Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
đã quy định mở rộng cho một số loại đất trở thành đối tượng được kinh doanh và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh. Tuy vậy, vẫn còn nhiều loại
đất người sử dụng không được giao dịch trên thị trường như: Đất mà người sử dụng thuê của Nhà nước và trả tiền thuê đất hàng năm; đất xây dựng các công trình sự
nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực kinh tế, văn hóa, khoa học-kĩ thuật, ngoại giao; đất xây dựng các công trình công cộng kết hợp kinh doanh; đất quy hoạch nhưng thiếu tính
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 53 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
khả thi “quy hoạch treo”…Điều này gây hạn chế về diện tích và loại hàng hóa quyền sử dụng đất, bất động sản cung cấp cho sản xuất kinh doanh và đời sống, lãng phí đất đai.26
Bên cạnh đó, so sánh bất động sản là quyền sử dụng đất với nhà ở, công trình xây dựng trên đất cho thấy phạm vi các loại nhà, công trình xây dựng được mua bán, chuyển nhượng rộng rãi và đa dạng hơn nhiều so với các loại đất được phép chuyển nhượng. Nhiều loại đất người sử dụng không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn được mua bán công trình trên đất như: Một số công trình công cộng (vừa phục vụ mục đích công cộng vừa kết hợp kinh doanh); nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội; nhà cải tạo các chung cư cũ; một số công trình sự
nghiệp (thuộc sở hữu riêng của tổ chức sự nghiệp); một số công trình giao thông, thủy lợi, công trình công nghiệp; công trình của các doanh nghiệp thuê đất Nhà nước và trả tiền thuê đất hàng năm…Điều này dẫn đến sự mâu thuẫn giữa pháp luật và thực tiễn khi thực hiện các giao dịch bất động sản (nhà, công trình xây dựng
được chuyển nhượng nhưng quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng).
Thứ hai, pháp luật chưa chú trọng điều tiết sự mất cân đối trong kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản, bất động sản có rất nhiều loại bao gồm: bất
động sản nhà ở; bất động sản công nghiệp, du lịch dịch vụ; bất động sản hạ tầng kĩ
thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng; bất động sản nông nghiệp…Song quy
định của pháp luật và thực tế cho thấy mối quan tâm của Nhà nước và doanh nghiệp mới chủ yếu tập trung vào bất động sản nhà, đất ở mà chưa chú trọng đến các loại bất động sản khác. Trong thị trường nhà ở thì bất động sản nhà ở cao cấp, nhà ở
chung cư, văn phòng cao cấp cho thuê, đất dự án…thu hút được sự quan tâm của
đông đảo các nhà đầu tư bất động sản. Trong khi nhà ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo…lại ít nhận được sự quan tâm đầu tư phát triển. Pháp luật cũng chưa có quy định hợp lý, thống nhất để xác lập cơ chế cho vay vốn ưu đãi đối với doanh nghiệp đầu tư và những người có thu nhập thấp để kích thích cung-cầu hàng hóa bất
động sản cho người có thu nhập thấp; còn thiếu vắng các quy định về hỗ trợđặc biệt cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản ở các khu vực, lĩnh vực kém phát triển. Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có sự kiểm soát và điều tiết hợp lý về “tổng lượng cung” hàng hóa bất động sản.27
26 TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Bàn Về Quyền Sử Dụng Đất Được Phép Chuyển Nhượng Trong Kinh
Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam, Tạp chí Luật học số 6 năm 2014, trang 43. 27
TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Bàn Về Quyền Sử Dụng Đất Được Phép Chuyển Nhượng Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam, Tạp chí Luật học số 6 năm 2014, trang 43.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 54 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay chủ yếu tập trung vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù đây là loại giao dịch trung tâm, trọng yếu nhưng cũng cần khuyến khích phát triển các loại giao dịch cho thuê, cho thuê mua…để đảm bảo sự hài hòa, đồng bộ của thị trường, khắc phục sự phát triển bất cân xứng, giảm sức ép cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, từ quy định về việc có nhiều loại nhà, công trình xây dựng được kinh doanh mua bán, chuyển nhượng nhưng quyền sử dụng đất lại không được chuyển nhượng dẫn đến chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng hẹp hơn rất nhiều so với chủ thể kinh doanh nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng. Quy định này chưa đảm bảo sự thống nhất tương đối giữa chủ sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản trên đất và ngược lại chủ sở hữu tài sản trên đất thì có nhiều quyền “định đoạt” quyền sử dụng
đất. Việc hạn chế về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã cản trở quyền tự
do, tự chủ, linh hoạt trong việc định đoạt tài sản là bất động sản trong kinh doanh; tạo nên sự thiếu thống nhất trong giao dịch, phức tạp về thủ tục hành chính. Bởi lẽ, mua bán nhà, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất thì tất yếu phải chuyển giao quyền sử dụng đất bằng cách này hay cách khác. 28
Thứ tư, việc quản lý, sử dụng đất đai trong thời gian qua còn nhiều lãng phí, kém hiệu quả. Tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” diễn ra ở nhiều nơi. Ở
nhiều địa phương các khu công nghiệp phát triển tự phát, theo “phong trào” đã tạo nên sự lãng phí đất đai, tỉ lệ “lấp đầy” các khu công nghiệp quá thấp; tình trạng lãng phí đất công của các doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan hành chính sự nghiệp…đã kéo dài nhiều năm qua mà chưa được giải quyết triệt để. Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ dự án, đầu cơ bất động sản,…đã tạo nên “sức cầu giả tạo” làm tăng giá bất động sản trong khi nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, đất để
xây dựng cơ sở hạ tầng của quốc gia, nhà, đất ở cho người có thu nhập thấp vẫn
đang là đòi hỏi lớn.29
Có thể thấy, quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất được phép kinh doanh chuyển nhượng nói riêng còn nhiều hạn chế, bất cập về chủ thể sử dụng đất được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; loại đất được chuyển nhượng cũng như quy định về các hình thức giao dịch chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất chuyển nhượng; thủ tục hành chính chuyển nhượng…
28 TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Bàn Về Quyền Sử Dụng Đất Được Phép Chuyển Nhượng Trong Kinh
Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam, Tạp chí Luật học số 6 năm 2014, trang 44. 29
TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Bàn Về Quyền Sử Dụng Đất Được Phép Chuyển Nhượng Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Ở Việt Nam, Tạp chí Luật học số 6 năm 2014, trang 44.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 55 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
Đất nước đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế, bên cạnh
những thành tựu đã đạt được thì kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh