5. Bố cục của đề tài
2.4.Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. dụng đất.
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng. 2.4.1.1 Quyền của bên chuyển nhƣợng.
Việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là chủ yếu, trừ trƣờng hợp thừa kế. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho bên chuyển nhƣợng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, cũng từ đây làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhƣợng.
Mặt khác, việc thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất làm giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết nhƣ xét duyệt, thu hồi, giao đất,… nhƣng vẫn đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những ngƣời sử dụng để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi của ngƣời này giao cho ngƣời kia.
Đây cũng là một hình thức của hợp đồng thông dụng nên hai bên trong hợp đồng phải thực hiện những gì mà hai bên đã thỏa thuận, trong đó có cả quyền và nghĩa vụ của cả hai bên, quyền của bên này tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngƣợc lại. Theo quy định tại Điều 700 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có quyền đƣợc nhận tiền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Đây là quyền quan trọng và duy nhất của bên chuyển nhƣợng, ngoài quyền này ra thì bên chuyển nhƣợng không có quyền nào khác, đây cũng là lý do khiến bên chuyển nhƣợng đi đến giao kết hợp đồng, nhằm đảm bảo quyền lợi của mình cũng là động lực để bên chuyển nhƣợng thực hiện nghĩa vụ của mình để đƣợc hƣởng quyền lợi duy nhất và quan trọng này.
Tuy nhiên, trên thực tế trong một số trƣờng hợp thì bên nhận chuyển nhƣợng chậm trả tiền, trong trƣờng hợp bên nhận chuyển nhƣợng chậm trả tiền thì phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Vậy là bên chuyển nhƣợng chỉ nhận đƣợc tiền khi đã thực hiện
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
xong nghĩa vụ của mình là chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ trả tiền cho bên chuyển nhƣợng và phải trả đủ tiền, đúng phƣơng thức và thời gian nhƣ đã thỏa thuận cho bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Trong trƣờng hợp bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chậm trả tiền có nghĩa là ngƣời đó chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì đƣợc giải quyết theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự năm 2005 nhƣ sau:
Khi nghĩa vụ dân sự chậm thực hiện thì bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể gia hạn để bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chƣa đƣợc hoàn thành thì bên chuyển nhƣợng yêu cầu bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thƣờng thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết nữa đối với bên chuyển nhƣợng thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại.
Trong trƣờng hợp bên nhận chuyển nhƣợng chậm trả tiền thì bên đó phải trả tiền lãi đối với số tiền trả chậm theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nƣớc công bố tƣơng ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Qua đó ta thấy đƣợc quyền của bên chuyển quyền sử dụng đất là quyền yêu cầu của bên có đất đƣợc chuyển nhƣợng đối với bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình. Tƣơng ứng với quyền yêu cầu thì bên chuyển nhƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tƣơng xứng với phần quyền của mình.
2.4.1.2 Nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng.
Theo quy định tại Điều 699 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:
Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhƣợng đủ diện tích, đúng hạn mức, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất nhƣ đã thỏa thuận.
Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng.
Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự, do đó các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định theo quy định của pháp luật, theo đó quyền của bên này sẽ tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngƣợc lại, chứ nếu chỉ có một bên có nghĩa vụ thì gọi là hành vi pháp lý đơn phƣơng. Nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng, do thực hiện thông qua hợp đồng. Bên chuyển nhƣợng
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
quyền sử dụng đất có hai nghĩa vụ phải thực hiện nhƣng chỉ có nghĩa vụ giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng là nghĩa vụ chính, là nghĩa vụ quan trọng và cần thiết nhất đối với bên nhận chuyển nhƣợng, vì ở nghĩa vụ giao đất đủ diện tích, đúng hạn đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất nhƣ thỏa thuận chỉ là thủ tục thôi, vì đất không phải là đối tƣợng của hợp đồng mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là đối tƣợng của hợp đồng. Việc bên chuyển nhƣợng có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất điều đó có nghĩa là bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có quyền sử dụng đối với mảnh đất mà mình sắp chuyển nhƣợng, do bên chuyển nhƣợng không có quyền sở hữu và định đoạt đối với đất mà hai quyền này thuộc về Nhà nƣớc. Bên chuyển nhƣợng chỉ có quyền sử dụng đất nên việc có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý chứng minh rằng bên chuyển nhƣợng có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.
Do thực hiện thông qua hợp đồng nên các quy định về hợp đồng cũng đƣợc áp dụng, để tránh sự phiền hà cơ quan nhà nƣớc nơi chứng thực hợp đồng, vì thế các bên trong hợp đồng phải thỏa thuận trƣớc các nghĩa vụ và quyền của nhau khi đến đăng ký tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Vì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đã đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đai.
Ngoài hai nghĩa vụ chính là chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhƣợng đủ diện tích, đúng hạn mức, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất nhƣ đã thỏa thuận và giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, theo ngƣời viết thì bên chuyển nhƣợng còn có nghĩa vụ không kém phần quan trọng là cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin về tình trạng của quyền sử dụng đất đó, nhƣ quyền sử dụng đất đó có cho chủ thể nào thuê không, hay quyền sử dụng đất đó có thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nào không, hay quyền sử dụng đất đó có chủ thể nào đồng sở hữu không,… Từ đó bên nhận chuyển nhƣợng có thể hiểu rõ tình trạng của quyền sử dụng đất để từ đó có thể đƣa ra quyết định có nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hay không, hay có thể thỏa thuận về các vấn đề về quyền của bên thứ ba (nếu có) khi giao kết hợp đồng chyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhƣ bên thuê quyền sử dụng đất đó có đƣợc tiếp tục thuê hay không, hay quyền của các bên đồng sở hữu nhƣ thế nào,… Do đó, bên chuyển nhƣợng khi chuyển nhƣợng phải thông báo cho bên nhận chuyển nhƣợng biết để bên nhận chuyển nhƣợng tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đối với bên thuê cho đến khi hợp đồng chấm dứt, hay chấm dứt khi hợp đồng chuyển nhƣợng có hiệu lực nếu các bên có thỏa thuận sẽ chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoặc đảm bảo quyền sử dụng đất của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Ngày nay nền kinh tế của chúng ta chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng hàng hóa,
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
đƣợc tự do mua bán nhƣng trong khuôn khổ của pháp luật cho phép, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia các giao dịch dân sự, đặc biệt là những giao dịch liên quan đến đất đai thì pháp luật của chúng ta có những quy định rất chặt chẽ nhƣng không gây quá phiền hà cho các bên.
