5. Bố cục của đề tài
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận chuyển nhƣợng
2.4.2.1 Quyền của bên nhận chuyển nhƣợng.
Cũng nhƣ đối với bên chuyển nhƣợng thì bên nhận chuyển nhƣợng cũng có những quyền của mình. Theo quy định tại Điều 702 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có các quyền là:
Thứ nhất, Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Đây là quyền lợi chính đáng của bên nhận chuyển nhƣợng, vì khi nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ là chủ thể có quyền đối với quyền sử dụng đất đó, đồng thời sẽ chấm dứt quyền đối với bên chuyển nhƣợng. Do đó bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu đối với bên chuyển nhƣợng là giao cho mình các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất đó, để bên nhận chuyển nhƣợng có thể thực hiện việc đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để trở thành chủ sử dụng thật sự đối với quyền sử dụng đất đó.
33
Khoản 3 Điều 12 Thông tƣ 76/2014/TT-BTC hƣớng dẫn một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
Thứ hai, Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.
Quyền này của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một quyền đƣơng nhiên, nó còn thể hiện tính trung thực, chính xác của các thỏa thuận trong hợp đồng. Bên nhận chuyển nhƣợng đã dùng một giá trị tài sản để đổi lấy quyền sử dụng đất theo mong muốn của họ thì họ có quyền đƣợc nhận đúng quyền sử dụng đất nhƣ đã thỏa thuận với bên chuyển nhƣợng trong hợp đồng.
Thứ ba, Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng.
Khi nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ là chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất đó. Do đó mà bên nhận chuyển nhƣợng có quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, vì Giấy chứng nhận chính là chứng thƣ pháp lý mà Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhƣợng. Tuy nhiên, để đƣợc cấp Giấy chứng nhận thì bên nhận chuyển nhƣợng cần phải đáp ứng đƣợc những điều kiện theo quy định của pháp luật nhƣ phải tuân thủ thực hiện các trình tự thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận thì bên nhận chuyển nhƣợng mới đƣợc cấp Giấy chứng nhận. Việc cấp giấy chứng nhận phải tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai.
Thứ tư, Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Đây là quyền lợi đƣơng nhiên của bên nhận chuyển nhƣợng, vì khi đã nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, cũng nhƣ đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ trở thành chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất đó. Khi đã là chủ thể có quyền sử dụng đất đó thì bên nhận chuyển nhƣợng có đầy đủ các quyền năng của ngƣời sử dụng đất, nhƣng bên nhận chuyển nhƣợng phải có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng mục đích đƣợc ghi nhận trong Giấy chứng nhận và đúng thời hạn sử dụng đất theo từng loại đất do pháp luật quy định.
2.4.2.2 Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng.
Tƣơng ứng phần quyền mà bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc hƣởng thì họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ kèm theo. Theo quy định tại Điều 701 của Bộ luật Dân sự năm 2005 bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
Thứ nhất, Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó bên chuyển nhƣợng phải chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhƣợng, ngƣợc lại bên nhận chuyển nhƣợng phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhƣợng. Đây là nghĩa vụ quan trọng vì nghĩa vụ này thể hiện tính chất, mục đích của việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ này đƣợc thực hiện đầy đủ thông qua việc trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phƣơng thức nhƣ đã thỏa thuận. Việc thực hiện nghĩa vụ đúng phƣơng thức có nghĩa là nếu hai bên thỏa thuận trả một lần thì bên nhận chuyển nhƣợng phải trả cho bên chuyển nhƣợng một lần, nếu hai bên thỏa thuận sẽ trả nhiều lần thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ trả cho bên chyển nhƣợng nhiều lần theo thỏa thuận.
Thứ hai, Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Sau khi việc chuyển nhƣợng hoàn thành thì bên nhận chuyển nhƣợng là chủ thể sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng và để đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận quyền sử dụng đất này thuộc quyền sử dụng của mình thì bên nhận chuyển nhƣợng phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, để đƣợc Nhà nƣớc cấp chứng thƣ pháp lý công nhận quyền sử dụng chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất này còn có ý nghĩa nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận chuyển nhƣợng trong mối quan hệ về đất đai, ngoài ra nghĩa vụ này còn có ý nghĩa lớn đối với Nhà nƣớc, vì thông qua việc đăng ký quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhƣợng mà Nhà nƣớc có thể nắm bắt tình hình biến động của quyền sử dụng đất và tình trạng sử dụng đất ở các địa phƣơng.
Thứ ba, Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
Trong trƣờng hợp quyền sử dụng đất đƣợc chuyển nhƣợng đã đƣợc cho thuê hoặc có chủ thể đồng sở hữu thì bên nhận chuyển nhƣợng phải biết đƣợc điều này và đảm bảo quyền lợi của họ đối với đất chuyển nhƣợng. Trong trƣờng hợp quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng đã đƣợc cho thuê thì bên nhận chuyển nhƣợng tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đối với bên thuê cho đến khi hợp đồng thuê chấm dứt hoặc chấm dứt hợp đồng nếu nhƣ bên thuê và bên nhận chuyển nhƣợng có thỏa thuận. Ngoài ra bên nhận chuyển nhƣợng còn phải đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
Thứ tư, Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài các nghĩa vụ đƣợc nêu trên thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác của ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 170 Luật đất đai năm 2013 nhƣ sau:
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan.
Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
Giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
2.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Do tính chất của hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sẽ có một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhƣợng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhƣợng). Rất khác với các giao dịch của quyền sử dụng đất khác nhƣ quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tƣợng là chuyển giao đất lấy đất thì trong quan hệ chuyển nhƣợng là đất lấy tiền. Vì vậy, các quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ chuyển quyền trƣớc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, do đó đƣợc thể hiện rõ trong quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện nhƣ sau: Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trƣờng hợp thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì ngƣời sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất trƣớc khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trƣờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
Trƣờng hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trƣờng hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.34
Thời gian giải quyết: (theo quy định tại điểm l khoản 2 và khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai).
Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trƣờng hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trƣng cầu giám định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này đƣợc tăng thêm 15 ngày.
Trƣờng hợp nhận hồ sơ chƣa đầy đủ, chƣa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hƣớng dẫn ngƣời nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Về lệ phí trước bạ:
Bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trƣớc bạ khi đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trƣớc bạ, Điều 6 Thông tƣ 124/2011/TT-BTC hƣớng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trƣớc bạ và Điều 4 Thông tƣ số 34/2013/TT-BTC ngày 28 tháng 03 năm 2013 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 08 năm 2011 của Bộ Tài chính Hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ thì tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trƣớc bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trƣớc bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.
34
Theo Khoản 1, 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA
ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM
3.1. Thực trạng về hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. cá nhân ở Việt Nam.
Hiện nay, trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định ở Bộ luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản có liên quan vào thực tế đã cho thấy một số điểm chƣa thật sự phù hợp nhƣ sau:
Thứ nhất, Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2013 đã không quy định nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc sẽ do bên nào trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực hiện (bên chuyển nhƣợng hay bên nhận chuyển nhƣợng). Theo quy định tại Điều 699 và Điều 701 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng nhƣng cũng không có đề cập đến việc bên nào trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (bên chuyển nhƣợng hay bên nhận chuyển nhƣợng) có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc nhƣ thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ,… và cũng không có điều khoản nào quy định các bên có thể thỏa thuận về các vấn đề này. Mặc dù, trong các hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thực tế vấn đề này rất quan trọng và đƣợc các bên thỏa thuận kỹ. Có thể, các nhà làm luật đã bỏ đi việc quy định nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để các quy định của Bộ luật dân sự đỡ cứng nhắc hơn và để các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, thực tế ngoài thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ra thì còn có các nghĩa vụ tài chính khác nhƣ lệ phí trƣớc bạ, lệ phí địa chính,…phát sinh trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Vì vậy, sẽ dễ dàng hơn trong quá trình thực hiện nếu quy định những nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc là bắt buộc và do các bên tự thỏa thuận trên tinh thần tự nguyện và không trái quy định của pháp luật.
Thứ hai, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định cứng nhắc việc đăng ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 701 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ “đăng ký quyền sử dụng đất theo
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
quy định của pháp luật về đất đai”. Nhƣng trên thực tế các bên có thể tự thỏa thuận bên chuyển nhƣợng hoặc bên nhận chuyển nhƣợng sẽ thực hiện nghĩa vụ này.