- Thế chấp QSDđ
4 Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng trường hợp
4.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 31 24 24 84
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 17 15 6 38
4.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 60
Hình 3.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ ở 3 xã nghiên cứu trên ựịa bàn huyện đan Phượng
Tại xã Song Phượng, lượng giao dịch chuyển nhượng ựất ựai diễn ra cũng rất sôi ựộng. Cả thời kỳ có tổng 39 trường hợp chuyển nhượng trong ựó 33 trường hợp chuyển nhượng ựất ở, 6 trường hợp chuyển nhượng ựất vườn, ao (chiếm 33,3% số trường hợp của cả 3 xã ựiều tra). Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch xã trong giai ựoạn ựiều tra có xu hướng chững lại do giá QSDđ ở (sau ựây gọi tắt là giá ựất) tăng lên cao khiến phần lớn người có nhu cầu về ựất ở ựây không có khả năng chi trả.
đối với những xã thuần nông như xã Trung Châu, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDđ ở nông thôn ắt xảy ra (chỉ chiếm 25,64% số trường hợp cả thời kỳ tại 3 xã ựiều tra). Nhưng tình hình chuyển nhượng QSDđ vườn, ao liền kề lại xảy ra khá phổ biến. Riêng cả 2 giai ựoạn, tại xã có 10 trường hợp, chiếm 45,45% tổng số trường hợp chuyển nhượng ựất ao, vườn liền kề của cả 3 xã trong thời kỳ ựiều trạ Nguyên nhân chắnh của tình hình này là tại xã hiện tại cũng như quy hoạch ựến năm 2020, tỷ lệ mất ựất ựể mở rộng ựường quy hoạch không lớn, nhưng bù vào lại nằm sát các ựường quy hoạch, các khu nông thôn mớị
0 10 20 30 40 50 60
Xã Tân Lập Xã Song Phượng Xã Trung Châu
Tổng số trường hợp chuyển nhượng Hoàn tất các thủ tục
Chỉ khai báo tại UBND xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 61
Số lượng người chuyển nhượng QSD ựất ở ựến ựăng ký của năm sau ựều cao hơn năm trước. điều này chứng tỏ ựa số người dân ựã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ựất khai báo ựăng ký biến ựộng với cơ quan nhà nước. Số trường hợp hoàn tất tất cả các thủ tục là 63 trường hợp (chiếm tỷ lệ 53,85%); số trường hợp chỉ khai báo tại UBND xã 12 trường hợp (chiếm tỷ lệ 10,26%); số trường hợp giấy tờ viết tay có người làm chứng 27 trường hợp (chiếm tỷ lệ 23,07%); số giấy tờ viết tay 15 trường hợp (chiếm tỷ lệ 12,82%).
Người nhận chuyển nhượng ựã hiểu nên chọn mua những thửa ựất có ựủ cơ sở pháp lý, ký hợp ựồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phắ theo quy ựịnh sẽ ựược ựăng ký sang tên hợp pháp, ựảm bảo quyền lợi của người sử dụng ựất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn ựến người dân kê khai giá trị trong hợp ựồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá ựất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phắa cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chắnh còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, ựơn giản hóa thủ tục hành chắnh.
Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở trên ựịa bàn huyện đan Phượng hết sức phong phú và ựa dạng về cả số lượng và chất lượng, còn nhiều thửa ựất của các khu vực trong tương lai ựể cung cấp cho những người có nhu cầụ Chất lượng quyền sử dụng ựất có thể ựáp ứng ựược ựa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp ựến giá trị caọ Trong giai ựoạn công nghiệp hóa Ờ hiện ựại hóa, ựòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về ựất ựai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ựể giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ngày càng phát triển, cán cân cung Ờ cầu luôn ổn ựịnh và ựược kiểm soát, góp phần thúc ựẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện đan Phượng nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 62
Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp theo các xã giai ựoạn 2008 - 2013
Stt Chỉ tiêu đvt Xã Tân Lập Xã Song
Phượng
Xã Trung
Châu Tổng
1 Tổng số trường hợp chuyển nhượng trường hợp 35 24 18 77
2 Diện tắch m2 64.376,2 59.371,6 56.182,45 179.930,25
3 Tình hình thực hiện thủ tục ựăng ký biến ựộng trường hợp
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 24 15 9 48
3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 2 2 1 5
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 4 3 3 10
3.4 Giấy tờ viết tay 5 4 5 14
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng trường hợp
4.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 33 24 18 75
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 2 0 0 2
4.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 63
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp
Thực tế cho thấy, UBND Thành phố ựã có văn bản quy ựịnh về thủ tục chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp là Quyết ựịnh 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết ựịnh 156/2004/Qđ-UBND, tuy nhiên từ ựó ựến nay, mới chỉ có một số trường hợp xin chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp ựăng ký tại UBND huyện. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp của các hộ gia ựình thể hiện ở bảng 3.11.
