lại với giá đắt để đứng giữa hưởng phần chênh lệch.
3.2.5. Kiến nghị về quy hoạch "treo", dự án "treo"
một bước, bảo đảm kết cấu hạ tầng sau đó thực hiện đồng bộ việc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch công nghiệp, đô thị, quy hoạch nông nghiệp chuyển đổi cơ cấu cây trồng nhằm bảo đảm phát triển đồng bộ, tránh lãng phí đất, ổn định cuộc sống người dân.
Chính phủ và các địa phương trong quá trình lập quy hoạch phát triển công nghiệp, đô thị cần nghiên cứu xem xét nên quy hoạch tại những khu vực đất nông nghiệp có năng suất thấp, không nên quy hoạch khu công nghiệp, đô thị tại những vùng có điều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp năng suất cao để bảo đảm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất, an toàn lương thực và phát triển cân bằng, bền vững.
- Nên xem xét những khu không khả thi thì xóa luôn quy hoạch "treo", còn những khu không thể xóa được (nhưng vẫn chưa biết tính khả thi của nó) thì nên cho người dân thực hiện tất cả các quyền của mình như hợp thức hóa nhà đất, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng, sửa chữa, xây dựng mới (qui định chuẩn cho phép xây dựng) v.v… nhưng phải xem lại cách tính tiền sử dụng đất. Nếu sau này dự án được thực hiện thì Nhà nước trả lại cho NSDĐ tiền sử dụng đất đã đóng (theo phương thức nào đó) và hỗ trợ giá trị đất theo Luật đất đai, không nên để tình trạng chính quyền cứ kỳ kèo với người dân như dự án cầu Thủ Thiêm mà lại không tính tới việc đơn vị thi công một tháng phải bù lỗ 1.5 tỷ. Không có một người dân nào là không sợ pháp luật chỉ sợ pháp luật được thực thi không nghiêm.
- Những dự án đã giao đất rồi mà chủ đầu tư chưa triển khai hoặc triển khai ỳ ạch thì nhắc nhở chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ. Nếu chủ đầu tư không có khả năng về tài chính cũng như chuyên môn thì cho phép chuyển nhượng dự án hoặc dùng biện pháp mạnh là thu hồi dự án.