5. Cấu trúc của luận văn
4.3.1. Giải pháp chiến lược củng cố và phát triển thị trường
4.3.1.1. Khắc phục các điểm yếu trong hoạt động dịch vụ hiện tại
Phát huy hiệu quả hoạt động của các CN: SIVC có hệ thống CN trải khắp cả nƣớc, đây là một trong những lợi thế của công ty. Tuy nhiên để phát huy lợi thế đó công ty cần phải rà soát, đánh giá năng lực của từng CN với tiềm năng của từng thị trƣờng. Trên cơ sở đó cơ cấu lại các CN, đồng thời giao chỉ tiêu doanh thu để các CN phấn đấu hoàn thành.
Cơ cấu lại chi phí hoạt động của DN: Với khả năng điều hành của ban quản trị, việc cân đối và cơ cấu lại các khoản chi phí hoạt động của DN cho phù hợp với tình hình hoạt động của công ty là không khó đối với ban quản trị hiện nay.
4.3.1.2. Phát huy các điểm mạnh hiện có:
Tận dụng các thế mạnh về quy mô, uy tín và thƣơng hiệu, địa bàn đang hoạt động và khả năng điều hành của ban quản trị… để khai thác các cơ hội, nâng cấp các loại hình TĐG nhƣ bất động sản, động sản, DN nhằm củng cố vị thế của SIVC trên thị trƣờng TĐG.
4.3.1.3. Phát triển thị trường:
Phát triển cung ứng loại hình DVTĐG tài sản vô hình:
Tài sản vô hình đóng vai trò rất quan trọng trong sự thành công của SIVC, giúp SIVC tạo ra đƣợc dấu hiệu khác biệt trong thƣơng trƣờng cũng nhƣ tạo ra dấu ấn riêng có thể đảm bảo SIVC phát triển, nhiều cơ hội đặc biệt và thành công.
Nếu nhƣ trƣớc đây quan điểm coi tài sản của DN chỉ là tài sản hữu hình, việc thẩm định khả năng sinh lợi, hiệu quả kinh doanh của các DN vẫn dựa vào những chỉ số nhƣ suất sinh lợi của vốn đầu tƣ, của tài sản, và của vốn chủ sở hữu… thì hiện nay, quan điểm này đã thay đổi, bên cạnh những tài sản hữu hình đã xuất hiện các tài sản vô hình. Mặt khác, nếu xem tài sản vô hình là một phần tài sản của DN, thì DN hoàn toàn có thể trao đổi, mua bán, cho thuê, góp vốn tài sản này trong các dự án kinh doanh với đối tác bên ngoài, tức tài sản vô hình có khả năng mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu của nó. Xu hƣớng toàn cầu hóa cùng sự phát triển của nền
64
kinh tế thì đánh giá đƣợc giá trị của tài sản vô hình sẽ là thƣớc đo hiệu quả kinh doanh, sự cạnh tranh và phát triển của DN. Do vậy, tham gia cung ứng DVTĐG tài sản vô hình tại Việt Nam chắc chắn sẽ là một bƣớc chuẩn bị tốt cho tƣơng lại. DVTĐG tài sản vô hình chắc chắn sẽ là một loại hình DVTĐG quan trọng trong thời gian tới. Phát triển đƣợc DVTĐG tài sản vô hình cũng đồng nghĩa với việc phát triển, mở rộng thị trƣờng dịch vụ cung ứng, thị trƣờng tài sản vô hình đang ngày càng phát triển cùng với nền kinh tế tại Việt Nam.
Xác định tài sản vô hình:
+ Tài sản vô hình không có hình thái vật chất và tài sản vô hình có thể đƣợc chứa đựng trên hoặc trong thực thể vật chất. Một số tài sản cố định vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất. Tuy nhiên, giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình – có thể nhận biết đƣợc.
+ Tài sản vô hình đƣợc pháp luật công nhận và bảo vệ.
+ Tài sản vô hình đƣợc sở hữu hợp pháp và có thể chuyển giao sở hữu theo pháp luật.
+ Tài sản vô hình tồn tại có bằng chứng nhƣ: hợp đồng, bằng sáng chế, hồ sơ đăng ký, phần mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính…
+ Tài sản vô hình có khả năng tạo ra thu nhập cho ngƣời có quyền sở hữu. + Giá trị tài sản vô hình có thể định lƣợng đƣợc và tài sản vô hình có vòng đời xác định đƣợc (có thể tìm đƣợc thời điểm hoặc thời gian sinh ra hoặc chấm dứt tồn tại). + Doanh nghiệp cung ứng DVTĐG cần dự đoán và đánh giá đƣợc triển vọng của nền kinh tế có thể tác động giá trị của tài sản vô hình gồm môi trƣờng kinh tế và môi trƣờng chính trị trong nƣớc và ngoài nƣớc. Các yếu tố lạm phát, tỷ giá hối đoái, sự ổn định chính trị đều có quan hệ đến giá trị của tài sản cố định. Từ đó tác động đến dự báo tài sản cố định trong tƣơng lai.
Để tiến tới cung ứng DVTĐG tài sản vô hình, các thẩm định viên cần phải
nắm rõ các cách tiếp cận nhƣ sau:
Bộ Tài chính đã ban hành Thông tƣ 06/2014/TT-BTC về Ban hành Tiêu chuẩn TĐG số 13 TĐG tài sản vô hình. Tiêu chuẩn này quy định và hƣớng dẫn thực
65
hiện TĐG tài sản vô hình để phục vụ cho các mục đích mua, bán, chuyển nhƣợng, thế chấp, hợp nhất và sáp nhập DN, góp vốn, phân chia lợi nhuận, tranh chấp và tố tụng phá sản và các mục đích khác theo quy định của pháp luật. Thông tƣ nêu rõ 3 cách tiếp cận trong TĐG tài sản vô hình bao gồm: cách tiếp cận từ thị trƣờng, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Mỗi cách tiếp cận bao gồm nhiều phƣơng pháp TĐG khác nhau.
+ Đối với cách tiếp cận từ thị trƣờng, giá trị của tài sản vô hình cần TĐG đƣợc xác định căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của các tài sản vô hình tƣơng tự có giá giao dịch trên thị trƣờng.
+ Còn cách tiếp cận từ chi phí ƣớc tính giá trị tài sản vô hình căn cứ vào chi phí tái tạo ra tài sản vô hình giống nguyên mẫu với tài sản cần TĐG hoặc chi phí thay thế để tạo ra một tài sản vô hình tƣơng tự có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trƣờng hiện hành.
+ Cách tiếp cận từ thu nhập xác định giá trị của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các khoản thu nhập, các dòng tiền và các chi phí tiết kiệm do tài sản vô hình mang lại.
Căn cứ vào loại tài sản vô hình cần TĐG, mục đích TĐG, thời điểm TĐG, các thông tin và số liệu về tài sản cần TĐG có thể thu thập đƣợc, thẩm định viên cần lựa chọn cách tiếp cận TĐG phù hợp.
Cần đào tạo đội ngũ TĐG tài sản vô hình chuyên biệt, có kinh nghiệm đã
từng TĐG tài sản DN.
Tổ chức đào tạo và cử cán bộ đi đào tạo chuyên sâu về TĐG tài sản vô hình;
Giao Phòng TĐG trị doanh nghiệp tổ chức nghiên cứu xây dựng hoàn
chỉnh quy trình TĐG trị tài sản vô hình theo đúng Tiêu chuẩn quy định của Nhà nƣớc; đồng thời nghiên cứu các quy trình thẩm định của các nƣớc đã có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định tài sản vô hình để phát huy hiệu quả công tác TĐG trị tài sản vô hình tại Việt Nam
66
Phát triển cung ứng loại hình DVTĐG tài sản bất động sản
Nhu cầu của xã hội về DVTĐG bất động sản ở Việt Nam là rất lớn, đặc biệt là các đô thị và trung tâm kinh tế lớn nhƣ Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Đà Nẵng Hải Phòng, …, bao gồm cả nhu cầu của các cơ quan quản lý Nhà nƣớc, doah nghiệp và ngƣời dân.
Thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật đƣợc hoàn thiện tạo cơ sở minh bạch, bình đẳng, thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tƣ, kinh doanh của các DN trong năm 2015 và các năm tiếp theo. Cụ thể, những cơ chế, chính sách đổi mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản nhằm mục tiêu đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc thị trƣờng bất động sản theo hƣớng chuyên nghiệp hơn; Luật Nhà ở theo hƣớng tăng niềm tin vào thị trƣờng, tạo điều kiện thu hút đầu tƣ.
Theo Báo cáo nghiên cứu của Công ty CBRE (Công ty Tƣ vấn bất động sản đa quốc gia tại Việt Nam) cho thấy thị trƣờng bất động sản đang khá sôi động, tại Hà Nội 16.200 căn hộ từ 31 dự án đƣợc chào bán, con số này so với 2013 tăng gần gấp 3 lần; Ngoài ra, theo quy định của Luật Nhà ở, từ tháng 7/2015, ngƣời nƣớc ngoài đƣợc phép mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam. Khi đó, thị trƣờng sẽ chứng kiến các hoạt động mua, bán sôi động, đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dƣỡng. Chiến lƣợc phát triển nhà ở đến 2020 đã chỉ ra rằng, 10 năm tới, thị trƣờng bất động sản có nhiều tiềm năng để phát triển, bởi thực tế nguồn cung trên thị trƣờng chƣa thể đáp ứng, diện tích nhà ở xã hội hiện chỉ đạt khoảng 5-10%.
Qua khảo sát cho thấy TĐG bất động sản hiện chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các loại hình TĐG, do đó, sự sôi động của các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản sẽ kéo theo sự gia tăng doanh thu cho các công ty trong ngành TĐG.