So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp của người dân thuộc 3 xã nghiên cứu cho thấy: Tại xã Tân Lập có 24 trường hợp hộ gia ựình, cá nhân thực hiện ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD ựất, xã Song Phượng có 15 trường hợp hộ gia ựình, cá nhân thực hiện ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD ựất và xã Trung Châu là 9 trường hợp trong tổng số 77 trường hợp tham gi
a chuyển nhượng.
Tại xã Tân Lập có 68,57% hộ gia ựình, cá nhân hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất, xã Song Phượng có 62,5% hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất và xã Trung Châu là 50% trong tổng số người dân tham gia giao dịch, có sự chênh lệch rõ ràng. điều này chứng tỏ trình ựộ dân trắ và ý thức chấp hành pháp luật của người dân tại xã Tân Lập và xã Song Phượng cao hơn so với xã Trung Châu, nhưng mức ựộ chênh lệch là không ựáng kể. 0 5 10 15 20 25 30 35 40
Xã Tân Lập Xã Song Phượng Xã Trung Châu
T ổng số t rường hợp chuyển nhượng Hoàn t ất các t hủ t ục
Chỉ khai báo t ại UBND xã Giấy t ờ viết t ay có người làm chứng Giấy t ờ viết t ay Không có giấy t ờ cam kết
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 64
Hình 3.7: Tình hình chuyển nhượng quyền SDđ nông nghiệp
Nếu việc chuyển nhượng ựất nông nghiệp không làm thủ tục tại cấp huyện thì Phòng Tài nguyên và môi trường không quản lý ựược biến ựộng về ựất nông nghiệp. Mục ựắch của việc nhận chuyển nhượng ựất nông nghiệp của nhiều người dân không phải ựể tiếp tục sản xuất nông nghiệp mà ựể chờ dự án thu hồi ựất theo quy hoạch tại ựịa phương. Hình thức giao dịch chủ yếu là giấy tờ không hợp pháp, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, không ựăng ký tại Phòng Tài nguyên và môi trường. đất nông nghiệp không ựược sản xuất thường ựể hoang hoá, lãng phắ trong thời gian chưa thực hiện dự án.
Về mặt quy ựịnh của Nhà nước, theo quy ựịnh tại điều 13 của Quyết ựịnh số 39/2008/Qđ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội: ỘChủ ựầu tư dự án tự thỏa thuận với người ựang sử dụng ựất hợp pháp ựể nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng ựất, ựược Công chứng Nhà nước chứng nhận hoặc UBND xã chứng thựcỢ. Tuy nhiên quy ựịnh này chưa cụ thể với người sử dụng ựất nông nghiệp vì quy ựịnh không nói rõ người sử dụng ựất cần làm thủ tục ựăng ký biến ựộng và nộp thuế ở ựâủ Thực tế ở huyện đan Phượng, Phòng Tài nguyên và môi trường không thể quản lý ựược các dự án thực hiện thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có những quy ựịnh cụ thể hơn về việc người sử dụng ựất nông nghiệp ựược quyền chuyển nhượng cho các ựơn vị có dự án ựầu tư theo ựúng quy hoạch sử dụng ựất và phải ựăng ký với cơ quan quản lý ựất ựaị Như vậy, chúng ta mới thực sự quản lý ựược việc chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp có hiệu quả.
Về mặt quản lý nhà nước, do ựặc trưng của huyện đan Phượng ựang trong quá trình nông thôn hóa nên việc chuyển ựổi ựất nông nghiệp không có hiệu quả kinh tế, cho nên không thực hiện.
đối với người sử dụng ựất nông nghiệp, trên thực tế tại huyện đan Phượng sản xuất nông nghiệp ngày càng hạn chế do thiếu ựầu tư cải tạo, xây dựng hệ thống thủy lợi, do các dự án xây dựng lân cận ảnh hưởng. Do những vấn ựề nêu trên mà người sử dụng ựất nông nghiệp không thực hiện quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 65
3.3.3.2. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất.
Qua theo dõi tại huyện đan Phượng, người sử dụng ựất ở ựang thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tắch nhỏ có số lượng nhiều ựể cho thuê nhà trọ, hoặc xây dựng nhà cho các tổ chức kinh doanh thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất. Tuy nhiên, không có trường hợp cho thuê nhà ựất nào ựến ựăng ký cho thuê QSD ựất theo quy ựịnh tại UBND huyện.
Khi thực hiện cho thuê nhà thì người sử dụng ựất phải nộp các khoản thuế theo quy ựịnh của pháp luật. Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp các khoản Giá trị gia tăng và Thu nhập doanh nghiệp ước tắnh tổng số khoảng 22,5% doanh thụ Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà ựất phải nộp thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thụ Như vậy, Nhà nước ựã giảm thuế thu khi cho thuê nhà ựất ựể tạo ựiều kiện khuyến khắch người cho thuê nhà ựất thực hiện thủ tục khai báo nộp thuế.
