chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Do trong Luật Kinh doanh bất động sản chưa có một quy định cụ thể nào về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên để việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở và quyền sự dụng đất trong trường hợp có xung đột pháp luật như trên, ta cần áp dụng các văn bản sau:
Đối với nhà ở xây dựng trên đất mà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo quy định tại Điều 93-Luật Nhà ở ngày 29/11/2005; Đối với nhà ở xây dựng trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 168–Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005; Đối với nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác
định như sau:
Căn cứ khoản 3–Điều 83 (Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật)–Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 03/6/2008 quy định: “…Trong trường hợp
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 57 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau…”
Như vậy, Bộ Luật dân sự ban hành ngày 14/6/2005 và Luật Nhà ở ban hành ngày 29/11/2005 (đều do Quốc hội ban hành) và Luật Nhà ở là văn bản luật được ban hành sau cùng nên việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà
ở và đất ởđã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được áp dụng theo quy định tại Điều 93-Luật Nhà ở là kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở.
Đối với tài sản là quyền sử dụng đất (không có nhà trên đất). Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất được xác định kể từ thời điểm
đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 168–Bộ
Luật Dân sự ngày 14/6/2005. Vì trong Luật Kinh doanh bất động sản không có một quy định cụ thể nào về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên ta phải áp dụng luật chung-Bộ luật Dân sự.
Theo thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Luật Nhà ởđược Quốc hội ban hành ngày 29/11/2005, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/1/2007; tuy nhiên ngay từ năm 2008, Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa đổi lại hai luật này bởi phát sinh những vấn đề bất cập, không phù hợp với thực tế.
Đây là hai luật mới, lần đầu tiên được xây dựng. Bản thân luật này cũng rất phức tạp bởi vấn đề kinh doanh bất động sản mới xuất hiện, việc chính thức cho mua bán kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng mới bắt đầu những năm nay, cơ chế thị trường mới hình thành, đang hoàn thiện nên không có quy luật, có nhiều bất ổn, cần có sựđiều chỉnh để thích nghi.
Trên thực tế Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến nhau và liên quan đến nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Luật Dân sự, Luật
Đất đai, Luật Môi trường…Bởi vậy, trong quá trình soạn thảo sửa đổi Luật cần có sự kết hợp để tránh chồng chéo và không vi phạm Hiến pháp. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần mở hội thảo, lấy ý kiến của các nhà khoa học, bộ, ngành và
địa phương cũng như tham khảo thêm kinh nghiệm quốc tế để có sự lựa chọn phù hợp với thực tiễn của xã hội.