5. Bố cục của đề tài
2.3. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
2.3.1. Điều kiện về hình thức.
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ ngƣời chuyển nhƣợng sang ngƣời nhận chuyển nhƣợng. Khi đó, ngƣời sử dụng đất có hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua hợp đồng dân sự. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể do hai bên tự soạn thảo theo ý nguyện của họ, hoặc các bên có thể sử dụng mẫu hợp đồng soạn sẵn tại các tổ chức hành nghề công chứng, hoặc các bên có quyền sử dụng mẫu hợp đồng đƣợc soạn sẵn và đƣợc ban hành kèm theo Thông tƣ liên tịch của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
Tuy nhiên, sẽ sai lầm khi quan niệm việc chuyển nhƣợng này là hợp đồng mua bán đất đai. Bởi vì, chế độ pháp lý về đất đai cũng nhƣ những quy định về quyền sử dụng đất xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhƣ vậy, bản thân đất đai không đƣợc coi là hàng hóa mà chỉ đƣa vào thị trƣờng “quyền sử dụng đất” nhƣ một loài tài sản đặc biệt. Do bản thân đất đai không phải là đối tƣợng chuyển dịch mà đối tƣợng chuyển dịch là quyền sử dụng đất.
Khi đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất các bên phải tuân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định. Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng dân sự có thể là lời nói, văn bản hoặc là hành vi cụ thể. Nhƣng theo quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn bản. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc phải đƣợc lập thành văn bản, đƣợc ngƣời có tên trên giấy chứng nhận hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên29
. Và phải đƣợc công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã30.
Hiện nay, Luật công chứng năm 2006 quy định về các tổ chức hành nghề công chứng cũng nhƣ quy định điều kiện cụ thể đối với công chứng viên khi thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 23 Luật công chứng năm 2006 thì tổ chức hành nghề công chứng đƣợc tổ chức với hai
29 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
hình thức là phòng công chứng và văn phòng công chứng. Theo quy định tại Điều 25 và Điều 26 của Luật công chứng năm 2006 thì hai tổ chức hành nghề công chứng này đƣợc tổ chức và thành lập theo những quy định cụ thể nhƣ sau: Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập và là đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tƣ pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng ngƣời đại diện theo pháp luật của phòng công chứng là Trƣởng phòng, trƣởng phòng công chứng phải là công chứng viên và do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiện, cách chức; còn văn phòng công chứng do công chứng viên thành lập, văn phòng công chứng cũng có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng, Văn phòng công chứng do một công chứng viên thành lập đƣợc tổ chức và hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tƣ nhân. Văn phòng công chứng do hai công chứng viên trở lên thành lập đƣợc tổ chức và hoạt động theo loại hình công ty hợp doanh, ngƣời đại diện theo pháp luật của Văn phòng công chứng là Trƣởng văn phòng, trƣởng văn phòng là công chứng viên. Và theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật công chứng năm 2006 thì công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng này có thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Ngày 20 tháng 06 năm 2014 Quốc hội đã thông qua Luật công chứng năm 2014 và sẽ có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 2015. Luật công chứng năm 2014 cũng quy định là có hai tổ chức hành nghề công chứng là phòng công chứng và văn phòng công chứng quy định giống với Luật công chứng năm 2006. Tuy nhiên quy định về tổ chức và hoạt động của hai tổ chức hành nghề công chứng này đã cụ thể hơn và đƣợc quy định chặt chẽ hơn. Cụ thể là đối với phòng công chứng thì đã quy định rõ về con dấu của phòng công chứng. Đối với văn phòng công chứng thì Luật công chứng năm 2014 quy định chặt chẽ hơn so với Luật công chứng năm 2006, Luật công chứng năm 2014 đã có sự thay đổi về điều kiện thành lập, tổ chức và hoạt động. Văn phòng công chứng phải có từ hai công chứng viên hợp doanh trở lên, văn phòng công chứng không có thành viên góp vốn. Trƣởng văn phòng công chứng (đại diện theo pháp luật) phải là công chứng viên hợp doanh của văn phòng công chứng và đã hành nghề công chứng từ hai năm trở lên (theo khoản 1 và khoản 2 Điều 22 Luật công chứng năm 2014).
Do đất đai thuộc hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, khi tham gia giao dịch các bên phải lập hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chứ không lập hợp đồng mua bán đất. Đặc trƣng của hợp đồng mua bán tài sản là chuyển giao tài sản và nhận tiền. Mặt khác, việc chuyển quyền sở hữu tài sản khác với chuyển giao tài sản, do tài sản không đăng ký quyền sở hữu tài
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
sản thì không thể chuyển quyền, còn giao tài sản chƣa hẳn là giao luôn quyền sở hữu nhƣ là trong hợp đồng thuê tài sản.
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Các bên phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và nộp tại văn phòng đăng ký đất đai, để giảm bớt khó khăn trong việc đi lại cho ngƣời sử dụng đất, pháp luật tạo điều kiện cho họ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai31. Nhƣ vậy, nếu hợp đồng nào mà không tuân thủ đúng các trình tự, thủ tục nhƣ pháp luật quy định trên thì không có giá trị pháp lý và sẽ bị tuyên bố vô hiệu.
