- Thế chấp QSDđ
5 Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm cho thuê trường hợp
5.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 16 5 5 26
5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 10 6 2 18
5.3 Không có giấy tờ 2 0 1 3
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 68
Qua bảng 3.13 cho thấy: Ở các nhóm xã khác nhau, tình hình cho thuê ựất có sự khác nhaụ Tình hình cho thuê ựất ở tại các xã phát triển, gần trung tâm nội thành, trung tâm kinh tế như xã Tân Lập, xã Song Phượng diễn ra sôi ựộng hơn các xã xa trung tâm (xã Trung Châu). Ở các xã trên, số hộ tham gia vào các hoạt ựộng sản xuất kinh doanh, thương mại, buôn bán các mặt hàng chiếm tỷ lệ lớn. Những hộ ựã có công việc làm ổn ựịnh tại các cơ quan Nhà nước, có chỗ ở khác, hoặc họ không có vốn ựể ựầu tư kinh doanh nên họ cho thuê ựất ở ựể sản xuất kinh doanh, hoặc cho thuê nhằm mục ựắch ựể ở.
Hình 3.8: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDđ theo các xã
Tại xã Trung Châu, số trường hợp cho thuê QSDđ ở ắt hơn, chỉ có 08 trường hợp cho cả thời kỳ (chiếm 17,02% tổng số trường hợp cả thời kỳ), trong ựó có 05 trường hợp cho thuê ựất ở và 03 trường hợp cho thuê trên ựất vườn, ao liền kề trong giai ựoạn 2010 - 2013. Nguyên nhân do người dân ở ựây sống chủ yếu vẫn dựa vào nghề nông, số hộ gia ựình chuyển sang kinh doanh, buôn bán nhỏ lẻ chiếm tỷ lệ rất ắt. Hầu hết các trường hợp diện tắch ựất lớn, hộ gia ựình xây dựng nhà cho thuê ựất ựể ở, kinh doanh nhỏ. Một số trường hợp mua ựất nhưng chưa có nhu cầu sử dụng, họ cũng xây dựng nhà cho thuê nhằm mục ựắch ựể giữ ựất khỏi hoang hóa, lấn chiếm chứ không quan trọng vì mục ựắch kinh tế.
0 5 10 15 20 25 30
Xã Tân Lập Xã Song Phượng Xã Trung Châu
Tổng số trường hợp thực hiện quyền cho thuê Hoàn tất các thủ tục
Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69
Nhìn chung, các hộ gia ựình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty hoặc phòng giao dịch của các ngân hàng thuê nhà ựất. Người cho thuê nhà ựất chỉ ựến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà ựất khi tổ chức thuê nhà ựất có hoá ựơn, chứng từ ựầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà ựất.
Qua phỏng vấn trực tiếp những người ựã thực hiện cho thuê QSDđ, các cán bộ ựịa chắnh xã, thị trấn và cơ quan ựịa chắnh huyện cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu làm cho số lượng những trường hợp cho thuê QSDđ không khai báo lớn như sau:
- Hầu hết các trường hợp cho thuê QSDđ ựều chỉ thực hiện trong thời gian ngắn, 1 năm hoặc vài năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên thoả thuận với nhau và hàng năm thực hiện ựầy ựủ các loại thuế, phắ kinh doanh cho Nhà nước là ựược không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.
- đa số trường hợp các bên cho thuê và thuê nhà ở không muốn nộp bất kỳ khoản lệ phắ nào với cơ quan Nhà nước (trốn thuế thuê nhà), do ựó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chắnh mà không cần ựến sự bảo hộ của Nhà nước. Ngoài ra còn do ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn kém, cũng như sự quản lý chưa ựược sát sao, chế tài xử phạt chưa ựủ mạnh của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tóm lại, hộ gia ựình, cá nhân tại huyện đan Phượng thực hiện quyền cho thuê QSD ựất ựể ựầu tư kinh doanh nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và ựăng ký theo ựúng quy ựịnh. Ý thức pháp luật của người sử dụng ựất chưa nghiêm ảnh hưởng lớn ựến nguồn thu ngân sách Nhà nước, gây khó khăn cho công tác quản lý ựất ựaị Nhà nước cần có những quy ựịnh pháp luật với các chế tài xử phạt ựể nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng ựất.
3.3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ựất.
