6. Cấu trúc luận văn
1.3. Cơ sở pháp lý của thu hồi đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng các công trình
trình thủy điện
1.3.1 Những quy định pháp lý chủ yếu về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ theo Luật đất đai 2003 và các văn bản dƣới luật
1.3.1.1. Thẩm quyền thu hồi đất
Để đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất và của Nhà nƣớc, Điều 44 Luật Đất đai 2003 và các Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định về thẩm quyền thu hồi đất:
20
UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài (trừ trƣờng hợp ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc mua nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam).
UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở ngƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc mua nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình, không đƣợc ủy quyền cho UBND cấp dƣới. Các thẩm quyền nói trên gắn với trách nhiện trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu hồi đất.
1.3.1.2. Bồi thường, hỗ trợ về đất
Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu nhƣng Nhà nƣớc lại trao quyền chiến hữu, quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất tuy rằng không phải chủ sở hữu nhƣng lại có 2/3 nhóm quyền của chủ sở hữu (chỉ không có quyền định đoạt). Do nhu cầu của mình, Nhà nƣớc thu hồi đất, ngƣời sử dụng đất buộc phải thực hiện nhƣng đƣợc Nhà nƣớc trả lại quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi.
Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nƣớc thu hồi đất, ngƣời có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận với các cơ quan Nhà nƣớc. Nhà nƣớc tự mình quy định chính sách bồi thƣờng cho ngƣời sử dụng đất bị thu hồi. Tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích nhƣ sau: “Bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất”.
* Nguyên tắc bồi thƣờng: quy định tại Điều 42 Luật Đất đai năm 2003, Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 3 Thông tƣ số 14/2004/TT-BTTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng có nội dung:
Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1,2,3,4,5,7,9,10,11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về BT, HT&TĐC khi Nhà nƣớc thu hồi đất và các Điều
21
44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì đƣợc bồi thƣờng; trƣờng hợp không đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.
Hậu quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, trong khi ngƣời có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận nên Nhà nƣớc phải quy định thật rõ ràng, cụ thể nguyên tắc bồi thƣờng cho ngƣời có đất bị thu hồi. Về nguyên tắc, Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng vào mục đích nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất, trƣờng hợp bồi thƣờng bằng việc giao đất mới hoăc giao đất ở TĐC hoặc nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó đƣợc thực hiện thanh toán bằng tiền.
Trên thực tế, chỉ khi thu hồi đất ở thì chắc chắn ngƣời có đất bị thu hồi đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng bằng cách giao đất TĐC. Ngoài ra, do quỹ đất công, đất chƣa sử dụng không nhiều nên khi thu hồi các loại đất khác đặc biệt là đất nông nghiệp thì hầu nhƣ nhà nƣớc sẽ bồi thƣờng cho ngƣời có đất bị thu hồi bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Giá đất lại do Nhà nƣớc quy định nên phát sinh nhiều khiếu nại về giá đất.
* Điều kiện đƣợc bồi thƣờng: điều kiện để ngƣời đang sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng về đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ- CP. Một số điểm tại Khoản 3 Điều 8 Nghị định số 197/2004/ NĐ-CP.
* Trƣờng hợp thực hiện bồi thƣờng chậm đƣợc quy định nhƣ sau:
- Bồi thƣờng chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thƣờng gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thƣờng do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thƣờng theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thƣờng, nếu giá đất tại thời điểm bồi thƣờng thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thƣờng theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
22
- Bồi thƣờng chậm do ngƣời bị thu hồi đất gây ra, nếu đánh giá đất tại thời điểm bồi thƣờng thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thƣờng theo giá đất tại thời điểm bồi thƣờng, nếu giá đất tại thời điểm bồi thƣờng cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thƣờng theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Nếu nhà nƣớc thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chƣa sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng tại địa phƣơng để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp.
* Những trƣờng hợp không đƣợc bồi thƣờng:
- Ngƣời sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2007/NĐ-CP.
- Tổ chức đƣợc nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc; đƣợc nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhƣợng QSDĐ mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc.
- Đất bị thu hồi thuộc một trong các trƣờng hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
- Ngƣời bị nhà nƣớc thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
* Giá đất để tính bồi thƣờng:
- Giá đất để tính bồi thƣờng quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thƣờng theo giá đất sẽ đƣợc chuyển mục đích sử dụng.
