- Thế chấp QSDđ
4 Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm thực hiện quyền tặng cho
hơn. Toàn ựịa bàn huyện đạn Phượng, giai ựoạn 2008 Ờ 2013 có 327 trường hợp tặng, cho ựăng ký và làm thủ tục tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất, trong ựó nhiều nhất là xã thuần nông Trung Châu (với 136 giao dịch chiếm 41,59%), tiếp ựến là xã Song Phượng với 109 trường hợp và ắt nhất là xã Tân Lập với 82 trường hợp.
Trong tổng số hộ ựiều tra thì có 63 hộ tặng cho và nhận tặng cho QSDđ ở. Phần lớn các trường hợp này là từ bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng, với diện tắch 6898 m2.
Kết quả tổng hợp số liệu ựiều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia ựình tham gia thực hiện quyền tặng cho QSDđ ựược thể hiện trên bảng 3.17
Bảng 3.17: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDđ theo các xã giai ựoạn 2008 - 2013 Stt Chỉ tiêu đvt Xã Tân Lập Xã Song Phượng Xã Trung Châu Tổng 1
Tổng số trường hợp tặng cho trường
hợp 17 21 25 63 Trong ựó: đất ở 15 15 20 50 đất vườn, ao liền kề 2 6 5 13 2 Diện tắch m2 1562 2216 3120 6898 3 Tình hình thực hiện thủ tục ựăng ký biến ựộng trường hợp 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 12 17 20 49
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 3 2 3 8
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 2 1 1 4
3.4 Giấy tờ viết tay 0 1 1 2
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm thực hiện quyền tặng cho thực hiện quyền tặng cho
trường hợp
4.1. GCNQSDđ 17 18 20 55
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 2 2
4.3. Không có giấy tờ 0 3 3 6
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75
Từ bảng 3.17, ta thấy các xã Song Phượng và Trung Châu thì việc tặng cho QSDđ diễn ra khá sôi ựộng. Ở xã Trung Châu có tỷ lệ tặng cho QSDđ cao nhất trong 3 xã, cả thời kỳ có 25 trường hợp tặng cho với diện tắch 3120 m2; trong ựó ựất ở là 20 trường hợp (chiếm 80% tổng số trường hợp toàn xã), ựất vườn, ao liền kề là 5 trường hợp. Hầu hết các trường hợp ựều hoàn tất các thủ tục (có 49/63 trường hợp, chiếm 77,7% tổng số trường hợp), còn lại là những trường hợp chưa hoàn thiện các thủ tục theo quy ựịnh (trong ựó có 8/63 trường hợp chỉ khai báo tại UBND xã chiếm 12,69%; 4/63 số trường hợp có giấy tờ viết tay có người làm chứng chiếm 6,35%); còn lại chỉ có 2 trường hợp chỉ có giấy tờ viết taỵ Theo số liệu ựiều tra, có 55/63 số trường hợp ựã có Giấy chứng nhận QSDđ khi giao dịch chiếm 87,3%, chỉ có 2 trường hợp có giấy tờ cấp ựất, chiếm 3,17%; có 6 trường hợp không có giấy tờ, chiếm 9,53%. 0 5 10 15 20 25 30
Xã Tân Lập Xã Trung Châu Xã Song Phượng
T ổng số t rường hợp t ặng cho t rường hợp Hoàn t ất t ất cả các t hủ t ục Chỉ khai báo t ại UBND cấp xã Giấy t ờ viết t ay có người làm chứng Giấy t ờ viết t ay Không có giấy t ờ cam kết
Hình 3.10: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDđ 3 xã nghiên cứu
Xã Tân Lập có tỷ lệ tặng cho QSDđ thấp nhất trong 3 xã. Cả thời kỳ có 17 trường hợp tặng cho với diện tắch 1.562 m2. Trong ựó có 15 trường hợp tặng cho ựất ở và 2 trường hợp tặng cho ựất vườn, ao liền kề kề. Toàn bộ các trường hợp ựều có giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và có khai báo với cơ quan Nhà nước; trong ựó hoàn tất các thủ tục theo quy ựịnh là 12 trường hợp, còn 3 trường hợp chỉ làm thủ tục xác nhận tại xã, 2 trường hợp giấy tờ viết tay có người làm chứng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76
Xã Song Phượng diện tắch tặng cho QSDđ là 2.216 m2 với 21 trường hợp tặng cho (trong ựó ựất ở là 15 trường hợp, 6 trường hợp tặng cho ựất vườn, ao liền kề. Có 17 trường hợp hoàn tất các thủ tục, chiếm 80,95% tổng số trường hợp ựiều tra tại xã. Số trường hợp không thực hiện ựầy ựủ các thủ tục là 4 trường hợp, chiếm 19,05%; trong ựó có 2 trường hợp chỉ khai báo tại UBND xã, còn lại 1 trường hợp có giấy tờ viết tay có người làm chứng và 1 trường hợp chỉ có giấy tờ viết taỵ Trong 21 trường hợp nhận tặng cho QSDđ tại xã có 18 trường hợp ựã có Giấy chứng nhận QSDđ, chiếm 85,71%; còn lại 3 trường hợp không có giấy tờ hợp pháp chiếm tỷ lệ 14,29% số trường hợp không có giấy tờ hợp pháp.
Như vậy, tặng cho QSDđ là quyền diễn ra phổ biến. Do quyền tặng cho nhà ựất một mặt liên quan trực tiếp tới quyền lợi của bên nhận, một mặt giá ựất ngày một tăng cao, ựể tránh tranh chấp sau này nên trong cả thời kỳ từ năm 2008 ựến 2013, số trường hợp khai báo hoàn tất các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền rất cao, chiếm 77,7%; còn lại là những trường hợp chưa hoàn thiện các thủ tục (trong ựó chỉ có khai báo tại UBND cấp xã là 12,69%, có giấy tờ viết tay có người làm chứng, chiếm 6,35%; còn lại là 3,17% chỉ có giấy tờ viết tay).
