Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào trong hoạt động kinh doanh của mình thì mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Tuy nhiên để đạt được điều đó không phải là
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 28 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
một điều dễ dàng, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: thị trường, nền kinh tế, chính trị, văn hóa. Nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh quyền sử dụng đất, đây là lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng không ít rủi ro. Vì vậy, việc tìm hiểu quy định pháp luật, nghiên cứu hoạt động kinh doanh quyền sử dụng
đất trên thị trường là một công việc mà bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng cần phải làm. Để từđó có những biện pháp, những sách lược đúng đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm đạt được những mục tiêu đặt ra, tránh những rủi ro không đáng có. Đểđạt được những mục tiêu này, trước tiên các chủ
thể cần tuân thủ các điều kiện sau:
Về yêu cầu đối với chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất, đểđảm bảo mục tiêu phát triển lành mạnh, thị trường quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, minh bạch, tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân
khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có
vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”8.
Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, quy định như vậy nhằm mục đích tạo
điều kiện thuận lợi cho sự kiểm soát của Nhà nước và các tổ chức, cá nhân hoạt
động trong lĩnh vực này chịu trách nhiệm trước pháp luật. Nếu họ không đăng ký kinh doanh, không thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã thì Nhà nước sẽ khó kiểm soát dẫn đến tình trạng lẫn tránh pháp luật đối với tổ chức, cá nhân này. Tại
Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản, ởđiều này quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã là 6 tỷ đồng Việt Nam, sở dĩ quy định như vậy vì đây là loại hình kinh doanh không giống các loại hình kinh doanh khác, đó là quyền sử dụng đất-Một hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn.
Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh. Theo
quy định tại Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì khái niệm vốn pháp định được hiểu là “mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp9. Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ đặt ra mức sàn tối thiểu về vốn đối với một số ngành nghề cụ thể và nhà đầu tư phải đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà Nhà nước đặt ra thì mới được thành lập doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghềđó.
8
Khoản 1, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 9 Khoản 7, Điều 4, Luật Doanh nghiệp năm 2005.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 29 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
Nhìn chung, khi nhà đầu tư kinh doanh thành lập doanh nghiệp hoặc hoạt
động kinh doanh trong những ngành nghề có vốn pháp định nêu trên thì nhà đầu tư
phải chứng minh năng lực tài chính của mình bằng nhiều cách, như mở tài khoản tại một tổ chức mà Nhà nước quy định (thường là tại ngân hàng) để lấy giấy xác nhận của tổ chức này hoặc có kết quả kiểm toán của tổ chức kiểm toán độc lập về hiện trạng tài sản của doanh nghiệp, hoặc chứng thư định giá đối với tài sản bằng hiện vật của tổ chức định giá hoạt động hợp pháp tại Việt Nam…Quy định về vốn pháp
định là việc làm cần thiết nhằm tạo ra sự an toàn cho xã hội và đảm bảo trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp trước đối tác và chủ nợ. Quy định như vậy là để đảm bảo cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh này thực hiện giao dịch có hiệu quả hơn, tránh tình trạng giao dịch “ngầm” trong thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất.
Về phạm vi hoạt động của tổ chức, cá nhân trong nước được pháp luật bảo hộ trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất rất đa dạng, họđược kinh doanh như được đầu tư cải tạo đất, đầu tư các công trình hạ tầng trên đất để cho thuê đất
đã có hạ tầng; Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ
tầng để chuyển nhượng, cho thuê; được thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để
cho thuê lại10.
Như vậy, đối với tổ chức, cá nhân trong nước được phép đầu tư tạo lập để
cung cấp ra ngoài thị trường các sản phẩm như nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê và đặc biệt là phát triển hạ tầng tại các khu vực quy hoạch cho các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Bên cạnh đó, họđược thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất với các hành vi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Đối với phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cưở nước ngoài hẹp hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước. Việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của các nhà
đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cưở nước ngoài phụ thuộc rất nhiều vào quá trình hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế, quốc tế. Do vậy, có những phạm vi kinh doanh được bảo hộ cho nhà đầu tư trong nước nhưng chưa thể bảo hộ
cho nhà đầu tư nước ngoài. Trong đầu tư kinh doanh về quyền sử dụng đất, nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để
cho thuê đất đã có hạ tầng11. Khi kinh doanh các nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép đầu tư tạo lập khi đủ điều kiện kinh doanh
10
Khoản 1, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 11Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 30 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
bất động sản tại Việt Nam, tuy nhiên, không được phép mua đi bán lại bất động sản như tổ chức, cá nhân ở trong nước.
Như vậy, phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cưở nước ngoài hạn chế hơn so với phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong nước.
Một khi thực hiện hoạt động “kinh doanh” trên thị trường, mục tiêu của các chủ thể là thu được nhiều lợi nhuận về cho mình. Tuy nhiên, phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất của chủ thể nước ngoài hẹp hơn so với chủ thểở trong nước. Từđó hạn chế sựđầu tư hợp tác, hội nhập của chủ thể nước ngoài vào Việt Nam, đồng thời gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về lĩnh vực này.
Khi kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản, ngoài việc tìm hiểu những quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh thì các chủ thể còn phải tìm hiểu thêm vềđối tượng kinh doanh quyền sử dụng đất, vì không phải tất cả các quyền sử dụng đất đều được đưa vào kinh doanh, quyền sử dụng đất chỉ được kinh doanh khi được pháp luật cho phép và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Để hiểu rõ hơn, người viết sẽđi đến tìm hiểu các loại quyền sử dụng đất nào và điều kiện để quyền sử dụng đất được tham gia vào giao dịch trên thị trường.