Trƣờng hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chƣa sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất
23
tính bồi thƣờng cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất.
Chi phí đầu tƣ vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà ngƣời sử dụng đất đã đầu tƣ vào đất để sử dụng theo mục đích đƣợc phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nƣớc thu hồi đất còn chƣa thu hồi đƣợc. Các khoản chi phí đầu tƣ vào đất phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh. Chi phí đầu tƣ vào đất còn lại đƣợc xác định bằng (=) tổng chi phí thực tế tính thành tiền đã đầu tƣ vào đất trừ (-) đi số tiền đầu tƣ phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất.
* Phương pháp tính giá bồi thường: chính là phƣơng pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, bao gồm: phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp thu thập, phƣơng pháp chiết trừ, phƣơng pháp thặng dƣ [9].
* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất:
a. Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: được quy định tại Điều 16 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nƣớc thu hồi đƣợc bồi thƣờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng: nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vƣợt hạn mức thì việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện nhƣ sau:
+ Trƣờng hợp diện tích đất vƣợt hạn mức do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhƣợng từ ngƣời khác, tự khai hoang theo quy hoạch đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyển phê duyệt thì đƣợc bồi thƣờng.
+ Diện tích đất vƣợt hạn mức của các trƣờng hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì không đƣợc bồi thƣờng về đất, chỉ đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại.
24
- Trƣờng hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã , phƣờng, thị trấn, thì không đƣợc bồi thƣờng về đất, ngƣời thuê đất công ích của xã, phƣờng, thị trấn đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trƣờng, quốc doanh khi Nhà nƣớc thu hồi đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại.
- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trƣờng, lâm trƣờng quốc doanh khi Nhà nƣớc thu hồi đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc.
b. Đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
- Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, theo Điều 11 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định:
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đỉnh, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã đƣợc giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, khi Nhà nƣớc thu hồi đƣợc bồi thƣờng theo giá đất ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho hoặc do Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng theo giá đất phi nông nghiệp; trƣờng hợp sử dụng đất do Nhà nƣớc hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền khi Nhà nƣớc thu hồi chỉ đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại.
- Đất phi nông nghiệp là đất ở theo Điều 13 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định:
+ Ngƣời sử dụng đất ở khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở đƣợc bồi thƣờng bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thƣờng bằng tiền theo đề nghị của ngƣời có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phƣơng.
+ Diện tích đất bồi thƣờng bằng giao đất ở mới cho ngƣời có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phƣơng; trƣờng hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phƣơng và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao
25
thêm một phần diện tích đất ở cho ngƣời bị thu hồi đất, nhƣng không vƣợt quá diện tích của đất bị thu hồi.
c. Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức theo Điều 12 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định:
- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhƣợng từ ngƣời sử dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, trả tiền cho việc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc thì đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất đƣợc Nhà nƣớc giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không đƣợc bồi thƣờng, nhƣng đƣợc bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại.
1.3.1.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản
Nguyên tắc bồi thường: theo Điều 18 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định.
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà bị thiệt hại thì đƣợc bồi thƣờng.
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tƣợng không đƣợc bồi thƣờng thì tùy từng trƣờng hợp cụ thể đƣợc bồi thƣờng hoặc hỗ trợ tài sản.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất đƣợc xây dựng sau khi quy hoạch sử dụng đất công bố mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyển cho phép xây dựng thì không đƣợc bồi thƣờng.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất đƣợc xây dựng sau ngày 01/07/2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã đƣợc xây dựng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc xét duyệt thì không đƣợc bồi thƣờng.
- Tài sản gắn liền với đất đƣợc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất đƣợc công bố thì không đƣợc bồi thƣờng.
- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển đƣợc, thì chi phí bồi thƣờng chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ,
26
mức bồi thƣờng UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế tại địa phƣơng.
Nội dung bồi thường: theo Nghị định số 197/NĐ-CP và bổ sung tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định.
+ Bồi thƣờng nhà, công trình xây dựng trên đất:
Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng đƣơng do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình đƣợc tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.