Phần lớn là các trường hợp tặng cho QSDđ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng hoặc anh chị em trong gia ựình do lấy chồng, lấy vợ xa nhà cho nhau ựể ựược sống gần nhaụ Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia ựình, cùng huyết thống, vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp. đây là nguyên nhân chắnh của tình trạng không khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSDđ. Ngoài ra, sự tác ựộng của Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 ựã ảnh hưởng ựến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho quyền SDđ. Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức (Giá trị BđS nhận quà tặng - 10.000.000ự)x 10%, trường hợp ựược miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không ựược miễn. Nên ựể giảm tiền thuế thu nhập cá nhân, những trường hợp tặng cho QSDđ từ anh chị em sang nhau, có yếu tố dâu, rể thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng QSDđ ựể áp mức thuế là 2%.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 77
Ngoài ra, khi tặng cho QSDđ ranh giới các thửa ựất thường không ựược xác ựịnh rõ ràng nên tình trạng tranh chấp ựất ựai vì nguyên nhân không khai báo ựể cơ quan chức năng chỉnh lý biến ựộng kịp thời xảy ra khá nhiềụ
Quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền xảy ra thường xuyên trong cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa các thành viên trong gia ựình nên tình hình thực hiện 2 quyền này ở các xã khác nhau không có sự khác biệt lớn. Tuy nhiên, ngày nay khi mà giá ựất ngày càng gia tăng thì những trường hợp tranh chấp ựất ựai giữa các thành viên trong gia ựình xảy ra càng nhiềụ Mặc dù chưa có ựủ số liệu chắnh xác nhưng qua ựiều tra cho thấy, ở các xã mà có giá ựất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo và các thủ tục chuyển QSDđ nghiêm túc hơn ở các xã xa trung tâm, thuần nông. Ngoài ra, ở những xã này số người cần giấy tờ xác minh chủ sử dụng ựất ựể sử dụng trong các giao dịch như thế chấp, bảo lãnh nhiều hơn nên họ thường khẩn trương làm thủ tục ựăng ký ựể ựược cấp GCNQSDđ hay các quyết ựịnh giao ựất.
3.3.3.5. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ựất.
Theo quy ựịnh tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa ựổi bổ sung một số quy ựịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, người sử dụng ựất phải ựến Phòng Tài nguyên và môi trường (ựối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất (ựối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) ựể làm thủ tục ựăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ựất tại Ngân hàng. Tổng hợp việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh tại 3 xã nghiên cứu từ năm 2008 ựến năm 2013 ựược thể hiện qua bảng 3.18
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78
Bảng 3.18. Thực trạng thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh tại 3 xã nghiên cứu
Năm Tổng số
trường hợp
đỊA BÀN
Xã Tân Lập Xã Song Phượng Xã Trung Châu
2008 109 52 41 16 2009 114 45 51 18 2010 189 72 57 60 2011 134 57 46 31 2012 62 25 23 14 2013 73 18 32 23 Tổng cộng: 681 269 250 162
Nguồn: Số liệu thu thập tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện đan Phượng
Qua bảng 3.18 cho thấy, năm 2008: 109 trường hợp, năm 2009: 114 trường hợp, năm 2010: 189 trường hợp; năm 2011: 134 trường hợp. Trong giai ựoạn này, do ảnh hưởng của thông tin quy hoạch và cơn sốt ựất nên nhu cầu vay vốn ựầu tư kinh doanh bất ựộng sản tăng ựột biến so với các năm. Nhu cầu vay vốn tăng thông qua các hình thức thế chấp, bảo lãnh phù hợp với việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trong thời kỳ nàỵ đồng thời, thủ tục thế chấp, vay vốn ựược Nhà nước quy ựịnh chặt chẽ hơn khi người dân mang quyền sử dụng ựất làm tài sản ựăng ký tắn dụng, ựược xác ựịnh tại cơ quan quản lý ựất ựai do vậy các rủi ro về nợ xấu ựối với Ngân hàng giảm nhiềụ
Năm 2012 các trường hợp giao dịch giảm vì thị trường nhà ựất bắt ựầu trầm lắng và Nhà nước ựã có các văn bản, chắnh sách thắt chặt cho vay tắn dụng, ựặc biệt là hạn chế thế chấp bằng QSD ựất, ựầu tư ựể kinh doanh bất ựộng sản. Do ựó năm 2012 tỷ lệ cho vay chỉ chiếm 50% so với thời kỳ sôi ựộng. Ngoài ra, còn nhiều nguyên dân khác cũng tác ựộng không nhỏ ựến tình hình phát triển KTXH trên ựịa bàn.
điều này nói lên người sử dụng ựất ựã ựược thực hiện quyền thế chấp QSD ựất thuận tiện hơn, ựảm bảo về mặt pháp lý ựể vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, ựất ựai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn ựể ựầu tư sản xuất trong một xã hội có nên kinh tế ngày càng phát triển. Ngoài ra, chúng ta cần ựánh giá công sức không nhỏ của bộ máy hành chắnh nhà nước trong việc phục
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79
vụ xã hội, thủ tục hành chắnh trong ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ựất ngày càng thuận tiện, ựơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn: từ 5 ngày xuống 1 ngày làm việc.
Kết quả tổng hợp từ 150 phiếu ựiều tra các hộ gia ựình tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng QSDđ thể hiện ở bảng 3.19.