- Thế chấp QSDđ
1.3.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất
1.3.2.1. Các văn bản do Quốc hội, Quốc hội ban hành
để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về ựất ựai, theo quy ựịnh của Hiến pháp, Quốc hội và UBTV Quốc hội ựã ban hành một số văn bản pháp quy ựể cụ thể hóa các yêu cầu về quản lý và sử dụng ựất như sau:
- Luật đất ựai năm 2003, trong ựó có quy ựịnh các vấn ựề mang tắnh nguyên tắc về GCN, các trường hợp ựược cấp GCN và thực hiện nghĩa vụ tài chắnh khi cấp GCN, hồ sơ ựịa chắnh, việc xác ựịnh diện tắch ựất ở ựối với các trường hợp thửa ựất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, trình tự thực hiện các thủ tục hành chắnh về ựất ựai ựể cấp GCN hoặc chỉnh lý biến ựộng về sử dụng ựất trên GCN;
- Luật Nhà ở, trong ựó quy ựịnh các vấn ựề mang tắnh nguyên tắc về GCN ựối với nhà ở và ựất có nhà ở;
- Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy ựịnh giải quyết ựối với một số trường hợp cụ thể về nhà ựất trong quá trình thực hiện các chắnh sách quản lý nhà ựất và chắnh sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 làm cơ sở xác ựịnh ựiều kiện cấp GCN ựối với trường hợp ựang sử dụng nhà, ựất thuộc diện thực hiện các chắnh sách quy ựịnh tại điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11 nhưng ựến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, hoặc ựã có văn bản quản lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trắ sử dụng nhà ựất ựó;
- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở ựược xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 7 năm 2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở ựược xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 có người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác ựịnh ựối tượng ựược cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23
1.3.2.2. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chắnh phủ, Thủ tướng Chắnh phủ ban hành
để thực hiện công tác quản lý nhà nước về ựất ựai, Chắnh phủ và Thủ tướng Chắnh phủ ựã ban hành các văn bản nhằm cụ thể hóa các nội dung quy ựịnh các vấn ựề cần giải quyết khi thực hiện công tác cấp GCN, cụ thể như sau:
- Quy ựịnh về ựăng ký ựất ựai, ựối tượng ựăng ký quyền sử dụng ựất, lập hồ sơ ựịa chắnh, cấp GCN; xác ựịnh diện tắch ựất ở ựối với thửa ựất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; cấp GCN ựối với ựất xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể, nhà thuộc sở hữu chung và ựất kinh tế trang trại; xử lý tồn tại ựể cấp GCN ựối với các cơ quan, tổ chức, cơ sở tôn giáo ựang sử dụng ựất; ủy quyền cấp GCN; trình tự thực hiện các thủ tục hành chắnh về ựất ựai ựể cấp GCN hoặc chỉnh lý biến ựộng về sử dụng ựất trên GCN; xử lý ựối với người quản lý có vi phạm trong việc thực hiện các thủ tục hành chắnh về ựất ựai;
- Các quy ựịnh về tài chắnh khi thực hiện cấp GCN như: thu tiền sử dụng ựất khi cấp GCN; thu tiền thuê ựất khi cấp GCN; thu lệ phắ về nhà, ựất khi cấp GCN; thuế chuyển quyền sử dụng ựất; thu thuế thu nhập ựối với trường hợp tổ chức chuyển quyền sử dụng ựất;
- Ngoài ra Chắnh phủ cũng quy ựịnh một số trường hợp còn vướng mắc khi thực hiện cấp GCN như: giải quyết ựối với các trường hợp về nhà ựất trong quá trình thực hiện các chắnh sách quản lý nhà ựất và chắnh sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991; một số giải pháp nhằm ựẩy nhanh tiến ựộ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người ựang thuê theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chắnh phủ, trong ựó quy ựịnh việc thu tiền sử dụng ựất khi bán nhà ở cho người ựang thuê; quy ựịnh bổ sung về việc cấp GCN quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai; Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13/8/2009 của Chắnh phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất ựai năm 2003 và quy ựịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai, Nghị ựịnh số 88/2009/Nđ-CP ngày 29/10/2009
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24
của Chắnh phủ Quy ựịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất,...
1.3.2.3. Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành
Sau khi Luật đất ựai năm 2003 ựược Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành, trên cơ sở các Nghị ựịnh của Chắnh phủ, Chỉ thị của Thủ tướng Chắnh phủ, các Bộ, Ngành ựã ban hành văn bản ựể hướng dẫn thực hiện, trong ựó: Bộ Tài nguyên và Môi trường ựã ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện việc cấp GCN; Bộ Xây dựng ựã ban hành Thông tư hướng dẫn việc giải quyết ựối với mộ số trường hợp cụ thể hóa về nhà ựất trong quá trình thực hiện các chắnh sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị ựịnh số 90/2006/Nđ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 về thi hành Luật Nhà ở; Bộ Tài chắnh ban hành các Thông tư hướng dẫn về thu tiền sử dụng ựất; lệ phắ trước bạ; thu tiền thuê ựất, thuê mặt nước; xác ựịnh tiền sử dụng ựất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước; giải quyết ựối với một số trường hợp cụ thể về nhà ựất trong quá trình thực hiện các chắnh sách quản lý nhà ựất và chắnh sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991. Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường ựã cùng với các Bộ: Tư pháp, Nội Vụ, Tài Chắnh ban hành các Thông tư liên tịch nhằm giải quyết các vấn ựề có liên quan tới cấp GCN.
1.3.2.4. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có quy ựịnh về các vấn ựề liên quan ựến cấp GCN
Luật đất ựai năm 2003 và các Nghị ựịnh của Chắnh phủ có phân cấp thẩm quyền cho Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh, hướng dẫn cụ thể về bốn vấn ựề có liên quan làm cơ sở cho việc cấp GCN ở ựịa phương gồm: ban hành giá ựất; hạn mức giao ựất ở mới; hạn mức công nhận quyền sử dụng ựất ở ựối với trường hợp sử dụng ựất có vườn, ao gắn liền với nhà ở trên cùng một thửa ựất trong thời gian từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 ựến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà người sử dụng ựất có giấy tờ về quyền sử dụng ựất nhưng không xác ựịnh rõ diện tắch ựất ở; thời gian giải quyết các thủ tục hành chắnh về ựất ựai tại từng cơ quan nhà nước có thẩm quyền. đến nay, việc ban hành văn bản của các ựịa