- Thế chấp QSDđ
5 Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm thực hiện quyền thế chấp
3.5.3. Hoàn thiện các chắnh sách có liên quan
- Hoàn thiện, bổ sung, tháo gỡ vướng mắc về chắnh sách thu tiền sử dụng ựất trong các trường hợp hộ gia ựình, cá nhân chuyển mục ựắch sử dụng ựất nông nghiệp sang ựất phi nông nghiệp. Cần khẩn trương, mạnh dạn triển khai quy ựịnh về chuyển mục ựắch sử dụng ựất. Trong trường hợp này họ không phải nộp tiền sử dụng ựất cho Nhà nước bằng chênh lệch giữa giá ựất ở hoặc ựất phi nông nghiệp với giá ựất nông nghiệp, mà ựược hưởng toàn bộ giá trị quyền sử dụng ựất. Nguyên nhân một mặt là do chắnh sách pháp luật thay ựổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý và thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, còn rườm rà
(Phòng Tài nguyên& Môi trường - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất; Phòng Quản lý - đô thị kiểm tra, xác ựịnh chỉ giới quy hoạch; phòng Tài chắnh - Kế hoạch hoàn thiện chắnh sách thuế - họp thông qua Hội ựồng ựịnh giáẦ). Trong những năm gần ựây, việc chuyển mục ựắch sử dụng ựất từ ựất nông nghiệp sang ựất ở tại huyện đan Phượng diễn ra khá nhiềụ Song hầu hết các trường hợp ựều giải quyết chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực hiện quyền SDđ của mình. Mặt khác giá ựất tắnh nộp tiền sử dụng ựất áp dụng quá cao, gần sát giá thị trường. Chắnh vì vậy, nhiều người dân chỉ làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không ựủ tiền SDđ ựể nộp vào ngân sách.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90
- Công khai quy hoạch sử dụng ựất; hoạch ựịnh rõ các khu vực chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất thì người sử dụng ựất sẽ có các kế hoạch sử dụng ựất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDđ ựể ựầu tư phát triển sản xuất. Huyện đan Phượng ựã công khai bản ựồ quy hoạch sử dụng ựất và giao thông giai ựoạn 2010 - 2020 tỷ lệ 1/2000 của huyện và một số bản ựồ chi tiết các tuyến ựường thuộc các xã tỷ lệ 1/500, nhưng trong quá trình thực hiện cho ựến nay còn nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên ựang trong giai ựoạn ựiều chỉnh, bổ sung. Việc các phương án không chắc chắn ựược thực hiện ựã gây ra những cản trở nhất ựịnh ựến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDđ. Do ựó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tắnh khả thi cao ựể người dân yên tâm sử dụng ựất theo quy hoạch, kắch thắch ỘcầuỢ ựất phát triển.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91
KẾT LUẬN VÀ đỀ NGHỊ
1. Kết luận
Từ các kết quả nguyên cứu ở trên, tôi xin rút ra một số kết luận sau ựây: 1. đan Phượng là huyện ngoại thành nằm ở phắa Tây Bắc của thủ ựô Hà Nội với tổng diện tắch 7.735,48 ha; dân số là 149.900 người, có vị trắ thuận lợi cho việc phát triển kinh tế-xã hội, huyện ựang trong giai ựoạn có tốc ựộ ựô thị hóa nhanh, dân số cơ học tăng nhanh, cơ cấu kinh tế ựang chuyển dịch theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp, nhu cầu sử dụng ựất ựể phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân cư gây áp lực lớn ựến việc quản lý và sử dụng ựất ựaị
2. Huyện đan Phượng có tổng diện tắch tự nhiên 7.735,48 ha (trong ựó ựất nông nghiệp là 3.523 ha chiếm 45,54%; ựất phi nông nghiệp 3.346,98 ha chiếm 43,27%; ựất chưa sử dụng 865,5 ha chiếm 11,19%). Các loại ựất trên ựịa bàn huyện đan Phượng ựược khai thác và sử dụng khá tốt. Tuy nhiên, vẫn còn 865,5 ha diện tắch ựất chưa sử dụng chiếm 11,19% tổng diện tắch tự nhiên - ựây là diện tắch của những hũng, hố, thùng ựào, thùng ựấụ..ựược phân bố rải rác, nhỏ lẻ trên ựồng bằng ở khắp các xã nên rất khó khăn trong quá trình khai thác.