Bảng 3.12: Thực trạng cho thuê QSDđ ở tại 3 xã nghiên cứu
Năm Tổng số
giao dịch
đỊA BÀN
Xã Tân Lập Xã Song Phượng Xã Trung Châu
2008 60 25 18 17 2009 102 37 35 30 2010 138 55 45 38 2011 45 20 15 10 2012 43 18 15 10 2013 38 15 13 10 Tổng cộng: 426 170 141 115
Nguồn: Số liệu thu thập tại Văn phòng ựăng ký huyện đan Phượng
Thực tế việc thuê quyền sử dụng ựất có diễn ra nhưng hầu hết các bên không ựến cơ quan nhà nước có thẩm quyền ựăng ký mà chỉ dừng lại ở Hợp ựồng dân sự hoặc xác nhận của chắnh quyền ựịa phương, thậm chắ là không có người chứng kiến. Người thuê quyền sử dụng ựất trong thời gian ngắn hạn, chủ yếu sử dụng với mục ựắch cư trú, kinh doanh bán hàng. Vì vậy, trong giai ựoạn từ năm 2008 - 2013, tổng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 66
số giao dịch cho thuê QSDđ ở tại 3 xã nghiên cứu chỉ có 426 giao dịch, trong ựó nhiều nhất là xã Tân Lập với 170 giao dịch, xã Song Phượng có 141 giao dịch, xã Trung Châu có 115 giao dịch).
Theo Chi cục thuế huyện đan Phượng, hàng năm huyện thất thu thuế nhà do các hộ gia ựình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số ắt trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty thuê nhà ựất. Người cho thuê nhà ựất chỉ ựến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà ựất khi tổ chức thuê nhà ựất yêu cầu có hoá ựơn, chứng từ ựầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà ựất. Thực tế là không có biện pháp chế tài ựủ mạnh của Nhà nước nên việc quản lý thu thuế cho thuê nhà ựất rất khó khăn.
Theo quy ựịnh của Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ-UB của UBND thành phố Hà Nội, trường hợp người sử dụng ựất ựã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng ựất mà cho thuê quyền sử dụng ựất hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất thì ngoài việc nộp nghĩa vụ thuế với Nhà nước, phải ựến UBND xã, phường ựể xác nhận vào Hợp ựồng cho thuê và ựăng ký vào sổ theo dõi việc cho thuê quyền sử dụng ựất.
Qua ựiều tra 150 hộ gia ựình, cá nhân tại 3 xã giai ựoạn 2008 - 2013 thì có 47 hộ ựã từng cho thuê và ựang thuê nhà ựất ựể ở, sản xuất kinh doanh. Như vậy, ựã có 31,33% số hộ ựược ựiều tra ựã cho thuê và thuê nhà ựất, tỷ lệ cao nhất là xã Tân Lập (50,26%), thấp nhất là xã Trung Châu (khoảng 5,4%).
Diện tắch cho thuê và nhận thuê qua các thời kỳ là 9.267,3m2, loại ựất cho thuê là ựất ở chiếm 85,3% tổng diện tắch ựất cho thuê (7.905,0069m2); ựất vườn, ao liền kề cho thuê chỉ có 14,7%. Nơi có tỷ lệ cho thuê ựất ở cao nhất là xã Tân Lập và xã Song Phượng. Hầu hết các trường hợp cho thuê quyền sử dụng ựất ở theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tắch nhỏ với số lượng nhiều ựể cho thuê nhà trọ, hoặc xây dựng nhà cho các cá nhân, tổ chức thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất ựể kinh doanh.
Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDđ ở 3 xã nghiên cứu thể hiện ở bảng 3.13.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 67
Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDđ theo các xã giai ựoạn 2008 - 2013
STT Chỉ tiêu đơn vị tắnh Xã Tân Lập Xã Song
Phượng
Xã Trung
Châu Tổng
1 Tổng số trường hợp cho thuê (trường hợp) trường hợp 28 11 8 47
Trong ựó: đất ở 28 4 5 37
đất vườn, ao liền kề 0 7 3 10
2 Diện tắch (m2) m2 3469,8 4814,1 983,4 9267,3
3 Thời hạn cho thuê trường hợp
3.1 1-3 năm 15 3 4 22
3.2 3-5 năm 13 8 4 25
3.3 5-10 năm 0 0 0 0
4 Tình hình thực hiện thủ tục ựăng ký biến ựộng trường hợp
4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 3 2 1 6
4.2 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 12 3 1 16
4.3 Giấy tờ viết tay 13 6 5 24
4.4 Không có giấy tờ cam kết 0 0 1 1