Về nguyên tắc, các giao dịch về quyền sử dụng đất cần phải có sự tương
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 58 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
nhượng các tài sản trên đất và ngược lại. Có thể thấy điểm tương đồng mang tính “tất yếu” trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà, công trình xây dựng hay tài sản khác gắn liền với đất ở các điểm sau: Một là đất và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất là khối bất động sản gắn bó chặt chẽ, khó có thể tách rời nên khi bán tài sản trên đất thì đồng thời phải chuyển giao quyền sử
dụng đất sang cho người mua tài sản (dù phương thức chuyển giao là quyết định hành chính hay giao dịch thị trường); hai là giá cả quyền sử dụng đất và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất trong thực tế rất khó tách bạch được chính xác. Giá quyền sử dụng đất thường cao hơn nhờ tạo lâp tài sản trên đất và ngược lại, giá nhà
ở, công trình xây dựng gắn liền với đất thường lên cao hay xuống thấp nhờ giá quyền sử dụng đất tăng hay giảm. Ba là tài sản trên đất được đầu tư kinh doanh thì giá cả quyền sử dụng đất cũng tăng lên, đó cũng được coi là sựđầu tư vào đất làm giá tăng lên, chủ đầu tư phải được hưởng giá đất tăng lên đó. Dù đầu tư vào nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất hay đầu tư riêng vào đất cũng đều làm cho cả
khối bất động sản tăng giá trị; Bốn là đất đai và nhà ở, công trình xây dựng có mối quan hệ gắn bó hữu cơ mang tính khách quan, tất yếu thể hiện ở chỗ đất đai là bất
động sản quan trọng nhất, là trung tâm của bất động sản, có đất mới có thể tạo lập nhà ở, công trình xây dựng trên đất. Mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất thì mới có thể mở rộng, phát triển các loại hàng hóa bất động sản; Năm là giá cả giữa các căn nhà, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất rất khác nhau phụ
thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích, vị trí, chất lượng xây dựng…Ngoài ra, giá bất
động sản có thể còn phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính doanh nghiệp đã thực hiện với Nhà nước như trả tiền sử dụng đất hay miễn giảm tiền sử dụng đất, thuê đất Nhà nước trả tiền thuê hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê…31
Rõ ràng là sẽ mâu thuẫn, cản trở hàng hóa bất động sản phát triển khi chỉ
cho phép tài sản trên đất được giao dịch mà đất đai không được mở rộng giao dịch và ngược lại. Việc quy định quá nhiều khác biệt giữa giao dịch quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền với đất sẽ tạo nên mâu thuẫn, phức tạp, thiếu minh bạch và làm cản trở các giao dịch bất động sản, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của hoạt
động kinh doanh bất động sản.
Như vậy về cơ bản cần quy định đối tượng có quyền bán tài sản trên đất cũng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mở rộng hơn nữa thì cần thừa nhận người có quyền sử dụng đất là chủ sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng và cây trồng trên đất). Thông thường các nước trên thế giới đều
31
TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Bàn Về Quyền Sử Dụng Đất Được Phép Chuyển Nhượng Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam, Tạp chí Luật học số 6 năm 2014, trang 45.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 59 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
quy định người có quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cũng là người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và khi chuyển nhượng đất thì đồng thời chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai luôn luôn được coi là trung tâm của quyền đối với bất động sản và của quá trình sáp nhập tài sản. Thực tế đã cho thấy ở Việt Nam trong nhiều năm trước đây, cũng như trên thế giới, khi có sự không đồng nhất giữa những vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai với những vấn
đề pháp lý liên quan đến tài sản gắn liền với đất thì hướng khắc phục là làm cho những vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai phù hợp với những vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản gắn liền với đất chứ không phải là ngược lại. Về vấn đề này, tác giả
chia sẻ với nhận xét của Phạm Văn Võ: “Để khắc phục tình trạng nhà đầu tư tư bản chỉ là chủ công trình, còn đất lại thuộc địa chủ, trong lịch sử, các nước tư bản phương Tây thường giải quyết bằng cách xóa bỏ quyền của chủđất, thiết lập quyền quản lý thống nhất của nhà đầu tư tư bản đối với toàn bộ công trình, gồm cảđất gắn liền với công trình”.