Theo quy ựịnh của Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội, khi người sử dụng ựất chết ựể lại tài sản một thửa ựất thì người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật phải ựến UBND cấp huyện (ựối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Sở Tài nguyên và Môi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 70
trường (ựối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) ựể ựăng ký quyền sử dụng ựất ựược thừa kế. Tổng hợp số trường hợp thực hiện quyền thừa kế tại 3 xã nghiên cứu ựược thể hiện ở bảng 3.14
Bảng 3.14: Thực trạng thực hiện quyền thừa kế tại 3 xã nghiên cứu
Năm
Tổng số giao dịch quyền
thừa kế
đỊA BÀN
Xã Tân Lập Xã Song Phượng Xã Trung Châu 2008 71 20 23 28 2009 73 21 22 30 2010 76 23 25 28 2011 53 18 15 20 2012 50 13 15 22 2013 51 15 16 20 Tổng cộng: 374 110 116 148
(Nguồn: Số liệu thu thập tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện đan phượng)
Qua bảng 3.14 cho thấy: Trong tổng số 374 giao dịch thực hiện quyền thừa kế ựược theo dõi tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất có ựến 70 giao dịch (bao gồm cả thừa kế ựất ở và ựất vườn, ao liền kề) ựược thực hiện theo bản án của Tòa án nhân dân các cấp (chiếm 18,71%) nằm trên ựịa bàn cả 3 xã. Một thông tin ựược ghi nhận là người nhận thừa kế chiếm ựa số là phụ nữ, ựiều này cho thấy người dân ựã nắm ựược các quy ựịnh về quyền thừa kế, quan niệm Ộtrọng nam, kinh nữỢ hay phụ nữ lấy chồng thì mất quyền lợi về ựất ựai, nhà ở ựang dần thay ựổi và khi có ựiều kiện ựể ựược ựăng ký về quyền thừa kế người ựược thừa kế sẽ thực hiện ngay ựể bảo ựảm ựược quyền và lợi ắch hợp pháp của mình. Các trường hợp thừa kế còn lại ựược thực hiện tại UBND xã và các phòng công chứng theo quy ựịnh.
Người nhận di sản thừa kế khi làm thủ tục ựăng ký thừa kế quyền sử dụng ựất tại các cơ quan Nhà nước tuỳ từng trường hợp nếu chứng minh ựược các mối quan hệ thuộc diện miễn thuế theo quy ựịnh thì không phải nộp bất kỳ khoản thuế nào, hoặc ựược miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng phải nộp lệ phắ trước bạ; ngoài ra phải nộp lệ phắ ựịa chắnh theo quy ựịnh là 15.000 ựồng/lần và phắ thẩm ựịnh ựịa chắnh tối
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71
thiểu không dưới 100.000 ựồng/hồ sơ.
Trong tổng số 150 hộ ựiều tra thì có 56 hộ nhận thừa kế từ người thân ựể lại (chiếm 37,33% số hộ ựược hỏi), trong ựó ựất ở 51 hộ; ựất vườn, ao liền kề là 5 hộ. Số diện tắch nhận thừa kế qua các giai ựoạn là 7027,26 m2.
Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDđ thể hiện kết quả trên bảng 3.15
Từ bảng 3.15, ta thấy việc thực hiện quyền thừa kế QSDđ tại 3 xã diễn ra khá tương ựồng. Xã Trung Châu cả thời kỳ có tổng số 22 trường hợp thừa kế chiếm 39,28% tổng số trường hợp (trong ựó 19 trường hợp hoàn tất tất cả các thủ tục - chiếm 43,18% tổng số trường hợp hoàn tất các thủ tục của cả 3 xã ựiều tra, 3 trường hợp không khai báo); Xã Song Phượng cả thời kỳ có tổng số 18 trường hợp thừa kế chiếm chiếm 32,14% tổng số trường hợp (trong ựó 14 trường hợp hoàn tất các thủ tục - chiếm 31,82% tổng số trường hợp hoàn tất các thủ tục của cả 3 xã ựiều tra, 4 trường hợp không khai báo); Xã Tân Lập cả thời kỳ có tổng số 16 trường hợp thừa kế chiếm 28,58% tổng số trường hợp (trong ựó 11 trường hợp hoàn tất các thủ tục khai báo - chiếm, chiếm 25% tổng số trường hợp hoàn tất các thủ tục của cả 3 xã ựiều tra, 5 trường hợp không khai báo).
Bảng 3.15: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDđ theo các xã giai ựoạn 2008 Ờ 2013 Stt Chỉ tiêu đvt Xã Trung Châu Xã Song Phượng Xã Tân Lập Tổng