SIVC là công ty có nhiều kinh nghiệm trong TĐG bất động sản, các loại hình bất động sản gồm quyền sử dụng đất, khu đất dự án, nhà ở, nhà xƣởng, trung tâm thƣơng mại, cao ốc văn phòng, chung cƣ, trang trại, … với các mục đích khác nhau nhƣ cổ phần hoá, mua bán DN; Liên doanh, thành lập hoặc giải thể DN; Mua bán, chuyển nhƣợng, thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng; Hạch toán kế toán để tính bảo thế, bảo hiểm; Xử lý tài sản trong các vụ án; Thực hiện nghĩa vụ về tài chính
67
đối với Nhà nƣớc; … Chiến lƣợc phát triển loại hình DVTĐG bất động sản là chiến lƣợc bền vững của SIVC.
Để tiếp tục phát triển DVTĐG bất động sản, SIVC cần phải:
Đào tạo và đào tạo lại để bồi dƣỡng và nâng cao trình độ nghiệp vụ cũng
nhƣ nâng cao chất lƣợng TĐG bất động sản; tập trung nghiên cứu sâu các quy định pháp luật mới liên quan đến thị trƣờng bất động sản nhƣ Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật đầu tƣ, …
Thực hiện chế độ thống kê cập nhật số liệu, báo cáo tháng, quý, năm nhanh chóng, kịp thời chính xác; đồng thời thực hiện chiến lƣợc liên kết, hợp tác để xây dựng mạng lƣới, xây dựng hệ thống cung cấp DVTĐG bất động sản nhanh chóng, hiệu quả.
Phát triển hợp tác quốc tế và cung ứng DVTĐG ra thị trƣờng thế giới
Hiện nay, Việt Nam đã là thành viên của AVA (Hiêp hội thẩm định giá các nƣớc ASEAN), IVSC (Hội đồng tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế), WAVO (Hiệp hội các tổ chức thẩm định thế giới)... Hơn nữa, khi thị trƣờng dịch vụ mở cửa theo cam kết gia nhập WTO thì tất yếu các công ty cung ứng DVTĐG nƣớc ngoài có kinh nghiệm và tiềm lực sẽ tham gia vào thị trƣờng DVTĐG ở Việt Nam và ngƣợc lại. Bên cạnh đó, xu hƣớng liên kết quốc tế, hợp tác toàn cầu hiện tại chắc chắn sẽ tạo ra nhu cầu đƣợc cung ứng DVTĐG ở nhiều nƣớc khác nhau. Điều này cũng đồng nghĩa là các doanh nghiệp cung ứng DVTĐG ở Việt Nam phải chuẩn bị mọi điều kiện để có thể đáp ứng đƣợc các nhu cầu ngày càng mở rộng của khách hàng, không chỉ ở trong lãnh thổ Việt Nam mà còn ở các nƣớc trong khu vực hay bất cứ quốc gia nào trên thế giới.
Để làm đƣợc nhƣ vậy, SIVC cần phải:
+ Thứ nhất: Nâng cao trình độ ngoại ngữ, trình độ nghiệp vụ cho các thẩm định viên, đảm bảo đáp ứng đƣợc các yêu cầu, các tiêu chuẩn của khu vực và thế giới.
+ Thứ hai: Tham gia cung ứng DVTĐG theo các tiêu chuẩn về TĐG đƣợc công nhận trên thế giới.
68
+ Thứ ba: Liên doanh, liên kết với các DN cung ứng DVTĐG nƣớc ngoài để mở học hỏi từ các DN cung ứng DVTĐG nƣớc ngoài có kinh nghiệm, tiềm lực và mở rộng thị trƣờng nƣớc ngoài.
+ Thứ tư: Nghiên cứu xây dựng chiến lƣợc thâm nhập thị trƣờng DVTĐG thế giới ngày từ bây giờ, ƣu tiên cho các thị trƣờng gần trƣớc nhƣ Lào, Campuchia, …
+ Thứ năm: Nâng cao trình độ công nghệ thông tin (IT) và phát triển ngân hàng dữ liệu thông tin thị trƣờng đầy đủ, đặt biệt là thị trƣờng bất động sản.
Theo cam kết WTO, kể từ năm 2012 các DN cung cấp dịch vụ tài chính của nƣớc ngoài đƣợc phép thành lập và hoạt động tại Việt Nam. Đối với lĩnh vực TĐG đến nay vẫn chƣa có DN của nƣớc ngoài thành lập và hoạt động, tuy nhiên trong vài năm tới đây các công ty nƣớc ngoài về ngành DVTĐG sẽ tham gia vào thị trƣờng Việt Nam và ngƣợc lại. Đây là một thách thức lớn đối với ngành DVTĐG còn non trẻ ở nƣớc ta nói chung và SIVC nói riêng. Thực tế có những nƣớc họ là bậc thầy đã từng dạy nghề TĐG cho nƣớc ta, họ có bề dầy lịch sử hàng trăm năm về nghề TĐG. Chính vì thế SIVC cần phải có lộ trình các bƣớc chuẩn bị điều kiện để đáp ứng nhu cầu thực tế thị trƣờng trong thời gian tới.