Vì vậy, yếu tố hình thức hợp đồng trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất rất quan trọng và ảnh hƣởng đến hiệu lực của hợp đồng, vì hình thức hợp đồng là cách thức thể hiện ý chí ra bên ngoài của các bên giao kết hợp đồng và nó có ý nghĩa quan trọng để xác nhận sự tồn tại quan hệ của các bên trong hợp đồng, từ đó xác định đƣợc trách nhiệm khi có vi phạm xảy ra.
Tóm lại, khi thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì các bên phải lập hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thành văn bản và phải đƣợc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng, thông qua đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của ngƣời vi phạm.
2.3.2. Điều kiện về chủ thể.
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Hợp đồng đƣợc xác lập trên sự tự do ý chí và do các chủ thể là ngƣời có năng lực giao kết hợp đồng trong lúc giao kết. Và trong phạm vi của luận văn, ngƣời viết sẽ đề cập đến hai chủ thể sử dụng đất đó là hộ gia đình và cá nhân trong nƣớc sử dụng đất.
Theo quy định của Luật dân sự thì các chủ thể phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự thì mới đƣợc tham gia giao kết hợp đồng dân sự, trong đó có hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 19 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì cá nhân, ngƣời thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, là ngƣời có quyền thực hiện tất cả các giao
31
Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
dịch dân sự mà pháp luật cho phép, trong đó có hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Mặt khác, để tuyên bố một ngƣời không có năng lực đầy đủ phải có quyết định của Tòa án. Pháp luật nƣớc ta hạn chế năng lực hành vi của chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng tại Điều 22 và Điều 23 của Bộ luật Dân sự năm 2005 những ngƣời nhƣ: do bệnh tâm thần hoặc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ hành vi của mình, ngƣời nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác. Đối với trƣờng hợp chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc phải đƣợc lập thành văn bản, đƣợc ngƣời có tên trên giấy chứng nhận hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Và phải đƣợc công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Nhƣ vậy, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhƣợng) và bên đƣợc chuyển quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận chuyển nhƣợng). Do đó, chủ thể trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải có đầy đủ năng lực dân sự khi giao kết hợp đồng. Dựa vào hình thức sử dụng đất thì chủ thể có những quyền khác nhau khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣng phải thỏa mãn các yêu cầu đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi có quyền sử dụng đất thuộc loại đất đƣợc quyền chuyển nhƣợng và quyền sử dụng đất này phải có đủ các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; đất trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân còn phải tuân thủ những điều kiện không đƣợc chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng mà pháp luật không cho phép.
2.3.3. Quy định về giá chuyển nhƣợng và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc. nƣớc.
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là sản phẩm của tự nhiên. Về bản chất đất không phải là hàng hóa, song trong quá trình phát triển xã hội, con ngƣời đã xác lập quyền sử dụng đất và trở thành một thứ hàng hóa đặc biệt, thể hiện qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế,… Mà đã là hàng hóa việc mua bán, chuyển nhƣợng là tất yếu nhƣng việc xác định giá đất là vấn đề rất khó khăn, vì đất đai là hàng hóa đặc biệt.
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
Theo quy định tại Điều 690 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định”. Nhƣ vậy, giá đất trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng đƣợc các bên thỏa thuận trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái pháp luật. Pháp luật tôn trọng thỏa thuận về giá đất của các bên cho dù giá đất do các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thỏa thuận có cao hơn hoặc thấp hơn giá đất do Nhà nƣớc quy định.
Giá đất do Nhà nƣớc quy định là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Trong trƣờng hợp giá đất do các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cao hơn giá đất do Nhà nƣớc quy định thì nghĩa vụ tài chính sẽ đƣợc xác định theo giá đất mà các bên thỏa thuận. Còn nếu trƣờng hợp giá đất do các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất do Nhà nƣớc quy định thì nghĩa vụ tài chính sẽ đƣợc xác định theo giá đất Nhà nƣớc quy định.
Nhà nƣớc quy định giá đất với nhiều mục đích khác nhau, giá đất vừa là cơ sở áp dụng để thu vào ngân sách các nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất, vừa là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thỏa thuận khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất. Tuy nhiên, giá đất đƣợc Nhà nƣớc quy định thƣờng thấp hơn giá đất trên thực tế của thị trƣờng bất động sản vì giá đất đƣợc Nhà nƣớc quy định không bắt kịp đƣợc tình hình phát triển của thị trƣờng bất động sản về giá đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố thuộc trung ƣơng căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật đất đai năm 2013, phƣơng pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trƣờng để quyết định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể để làm căn cứ đối với các trƣờng hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai năm 2013; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê32
.
Khi giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ sẽ điều chỉnh lại khung giá đất, khi đó Ủy ban nhân dân tỉnh cũng điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. dụng đất.
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng. 2.4.1.1 Quyền của bên chuyển nhƣợng.
Việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là chủ yếu, trừ trƣờng hợp thừa kế. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho bên chuyển nhƣợng theo quy định