Để khắc phục được những hạn chế, bất cập về hàng hóa quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, cần từng bước nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản như sau:
Thứ nhất, mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất, phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản. Tuy vậy, giá cả mỗi loại đất khi giao dịch trên thị trường sẽ
hoàn toàn khác nhau phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước như: Thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì người nhận chuyển nhượng sau đó lại phải tiếp tục trả tiền thuê cho Nhà nước nên giá rất thấp; đất giao không thu tiền để cho các tổ chức sự nghiệp thì tiền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chỉ được sử dụng để xây dựng, phát triển các công trình sự nghiệp hoặc để
chuyển đổi vị trí khi di dời tổ chức sự nghiệp. Đối với nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư thì nên hạn chế việc miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp và chuyển khoản tiền này sang hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư. Nhà nước cần thực hiện chính sách cho vay dài hạn, lãi suất thấp, hạ thấp điều kiện cho vay để bảo đảm cho hầu hết người dân đều có thể mua được nhà đất ở. Bởi lẽ quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội nhưng giá nhà ở xã hội bán trên thị trường nhiều nơi gần tương
đương với giá nhà ở thương mại nên không có lợi cho người dân. Phải tách các chính sách xã hội ra khỏi giá đất ở, nhà ở; tách các vấn đề liên quan đến chính sách hoặc chếđộđãi ngộ ra khỏi giá đất, bất động sản.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 60 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
Trên cơ sở quy định mang tính định hướng trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây cần quy định đầy đủ, cụ
thể hơn về các vấn đề sau: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số công trình công cộng, công trình sự nghiệp, công trình hạ tầng…do tư nhân tự bỏ vốn đầu tư
xây dựng; điều kiện, các quyền và nghĩa vụ khi đối tượng này tham gia vào thị
trường bất động sản; việc tổ chức, cá nhân nước ngoài được mở rộng quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam để thể hiện sự bình
đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài trong việc sử dụng
đất.
Thứ hai, hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tăng quỹđất cho đầu tư phát triển kinh tế, cho xây dựng cơ sở hạ tầng. Cần nghiên cứu phương án chuyển đổi công năng của bất động sản trong điều kiện thị trường suy thoái, bất cân bằng về cung-cầu. Rà soát lại việc sử dụng đất của các tổ chức, đặc biệt là đất của doanh nghiệp Nhà nước, tổ chức hành chính sự nghiệp, đất quốc phòng, an ninh, đất mục đích công cộng, đất “dự án treo”…bảo đảm sử dụng thực hiện hiệu quả theo quy hoạch để công nhận tiếp tục cho phép sử dụng, chuyển mục đích sử dụng hoặc phải thu hồi đất. Nhà nước quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản bằng cách tác
động có hiệu quả vào “tổng cung và tổng cầu” xã hội vềđất đai và các giá trịđầu tư
trên đất để bình ổn thị trường bất động sản.
Bằng những phương pháp như vậy, để làm cho việc kinh doanh quyền sử
dụng đất trên thị trường bất động sản ngày càng phát triển có hiệu quả, hội nhập vào thị trường quốc tế.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 61 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN Kết luận chương 2
Sau hơn nhiều năm triển khai thực hiện, mặc dù đạt được những thành tựu
quan trọng, song thực tế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 vẫn còn tồn tại
bất cập. Vì vậy, cần thiết phải sửa đổi một số nội dung trong Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước trong giai đoạn sắp tới. Việc ban hành sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, giải quyết mối
quan hệ hài hòa lợi ích giữa Nhà nước–doanh nghiệp–người dân. Tạo môi trường
và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất, tạo ra một “sân chơi” lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể trong và
ngoài nước khi tham gia vào loại hình kinh doanh này. Đồng thời, việc sửa đổi Luật
nhằm đạt được các mục tiêu quan trọng như: Đảm bảo tính thống nhất của hệ
thống pháp luật, tránh sự trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định pháp
luật; sửa đổi các quy định pháp luật bất cập, các quy định đã trở nên không còn phù hợp; bổ sung các quy định mới để điều chỉnh các lĩnh vực, các quan hệ còn bỏ trống chưa được pháp luật điều chỉnh, quy định cụ thể các nội dung còn mang tính
nguyên tắc, quy định nâng cao tính khả thi trong việc áp dụng pháp luật. Nhà nước,
doanh nghiệp và người dân sẽđược hưởng lợi ích từ việc kinh doanh quyền sử dụng
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 62 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN KẾT LUẬN
Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng thúc đẩy kinh tế-xã hội phát triển. Do đó, sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung cũng như hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng có thể coi như là thước
đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội và mức sống dân cư của mỗi nước. Ngoài ra cùng với thị trường vốn và thị trường lao động, thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất cũng đóng vai trò là đầu vào cho tất cả hoạt động trong nền kinh tế quốc dân, thúc đẩy sự phát triển của các ngành sản xuất kinh doanh liên quan đến nhau như xây dựng, giao thông vận tải, phát triển cơ sở hạ tầng…. Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất lành mạnh sẽ như là một “mắt xích” quan trọng góp phần
ổn định phát triển kinh tế-xã hội, nâng cao trình độ sống của nhân dân, qua đó giúp Nhà nước hoàn thiện hành lang pháp lý về quản lý thị trường kinh doanh quyền sử
dụng đất tốt hơn.
Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đang được mọi người quan tâm trong xã hội hiện nay. Xét thấy tầm quan trọng của hoạt động kinh doanh quyền sử
dụng đất trong nền kinh tế thị trường, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã khái quát cho chúng ta biết hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất là gì; giúp cho bên cung-cầu hiểu rõ hơn để kinh doanh quyền sử dụng đất đạt kết quả cao thì cần những nguyên tắc nào; điều kiện đối với chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất là gì; cũng nhưđể quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh thì cần đáp ứng những
điều kiện nào; hình thức tiến hành kinh doanh quyền sử dụng đất gồm những hình thức nào. Cũng như cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nghĩa vụ gì đối với hoạt
động kinh doanh quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển trong nền kinh tế thị trường không tránh khỏi những hạn chế như phạm vi hoạt động của tổ chức, cá nhân nước ngoài hẹp hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước, từđó làm hạn chế sự hội nhập giữa các nước và gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, cũng như Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan còn nhiều quy định mâu thuẫn, chưa thống nhất với nhau làm cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất gặp không ít khó khăn. Vì hoạt động kinh doanh quyền sử dụng
đất có ý nghĩa quan trọng trong nền kinh tế nên những hạn chế này sẽảnh hưởng rất sâu rộng, gây ra tổn thất lớn cả trên khía cạnh kinh tế và khía cạnh xã hội, vì thế các cơ quan Nhà nước cần có những giải pháp hữu hiệu để đưa hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đúng hướng, đúng mục đích, phù hợp với quy định của pháp luật
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 63 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
để thu hút đầu tư trong và ngoài nước góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, làm cho nền kinh tế nước ta ngày càng phát triển.
Từ những phân tích về nội dung cũng như thực trạng và hướng hoàn thiện pháp luật đã nêu, bài viết phần nào cũng giúp cho các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch hiểu biết tốt hơn và mong rằng các chủ thể sẽ vận dụng có hiệu quả để
hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất không ngừng phát triển. Qua đó tạo sự
Danh mục các văn bản quy phạm pháp luật 1. Bộ luật Dân sự năm 2005 2. Hiến pháp năm 1992 3. Luật Doanh nghiệp năm 2005 4. Luật Nhà ở năm 2005 5. Luật Thương mại năm 2005 6. Nghịđịnh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai 7. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH 11 ngày 19/06/2006 có hiệu
lực từ ngày 01/01/2007
8. Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
9. Thông tư 13/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghịđịnh 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
Danh mục sách, giáo trình, báo, tạp chí
1.Bùi Thị Tuyết Mai, Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb lao động- xã hội, Hà Nội, năm 2005
2.Chu Thị Hoa, Báo cáo khảo sát tình hình thi hành pháp luật của các cơ quan nhà nước, ( Đề tài cấp Nhà nước độc lập “ Nâng cao hiệu quả thi hành pháp
luật của cơ quan Nhà nước đáp ứng yêu cầu xây dựng NNPQ của dân, do dân,
vì dân”)
3.Hoàng văn Cường, GS, TS Hoàng Ngọc Việt, Bình ổn thị trường giá đất đô thị, Nxb. Chính trị quốc gia, năm 2008
4.Đặng Hùng Võ, Hiệu quả thi hành pháp luật về đất đai của cơ quan nhà nước ở nước ta, ( Chuyên đề của đề tài cấp Nhà nước độc lập “ lập “ Nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật của cơ quan Nhà nước đáp ứng yêu cầu xây dựng NNPQ của dân, do dân, vì dân”)
5.Bộ Tư Pháp, Những vướng mắt pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động