3. Trong số các quyền mà pháp luật cho phép các chủ sử dụng ựất ựược thực hiện, ở huyện đan Phượng các hộ gia ựình, cá nhân chủ yếu thực hiện các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, bảo lãnh. được thể hiện rất rõ và cụ thể qua ựiều tra thực trạng việc thực hiện các QSD ựất tại 3 xã ựại diện cho 3 vùng nghiên cứu: Xã Tân Lập ựại diện cho vùng dân cư ựô thị hóa cao, xã Song Phượng ựại diện cho vùng dân cư ựô thị hóa và xã Trung Châu ựại diện cho vùng khu dân cư nông thôn. Cụ thể:
- Việc thực hiện Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trong cả giai ựoạn 2008 - 2013 của 3 xã nghiên cứu ựã có 3.140 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất của cả 3 xã. Và ở những vùng dân cư ựô thị hóa cao quá trình chuyển nhượng diễn ra mạnh hơn so với những vùng khu nông thôn. Theo 150 phiếu ựiều tra có 117 trường hợp chuyển nhượng QSDđ ở, có 77 trường hợp chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp. Trong ựó có 111 trường hợp ựã hoàn tất ựầy ựủ các thủ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 92
tục ựăng ký biến ựộng tại văn phòng ựăng Ký QSD ựất huyện đan Phượng; song vẫn còn 17 trường hợp chỉ khai báo với UBND cấp xã và có 66 trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay (những giấy tờ này không ựược pháp luật công nhận, vì vậy rủi ro trong giao dịch là rất cao).
- Việc thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất của 3 xã nghiên cứu trong cả giai ựoạn 2008 - 2013 ựã có 426 trường hợp thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất của cả 3 xã. Tại các vùng khu dân cư nông thôn thì tình hình cho thuê QSDđ diễn ra ắt hơn. Theo 150 phiếu ựiều tra qua 3 xã thì có 47 trường hợp cho thuê QSDđ ở. Trong ựó có 6 trường hợp hoàn tất tất cả các thủ tục tại văn phòng ựăng Ký QSDđ, còn lại 40 trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay, thậm chắ còn tồn tại 1 trường hợp là không có giấy tờ cam kết nàọ Hầu hết các trường hợp cho thuê QSDđ ựều chỉ thực hiện trong thời gian ngắn, 1 năm hoặc vài năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên thoả thuận với nhau và hàng năm thực hiện ựầy ựủ các loại thuế, phắ kinh doanh cho Nhà nước là ựược không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.
- Việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ựất của 3 xã trong cả giai ựoạn 2008 - 2013 ựã có 374 trường hợp thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ựất. . Theo 150 phiếu ựiều tra có 56 trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSDđ. Trong ựó có 44 trường hợp hoàn tất tất cả các thủ tục tại văn phòng đăng ký QSD ựất và 12 trường hợp không khai báọ Qua ựiều tra cho thấy tình trạng thừa kế QSDđ không khai báo xảy ra tương ựối phổ biến ở tất cả các xã (Xã Trung Châu 3 trường hợp; Xã Song Phượng 4 trường hợp, Xã Tân Lập 5 trường hợp). Tình trạng này là một trong những nguyên nhân của các trường hợp tranh chấp ựất ựai giữa các thành viên trong gia ựình gây khó khăn không chỉ ựối với các cơ quan chức năng trong việc xử lý các trường hợp việc liên quan ựến ựất ựai mà còn làm ảnh hưởng ựến tiến ựộ cấp GCNQSDđ cho bản thân những người ựược hưởng thừa kế.
- Việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ựất tại 3 xã trong cả giai ựoạn 2008 - 2013 ựã có 327 trường hợp thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ựất.. Theo 150 phiếu ựiều tra có 63 trường hợp thực hiện quyền tặng cho QSDđ. Trong ựó có 49 trường hợp hoàn tất tất cả các thủ tục tại văn phòng ựăng ký, chỉ khai báo
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 93
tại xã có 8 trường hợp và vẫn còn 6 trường hợp chỉ có giấy tờ viết taỵ Như vậy, tặng cho QSDđ là quyền diễn ra phổ biến. Do quyền tặng cho nhà ựất một mặt liên quan trực tiếp tới quyền lợi của bên nhận, một mặt giá ựất ngày một tăng cao lên số trường hợp khai báo hoàn tất các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền rất cao, chiếm 77,7%; còn lại là những trường hợp chưa hoàn thiện các thủ tục (trong ựó chỉ có khai báo tại UBND cấp xã là 12,69%, có giấy tờ viết tay có người làm chứng, chiếm 6,35%; còn lại là 3,17% chỉ có giấy tờ viết tay). Tuy nhiên khi tặng cho QSDđ ranh giới các thửa ựất thường không ựược xác ựịnh rõ ràng nên tình trạng tranh chấp ựất ựai vì nguyên nhân không khai báo ựể cơ quan chức năng chỉnh lý biến ựộng kịp thời xảy ra khá nhiềụ
- Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ựất tại 3 xã trong cả giai ựoạn 2008 - 2013 ựã có 681 trường hợp thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ựất. Theo 150 phiếu ựiều tra có 27 trường hợp thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDđ. Trong ựó có 22 trường hợp hoàn tất tất cả các thủ tục tại văn phòng ựăng ký Và còn 5 trường hợp chỉ có giấy tờ viết taỵ đây là nguyên nhân khởi phát cho những vấn ựề tranh chấp về ựất ựai rất lớn.
* Qua việc thực hiện các QSDđ tại 3 xã nghiên cứu ựiều tra cho thấy: Tỷ lệ thực hiện QSDđ của người sử dụng ựất, ựặc biệt là chuyển nhượng QSDđ làm ựầy ựủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có sự biến chuyển theo chiều hướng tắch cực. điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật ựất ựai ngày càng tiến bộ, mặt khác cũng chứng tỏ nỗ lực của các cấp chắnh quyền trong huyện đan Phượng, của các cơ quan chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương và ựưa công tác quản lý ựất ựai dần ựi vào nề nếp. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả ựạt ựược, việc thực hiện quyền SDđ tại huyện cũng gặp không ắt những khó khăn, tồn tại:
- Tình hình thực hiện QSDđ của người sử dụng ựất diễn ra ở các xã có sự khác biệt. Những nơi diễn ra sôi ựộng là những xã có tốc ựộ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế phát triển thương mại dịch vụ, công nghiệp như Thị Trấn Phùng, xã Tân Lập, xã Tân Hộị Những xã trầm lắng chủ yếu phát triển kinh tế nhờ vào nông nghiệp như các xã Trung Châu, xã Thọ An, xã Thọ Xuân. điều ựó cũng phần nào phản ánh sự chênh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 94
lệch, không ựồng ựều trong chuyển dịch cơ cấu sử dụng ựất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các ựịa phương.
- Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các quyền còn lại có tỷ lệ số trường hợp không khai báo còn cao phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng ựất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật ựất ựai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không ựược tạo ựiều kiện ựể thực hiện các quy ựịnh của pháp luật về kê khai, ựăng ký biến ựộng ựất ựai do thuế caọ
- Do quy ựịnh chưa cụ thể của các văn bản pháp luật về một số quyền SDđ như quyền cho thuê lại QSDđ, góp vốn bằng giá trị QSDđ nên người sử dụng ựất thường né tránh không ựăng ký và không thực hiện tại huyện.
- Quá trình giải quyết hồ sơ còn chưa phối hợp thống nhất giữa các phòng chuyên môn, Chi cục thuế huyện và các phòng ban khác liên quan.
4. Tổng hợp ý kiến của các gia ựình, cá nhân qua việc thực hiện các QSDđ tại 3 xã nghiên cứu cho thấy: tình hình và những vấn ựề còn tồn tại ở huyện đan Phượng, có thể do một số nguyên nhân sau ựây:
ạ Nguyên nhân khách quan:
- Các quy ựịnh về nghĩa vụ tài chắnh ựối với các trường hợp chuyển quyền SDđ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do ựó, chưa khuyến khắch ựược người sử dụng ựất ựến làm các thủ tục chuyển quyền SDđ tại cơ quan Nhà nước, cụ thể là:
+ Về tiền sử dụng ựất: Một bộ phận người sử dụng ựất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông ựể lại nhưng không có giấy tờ về QSDđ theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh 17/1999/Nđ-Chắnh phủ (có trường hợp không có giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) và do ựó khi làm thủ tục ựể ựược cấp GCNQSDđ lại phải nộp tiền sử dụng ựất (nộp 100% nếu ựã sử dụng ựất, xây nhà ở ổn ựịnh sau ngày 01/07/2004 ựối với ựất nông thôn). Những người sử dụng ựất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng ựất và lựa chọn việc chuyển QSDđ trao tay nhaụ
+ Về thuế chuyển quyền SDđ: việc tắnh thuế chuyển quyền SDđ chỉ tắnh chung cho tất cả các trường hợp mà không phân biệt ựược giữa trường hợp chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 95
quyền SDđ do yêu cầu của ựời sống, với trường hợp ựầu cơ ựất ựai, kinh doanh bất ựộng sản. Từ ựó không khuyến khắch ựược việc tập trung ựất ựai cho những người thực sự có nhu cầu SDđ, không ựiều tiết ựược thu nhập của những người ựầu cơ, kinh doanh bất ựộng sản, lợi dụng tình hình tăng giá ựất ựể kiếm lờị
- Pháp luật ựất ựai nói chung và những quy ựịnh các QSDđ nói riêng còn chậm ựược phổ biến ựến cơ sở, tài liệu cung cấp cho ựịa phương còn thiếu và chưa kịp thờị Qua ựiều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt ựược thay ựổi về các khoản thu phắ theo quy ựịnh như không thu thuế chuyển quyền sử dụng ựất mà thay vào ựó là thuế thu nhập cá nhân của người có ựất chuyển quyền, lệ phắ trước bạ nhà ựất giảm từ 1% xuống còn 0,5%; Một số trường hợp cán bộ ựịa phương không nắm bắt ựược ựầy ựủ hệ thống văn bản pháp luật ựang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
- Trình tự thủ tục khai báo ựể thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều công ựoạn. Văn bản quy ựịnh trình tự thủ tục chuyển mục ựắch sử dụng ựất ựược UBND thành phố ban hành nhưng tại huyện đan Phượng chưa triển khai thực hiện.
b. Nguyên nhân chủ quan:
- Hồ sơ ựịa chắnh ựo vẽ trước năm 1993 của một số xã bị thất lạc hoặc không ựầy ựủ, việc cấp ựất trái thẩm quyền không có hồ sơ nên việc lập hồ sơ cấp GCNQSDđ còn gặp nhiều khó khăn.
- Công tác tổ chức quản lý Nhà nước về việc thực hiện QSDđ (quản lý thị trường QSDđ) còn yếu kém, chưa ựược ựào tạo, bồi dưỡng nhiềụ
- Sự không ổn ựịnh của ựội ngũ cán bộ ựịa chắnh xã, thị trấn ựã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch ựất ựai, gây thất lạc hồ sơ quản lý ựất ựaị
- Qua ựiều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải ựến gặp cơ quan Nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chắnh, họ ựiều chỉnh các quan hệ ựất ựai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống ựã không còn phù hợp, không những thế nó còn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những trường hợp tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai, gây mất ổn ựịnh xã hộị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 96