“Đăng ký” theo nghĩa hẹp của từ ngữ, là việc ghi chép một sự việc vào một quyển sổ nhằm chính thức hoá sự việc ấy trong mối quan hệ đối với toàn xã hội. Cũng theo nghĩa ấy mà việc đăng ký một quyền nói chung, đăng ký quyền đối với bất động sản nói riêng được ghi nhận, và chếđịnh đăng ký được xây dựng trong luật của các nước.
Điều kiện cần để một quyền chủ thểđược tôn trọng và được bảo đảm thực thi bằng sức mạnh của công lực là nó phải được xã hội biết đến. Các quyền có thể
rất đa dạng về chủng loại, tính chất, giá trị, thứ tự ưu tiên…; bởi vậy, việc quyền
được nhận dạng đầy đủ thông qua sự mô tả theo một bộ tiêu chí nào đó sẽ có tác dụng làm rõ thông tin về sự hiện hữu của quyền, qua đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bảo đảm thực hiện quyền trong quan hệ xã hội.
Trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường; còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Đối với người có quyền sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà, cơ chế phân công này khiến người ta phải tách một bất động sản trên thực tế là một thể thống nhất thành hai tài sản được theo dõi bằng hai bộ hồ sơđộc lập.
Trước sự đòi hỏi của xã hội, các cơ quan có liên quan đã phải ngồi lại đi
đến thống nhất việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà từ
ngày 01/08/2009, theo một điều khoản của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, và giao việc đăng ký cho Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, việc “thống nhất một giấy” chỉ mới giải quyết
được tình trạng cát cứ giữa các cơ quan trong việc tổ chức đăng ký. Bản thân hệ
thống đăng ký được xây dựng dựa theo hệ thống phân cấp hành chính vẫn khiến cho việc đăng ký bị manh mún ở góc nhìn của người dân.
Trong khung cảnh của luật hiện hành, hệ thống quản lý đất đai được tổ
chức theo khuôn mẫu quản lý hành chính công. Bộ Tài nguyên và Môi trường được xác định là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cao nhất, có các cơ quan thuộc quyền, theo thứ tự tôn ti, là Sở Tài nguyên và Môi trường ở cấp tỉnh và Phòng Tài nguyên và Môi trường ở cấp huyện.
Thẩm quyền đăng ký được xác định tuỳ theo người đăng ký quyền sử dụng
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 40 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không mua nhà ở gắn liền với đất ở, đăng ký ở
cấp huyện.
Về cơ quan đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, trong Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan không quy định rõ cơ quan nào thực hiện việc đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Theo
Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định. Vậy tuy trong các luật không quy định rõ nhưng theo phương pháp phân tích suy lý ngược cho ta thấy, cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan đó cũng có thẩm quyền đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Tại Điều 105 của Luật Đất đai quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cưở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được
ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cưở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Vậy nếu nhà đầu tư nào thuộc một trong các nhóm được quy định như trên thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét xem nhà đầu tư đó thực hiện việc đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ở cấp nào.
Cơ quan đăng ký đóng vai trò không thể thiếu đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, khi tranh chấp xảy ra và quyền sử dụng đất được thừa nhận cho một người, thì việc tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng đất cho người đó, có tên trong sổđăng ký đồng thời được hiểu là chủ thể đó có quyền đối với quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Bên cạnh việc đăng ký hoạt động kinh doanh
quyền sử dụng đất thì Nhà nước còn có trách nhiệm quản lý và xử lý vi phạm của
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 41 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN