Không phải tất cả các quyền sử dụng đất đều được tham gia giao dịch trên thị trường, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đất được tham gia giao dịch bất động sản bao gồm
đất có một trong các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất12. Ta có thể hiểu các khái niệm này như sau:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
Về thuê quyền sử dụng đất, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 31 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
Thế chấp quyền sử dụng đất là bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự
với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng
đất trong thời hạn thế chấp.
Tặng cho quyền sử dụng đất là việc bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo
đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ
gia đình, chủ thể khác.
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế.
Chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền trên khi đáp ứng đầy đủ điều kiện được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai như sau:
Thứ nhất, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật 13. Giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất được xem là
giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một điều rất quan trọng vì thiếu nó sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa các chủ thể khi thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường, thông qua giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, các chủ thể sẽ “yên tâm” vì được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
Thứ hai, đất không có tranh chấp14. Để bảo vệ quyền lợi các bên, pháp luật quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp bao gồm các tranh chấp về ranh giới thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất,...Trong trường hợp có
13
Điểm b, Khoản 2, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 14 Điểm c, Khoản 2, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 32 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong một bất đồng, mâu thuẫn thì mới được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh trên thị trường.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền15. Những thửa
đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên khi kinh doanh.
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất16. Đối với mỗi loại đất có tính chất, đặc điểm sử dụng khác nhau thì được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với thời hạn khác nhau. Có loại đất được Nhà nước giao ổn định lâu dài như đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp,…; Có loại đất được Nhà nước giao,
cho thuê có thời hạn như đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nông
nghiệp vượt hạn mức,…Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ được xác lập tương ứng với thời hạn được phép sử dụng. Đối với những loại đất có xác định thời
hạn thì chủ thể chỉ được thực hiện các giao dịch trong khoảng thời gian được Nhà
nước cho phép sử dụng. Việc xác lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên chuyển nhượng mà thôi.
Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Tóm lại, hiểu được những khái niệm, đặc điểm riêng của từng loại quyền trên, các chủ thể sẽ dễ dàng biết được những loại quyền sử dụng đất nào được phép đưa vào giao dịch trên thị trường. Từ đó tạo tâm lý “yên tâm” không sợ phải vi phạm pháp luật khi thực hiện hoạt động kinh doanh. Cũng như để một quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải hội tụ tất cả các điều kiện trên mà không được loại bỏ điều kiện nào. Đó là điều kiện ban đầu mở màn cho một giao
15
Điểm đ, Khoản 2, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 16 Điểm d, Khoản 2, Điều 7, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 33 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
dịch bất động sản nói chung và kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng phát triển
bền vững trên thị trường.
Mua bán, chuyển nhượng đất là hình thức giao dịch được hình thành từ rất
sớm, nó gần nhưđược xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển kinh tế-xã hội, hình thức giao dịch này đã có những thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến. Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường quyền sử dụng đất trong đó có những hình thức tiến hành kinh doanh như: Đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng; Đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng; Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng theo xu hướng công khai, minh bạch và đáp ứng nhu cầu cho xã hội. Để hiểu rõ hơn vấn đề, người viết sẽ tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật về các hình thức kinh doanh này.