Theo quy định của pháp luật đất đai cho phép ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, trừ một số trƣờng hợp pháp luật cấm. Nhƣ vậy, khi ngƣời sử dụng đất có đủ điều kiện quy định tại Luật đất đai thì có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Ngoài những nghĩa vụ trên thì ngƣời chuyển nhƣợng còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc thì việc đăng ký chuyển nhƣợng mới có hiệu lực. Cụ thể là ngƣời sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, nếu ngƣời sử dụng đất đã đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải trả số tiền còn nợ thì mới đƣợc chuyển nhƣợng, nếu ngƣời sử dụng đất chỉ chuyển nhƣợng một phần thửa đất đƣợc ghi nợ, thì cơ quan thuế dựa trên hồ sơ cho phép tách thửa để xác định số tiền sử dụng đất tƣơng ứng với phần diện tích chuyển nhƣợng để ngƣời sử dụng đất nộp đủ số tiền còn nợ trƣớc khi chuyển nhƣợng33.
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận chuyển nhƣợng. 2.4.2.1 Quyền của bên nhận chuyển nhƣợng. 2.4.2.1 Quyền của bên nhận chuyển nhƣợng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Cũng nhƣ đối với bên chuyển nhƣợng thì bên nhận chuyển nhƣợng cũng có những quyền của mình. Theo quy định tại Điều 702 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có các quyền là:
Thứ nhất, Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Đây là quyền lợi chính đáng của bên nhận chuyển nhƣợng, vì khi nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ là chủ thể có quyền đối với quyền sử dụng đất đó, đồng thời sẽ chấm dứt quyền đối với bên chuyển nhƣợng. Do đó bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu đối với bên chuyển nhƣợng là giao cho mình các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất đó, để bên nhận chuyển nhƣợng có thể thực hiện việc đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để trở thành chủ sử dụng thật sự đối với quyền sử dụng đất đó.
33
Khoản 3 Điều 12 Thông tƣ 76/2014/TT-BTC hƣớng dẫn một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
Thứ hai, Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.
Quyền này của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một quyền đƣơng nhiên, nó còn thể hiện tính trung thực, chính xác của các thỏa thuận trong hợp đồng. Bên nhận chuyển nhƣợng đã dùng một giá trị tài sản để đổi lấy quyền sử dụng đất theo mong muốn của họ thì họ có quyền đƣợc nhận đúng quyền sử dụng đất nhƣ đã thỏa thuận với bên chuyển nhƣợng trong hợp đồng.
Thứ ba, Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng.
Khi nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ là chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất đó. Do đó mà bên nhận chuyển nhƣợng có quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, vì Giấy chứng nhận chính là chứng thƣ pháp lý mà Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhƣợng. Tuy nhiên, để đƣợc cấp Giấy chứng nhận thì bên nhận chuyển nhƣợng cần phải đáp ứng đƣợc những điều kiện theo quy định của pháp luật nhƣ phải tuân thủ thực hiện các trình tự thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận thì bên nhận chuyển nhƣợng mới đƣợc cấp Giấy chứng nhận. Việc cấp giấy chứng nhận phải tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai.
Thứ tư, Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Đây là quyền lợi đƣơng nhiên của bên nhận chuyển nhƣợng, vì khi đã nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, cũng nhƣ đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ trở thành chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất đó. Khi đã là chủ thể có quyền sử dụng đất đó thì bên nhận chuyển nhƣợng có đầy đủ các quyền năng của ngƣời sử dụng đất, nhƣng bên nhận chuyển nhƣợng phải có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng mục đích đƣợc ghi nhận trong Giấy chứng nhận và đúng thời hạn sử dụng đất theo từng loại đất do pháp luật quy định.
2.4.2.2 Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng.
Tƣơng ứng phần quyền mà bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc hƣởng thì họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ kèm theo. Theo quy định tại Điều 701 của Bộ luật Dân sự năm 2005 bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
Thứ nhất, Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó bên chuyển nhƣợng phải chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhƣợng, ngƣợc lại bên nhận chuyển nhƣợng phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhƣợng. Đây là nghĩa vụ quan trọng vì nghĩa vụ này thể hiện tính chất, mục đích của việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ này đƣợc thực hiện đầy đủ thông qua việc trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phƣơng thức nhƣ đã thỏa thuận. Việc thực hiện nghĩa vụ đúng phƣơng thức có nghĩa là nếu hai bên thỏa thuận trả một lần thì bên nhận chuyển nhƣợng phải trả cho bên chuyển nhƣợng một lần, nếu hai bên thỏa thuận sẽ trả nhiều lần thì bên nhận chuyển nhƣợng sẽ trả cho bên chyển nhƣợng nhiều lần theo thỏa thuận.
Thứ hai, Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Sau khi việc chuyển nhƣợng hoàn thành thì bên nhận chuyển nhƣợng là chủ