1.3.2.1 Chính sách bồi thường
a Bồi thường vềđất
* Nguyên tắc bồi thường đất
Nguyên tắc bồi thường đất được quy định tại điều 14 Nghịđịnh 69/2009, cụ
thể: (1) Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủđiều kiện theo quy định của pháp luật
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23
được xem xét để hỗ trợ; (2) Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì
được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có
đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền; (3) Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vềđất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền
được bồi thường, hỗ trợđể hoàn trả ngân sách nhà nước (Chính phủ, 2009). * Điều kiện đểđược bồi thường đất
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường (Chính phủ, 2009): Người đang sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện đểđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều
được bồi thường.
* Hình thức bồi thường
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.
* Về giá đất để tính bồi thường:
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp (Chính phủ, 2009).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24
b Bồi thường tài sản
* Nguyên tắc bồi thường
Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường; trường hợp thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ
từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản. Đối với công trình xây dựng của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo đơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ
nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ (Chính phủ, 2009).
* Hình thức bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất
Hình thức bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất được quy định tại
Điều 24 Nghịđịnh 69/2009/NĐ-CP (Chính phủ, 2009), cụ thể:
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình
được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác quy định trên thì được bồi thường như sau: Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình; Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25
phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường. Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ
thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủđầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường.
* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi: Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch và được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất; Mức bồi thường đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị
hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất (Điều 24 Nghịđịnh 197/2004/NĐ-CP).
1.3.2.2 Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Đối với nước ta hiện nay, khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư
không được làm ảnh hưởng xấu tới đời sống của người dân có đất bị thu hồi, đặc biệt là thuộc diện hộ nghèo. Ngoài các chính sách hỗ trợổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp như trước đây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này đã được quy định theo hướng tạo điều kiện cho các hộ vượt nghèo. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cưđối với trường hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; Hỗ trợ khác (Chính phủ, 2009).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26
1.3.2.3 Chính sách tái định cư
Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗở thì được bố trí tái định cư
bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất ở
mới; Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗở mới (Nguyễn Minh, 2005; Sơn Hà, 2012). * Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư
Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng; Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án (Chính phủ, 2009).
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải thực hiện các dự án TĐC trước khi thu hồi đất. Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái
định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộđảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ (Chính phủ, 2009).
Trường hợp không có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với các khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải TĐC thì việc bố trí TĐC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển đổi nghề nghiệp. Khi thực hiện dự án người sử dụng đất được thông báo về việc thu hồi đất và phương án tổng thể về bồi thường GPMB; quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC có sự tham gia của người dân có đất bị thu hồi trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.