5. Bố cục của đề tài
3.2.Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
Thứ ba, Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng vẫn còn bất cập. Cụ thể:
Một là, Luật đất đai quy định về điều kiện quyền sử dụng đất đƣợc chuyển nhƣợng là quyền sử dụng đất đó phải có giấy chứng nhận nhƣng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nhiều năm qua vẫn chƣa hoàn thành.
Hai là, các quy định về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng vẫn chƣa rõ ràng, còn nằm tản mạn ở nhiều điều luật và các văn bản khác nhau. Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện đối với đất đƣợc chuyển quyền, Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định về thời điểm đƣợc thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, Điều 187 Luật đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ riêng của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ tư, tình trạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngầm qua giấy viết tay vẫn còn diễn ra do trong quá trình tổ chức thực hiện quyền này còn một số tồn tại nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ đƣợc thực hiện có điều kiện.
Thứ năm, các quy định về giá đất của Luật đất đai năm 2013 chƣa thực sự là công cụ để Nhà nƣớc điều tiết các lợi ích từ việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Các bên chuyển nhƣợng hầu nhƣ không bao giờ nêu giá trị chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thật sự vào hợp đồng, nếu có thì giá nêu trong hợp đồng chuyển nhƣợng chỉ là giá bằng với khung giá nhà nƣớc quy định.
3.2. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam.
Bộ luật dân sự năm 2005 quy định mang tính nguyên tắc và chung chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Các quy định cụ thể để các bên có thể thực hiện đƣợc việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lại đƣợc quy định chủ yếu trong Luật đất đai. Do đó, ngƣời viết đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo hƣớng sau:
Thứ nhất, Bộ luật dân sự và Luật đất đai cần thống nhất các quy định trong việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng.
Thứ hai, điều chỉnh điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung và điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng. Luật đất đai cần quy định rõ ràng các
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
điều kiện chuyển nhƣợng trong đó có cả các điều kiện đối với quyền sử dụng đất và các điều kiện đối với ngƣời sử dụng đất, tách riêng khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ để đảm bảo ngƣời sử dụng đất có thể dể dàng nắm đƣợc các quy định để từ đó tuân thủ thực hiện. Ngoài ra, trong các điều kiện để quyền sử dụng đất có thể đƣợc chuyển nhƣợng tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện phải có giấy chứng nhận là một trong những điều kiện gây ra những khó khăn cho sự phát triển của thị trƣờng quyền sử dụng đất. Kể cả khi tất cả các thửa đất ở Việt Nam đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì điều kiện này vẫn gây ra những khó khăn nhất định. Đó là các trƣờng hợp chuyển nhƣợng một phần thửa đất, hoặc đang trong quá trình chờ lấy giấy chứng nhận nhƣng lại có nhu cầu chuyển nhƣợng ngay, các bên không thể công chứng để thực hiện các giao dịch. Các quy định về điều kiện chuyển nhƣợng trong Luật đất đai cần tính đến cả những tiến bộ trong tƣơng lai của ngành địa chính đó là việc số hóa việc quản lý các thông tin địa chính trong đó có cả việc đăng ký quyền sử dụng đất. Khi đó thì ngƣời sử dụng đất có thể đăng ký trực tuyến trên hệ thống quản lý đất đai điện tử, và ngƣời sử dụng đất sẽ không cần thiết phải có giấy chứng nhận mà cơ quan đăng ký sẽ đối chiếu thông tin trong hợp đồng với thông tin trong hệ thống quản lý trực tuyến và thực hiện việc đăng ký trực tuyến cho ngƣời sử dụng đất. Do đó, ngƣời viết đề xuất Luật đất đai quy định ngƣời sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp thì sẽ đƣợc quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đó.
Thứ ba, Luật đất đai nên điều chỉnh các quy định về giá đất để bảo đảm giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc nêu trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sẽ là giá thị trƣờng. Từ trƣớc đến nay, ở nƣớc ta luôn tồn tại hai loại giá đất trong hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Một là giá đất do các bên thỏa thuận với nhau, đƣợc ghi trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và thực hiện đúng theo giá thỏa thuận đó. Giá đất này do các bên thỏa thuận nên có thể sẽ thấp hơn hoặc cao hơn khung giá đất do Nhà nƣớc quy định; hai là giá đất theo khung giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất này đƣợc ghi trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, tuy nhiên giá đất này có thể đúng với giá đất mà các bên thỏa thuận, hoặc có thể thấp hơn nhiều so với giá đất mà các bên đã thỏa thuận do các bên tránh việc nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí cao, điều này sẽ gây thất thu cho ngân sách nhà nƣớc. Theo ngƣời viết, Luật đất đai và luật về thuế nên quy định giá đất làm cơ sở để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí là giá đất đƣợc tính theo giá thị trƣờng, đồng thời tạo ra cơ chế kiểm soát sự gian lận của các bên chuyển nhƣợng. Ngƣời viết đề xuất một số giải pháp nhƣ sau:
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
Một là, quy định tất cả giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải thông qua những sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật.
Hai là, thành lập các tổ chức thực hiện việc tƣ vấn giá đất nhằm xác định giá đất cho các giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Giá đất mà các tổ chức tƣ vấn này xác định trong các giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải gần với giá thị trƣờng, tức là có thể chênh lệch so với giá thị trƣờng, nhƣng chênh lệch đó không quá lớn. Đồng thời giá đất mà các tổ chức này xác định sẽ có tính pháp lý và đƣợc áp dụng làm cơ sở để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí.
Ba là, hoàn thiện hệ thống cơ quan giám sát, thanh tra, kiểm tra chặt chẽ trong hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hoạt động tƣ vấn về giá đất.
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
PHẦN KẾT LUẬN
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của ngƣời sử dụng đất. Trong điều kiện thị trƣờng bất động sản ngày càng phát triển nhƣ hiện nay, thì hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện phổ biến và có tầm quan trọng đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Do vậy, các chủ thể này cần nắm rõ những quy định pháp luật về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để thực hiện việc chuyển nhƣợng theo đúng quy định của pháp luật làm cho việc chuyển nhƣợng nhanh chóng, thuận tiện, từ đó góp phần thúc đẩy việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phát triển ngày càng lành mạnh.
Trong nội dung luận văn, ngƣời viết đã nghiên cứu những nội dung cơ bản của quy định pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đồng thời tìm hiểu những điều chƣa hợp lý trong quá trình áp dụng những quy định đó vào thực tế. Bên cạnh đó, ngƣời viết cũng đƣa ra những đề xuất, giải pháp giải quyết những vấn đề chƣa hợp lý trên, tuy nhiên những đề xuất đó vẫn còn giới hạn do đó cần có sự tăng cƣờng quản lý của Nhà nƣớc.
Hiện nay, Nhà nƣớc Việt Nam đã không ngừng hoàn thiện các quy định của pháp luật theo hƣớng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình. Tuy nhiên, do nhiều lý do khác nhau, pháp luật hiện hành về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất còn bộc lộ những bất cập, hạn chế nhất định trong quá trình áp dụng pháp luật vào thực tế và ảnh hƣởng tiêu cực tới quyền lợi của ngƣời dân. Điều này đòi hỏi các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi để pháp luật ngày càng hoàn thiện hơn, đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân.
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản quy phạm pháp luật
1.Hiến pháp năm 1980. 2.Hiến pháp năm 2013. 3.Bộ luật Dân sự năm 2005. 4.Luật Công chứng năm 2006. 5.Luật Công chứng năm 2014. 6.Luật đất đai năm 1993. 7.Luật đất đai năm 2003. 8.Luật đất đai năm 2013.
9. Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
10.Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 06 năm 2011 Về lệ phí trƣớc bạ. 11.Nghị định 43/2013/NĐ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng.
12.Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.
13.Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định về giá đất.
14.Thông tƣ số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 08 năm 2011 Hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ.
15.Thông tƣ số 34/2013/TT-BTC ngày 28 tháng 03 năm 2013 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tƣ số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 08 năm 2011 của Bộ Tài chính Hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ.
16.Thông tƣ số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 Hƣớng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sử đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
17.Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
18.Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Quy định về hồ sơ địa chính.
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
19.Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 Hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Sách, báo, tạp chí
1.Trƣờng Đại học luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Công an nhân dân, tái bản lần thứ 5, năm 2008.
2.Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Khoa Luật, Trƣờng Đại học Cần Thơ, năm 2011
3.Phạm Kim dung, Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Nxb. Tƣ pháp, năm 2005.
4.Phan Trung Hiền, Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb. Chính trị quốc gia, năm 2010.
5.Viện nghiên cứu địa chính – Trung tâm nghiên cứu chính sách pháp luật đất đai, Hướng dẫn thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, NXb. Tƣ pháp, năm 2004.
Trang thông tin điện tử
1.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam, http://doc.edu.vn/tai-lieu/luan-van-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su- dung-dat-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-dan-su-viet-nam-64177/, [ngày truy cập 18/06/2014].