Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử
dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.
Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch. Chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tựđiều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử
dụng đất được “định đoạt” quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Nhà kinh doanh được nhận đất từ một chủ thể nào đó chuyển nhượng cho mình để xây dựng các công trình trên đất đáp ứng nhu cầu của xã hội như xây dựng khu chung cư, nhà kho, bến bãi…và các nhà kinh doanh này có quyền chuyển nhượng, cho thuê các công trình hạ tầng trên đất này cho một chủ thể khác nữa mà cụ thể là chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đối với mảnh đất đó để thu lợi nhuận về cho mình.
Khi tham gia hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng có các quyền sau: Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra; Mặt khác bên chuyển nhượng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp
đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật17. Bên cạnh quyền thì bên chuyển nhượng còn có nghĩa vụ như: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 35 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
do mình cung cấp18. Ở điều khoản này bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy
đủ, trung thực về quyền sử dụng đất có nghĩa là bên chuyển nhượng phải nói rõ cho bên nhận chuyển nhượng về quyền sở hữu đất của mình và các giấy tờ có liên quan, trung thực về quyền sử dụng đất. Quy định như vậy vì có tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai sai lệch sự thật về quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng thật chất không có giấy tờ hợp pháp đứng tên của mình. Bên chuyển nhượng cung cấp thông tin sai như vậy nhằm mục đích giao dịch được với bên nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp này, luật nói rằng bên chuyển nhượng gian lận trong giao dịch và có thể bị hủy bỏ hợp đồng.
Tiếp đó bên chuyển nhượng còn có nghĩa vụ giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (đây là giao dịch về bất động sản, do đó nhất thiết bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ làm thủ tục và giao giấy tờ cho bên chuyển nhượng); Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ
về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật và các nghĩa vụ
khác có liên quan19.
Quy định về quyền và nghĩa vụ, nhằm giúp cho bên chuyển nhượng có trách nhiệm về quyền sử dụng đất của mình được chuyển nhượng và làm căn cứ
pháp lý xử lý vi phạm khi bên chuyển nhượng thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình.
Bên cạnh những quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng cũng có quyền: Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy
đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng và chịu trách nhiệm về
thông tin do bên chuyển nhượng cung cấp; Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất và thỏa thuận khác trong hợp đồng; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra và các quy định khác của pháp luật20.
18 Khoản 2, Điều 40, Luật Kinh doanh bất động sản. 19
Khoản 2, Điều 40, Luật Kinh doanh bất động sản. 20 Khoản 1, Điều 41, Luật Kinh doanh bất động sản.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH 36 SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN
Tiếp đó bên nhận chuyển nhượng còn có nghĩa vụ như: Khai thác sử dụng
đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng; Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo đúng thời hạn và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và các quyền khác theo quy định của pháp luật21.
Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ởđể bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đầy
đủ điều kiện. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ởđược thực hiện theo quy định sau đây:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ vềđiều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ởđược chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính vềđất đai;
Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tưđúng theo tiến độđã được phê duyệt.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng
đầy đủ các điều kiện trên và dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ
thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.