5. Bố cục của đề tài
3.1.Thực trạng về hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA
ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM
3.1. Thực trạng về hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam. cá nhân ở Việt Nam.
Hiện nay, trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định ở Bộ luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản có liên quan vào thực tế đã cho thấy một số điểm chƣa thật sự phù hợp nhƣ sau:
Thứ nhất, Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2013 đã không quy định nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc sẽ do bên nào trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực hiện (bên chuyển nhƣợng hay bên nhận chuyển nhƣợng). Theo quy định tại Điều 699 và Điều 701 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng nhƣng cũng không có đề cập đến việc bên nào trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (bên chuyển nhƣợng hay bên nhận chuyển nhƣợng) có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc nhƣ thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ,… và cũng không có điều khoản nào quy định các bên có thể thỏa thuận về các vấn đề này. Mặc dù, trong các hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thực tế vấn đề này rất quan trọng và đƣợc các bên thỏa thuận kỹ. Có thể, các nhà làm luật đã bỏ đi việc quy định nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để các quy định của Bộ luật dân sự đỡ cứng nhắc hơn và để các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, thực tế ngoài thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ra thì còn có các nghĩa vụ tài chính khác nhƣ lệ phí trƣớc bạ, lệ phí địa chính,…phát sinh trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Vì vậy, sẽ dễ dàng hơn trong quá trình thực hiện nếu quy định những nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc là bắt buộc và do các bên tự thỏa thuận trên tinh thần tự nguyện và không trái quy định của pháp luật.
Thứ hai, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định cứng nhắc việc đăng ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 701 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ “đăng ký quyền sử dụng đất theo
Đề tài:Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
quy định của pháp luật về đất đai”. Nhƣng trên thực tế các bên có thể tự thỏa thuận bên chuyển nhƣợng hoặc bên nhận chuyển nhƣợng sẽ thực hiện nghĩa vụ này.
Thứ ba, Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, có rất nhiều trƣờng hợp trên thực tế sau khi các bên đã đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣng 10 ngày sau không đi đăng ký việc chuyển nhƣợng tại Văn phòng đăng ký đất đai khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc đã bị cơ quan thuế phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Và căn cứ của việc xử phạt là dựa vào Điều 32 của Luật quản lý thuế năm 2006: Chậm nhất là ngày thứ mười, kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế. Việc làm này là trái với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật dân sự, ảnh hƣởng đến lợi ích của ngƣời dân.
Luật đất đai là luật chuyên ngành quy định về việc quản lý, sử dụng đất đai và các quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Để thấy đƣợc những bất cập của Bộ luật dân sự về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không thể không xem xét những bất cập của Luật đất đai năm 2013 về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Để từ đó thấy đƣợc mối quan hệ giữa Bộ luật dân sự và Luật đất đai và những bất cập của chế định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam. Sau đây là những bất cập của Luật đất đai năm 2013 về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, Luật đất đai có sự trùng lặp với Bộ luật dân sự về hình thức của việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nhƣng quy định tại điểm a khoản 3 Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 lại nhắc lại: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. Pháp luật của một quốc gia là một thể thống nhất, nếu Bộ luật dân sự đã quy định về hình thức của việc chuyển quyền thì Luật đất đai không cần thiết phải nhắc lại.
Thứ hai, Luật đất đai năm 2013 không quy định cụ thể và đầy đủ các loại giấy tờ trong hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Do đó, khi ngƣời dân nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, cơ quan thực thi pháp luật bắt họ phải nộp thêm những giấy tờ nằm ngoài quy định của Luật gây khó khăn cho việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất.