5. Bố cục đề tài
2.2.2. Chính sách tiền tệ và lãi suất
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước)
Hình 2.3. Biến động các mức lãi suất tại Việt Nam
Năm 2010, ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trƣờng BĐS lập tức bị ảnh hƣởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi. Với thị trƣờng miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính. Có thể nói, lƣợng tài chính dƣ dả tại miền Bắc đủ để thị trƣờng BĐS chỉ bị ảnh hƣởng tức thời, giao dịch chững lại nhƣng giá cả
chỉ sụt giảm khoảng 10% so với năm 2008. Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hƣớng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trƣờng đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm. Và đây cũng chính là năm bắt đầu cho quá trình khủng hoảng của ngành BĐS và giá cổ phiếu ngành BĐS bắt đầu lao dốc rất nhanh.
Bƣớc sang 2011, trƣớc nguy cơ lạm phát cao đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm phát, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô. Theo đó tăng trƣởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dƣ nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trƣờng BĐS thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trƣờng phục hồi của các nhà đầu tƣ BĐS.
Năm 2012 chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong 10 năm qua. Theo thống kê của VCCI (Phòng thƣơng mại và công nghiệp Việt Nam), trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5.000-7.000 doanh nghiệp phá sản/giải thể. Đây là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa. Các chủ đầu tƣ thiếu năng lực về tài chính gần nhƣ tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án cho các công ty lớn cùng ngành.
Năm 2013, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đã đƣợc đƣa ra vào giữa năm 2013 nhằm hỗ trợ thị trƣờng BĐS nhƣng dƣ nợ của gói hỗ trợ này đến cuối năm 2013 chỉ đạt 5%. Một điểm sáng của thị trƣờng BĐS năm 2013 là các gói hỗ trợ tập trung vào phân khúc thu nhập thấp (dƣới 15 triệu đồng/m2) và thanh khoản thị trƣờng có dấu hiệu tăng nhẹ vào cuối năm, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tồn kho đã giảm 26,5% so với đầu 2013, hiện còn khoảng trên 20.000 căn hộ vẫn còn tồn kho.
Tình hình BĐS năm 2014 cải thiện nhờ giá cả ổn định, khách hàng tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn và Chính phủ tiếp tục hỗ trợ. Nhiều chính sách đƣợc
đƣa ra nhằm hỗ trợ thị trƣờng BĐS nhƣ giảm lãi suất gói cho vay 30.000 tỷ từ 6%/năm xuống 5%/năm, doanh nghiệp, cá nhân đầu tƣ nhà ở xã hội đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã đƣợc phê duyệt (định số 188/2013/NĐ-CP), đƣợc áp dụng thuế suất ƣu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng (5% thay vì 10% nhƣ trƣớc đây), đƣợc miễn, giảm và hƣởng các ƣu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
(Nguồn: Số liệu được tính toán theo báo cáo tài chính các DN BĐS)
Hình 2.4. Bình quân nợ vay của ngành BĐS
Về vay nợ, do lãi suất tăng cao trong các năm 2010 - 2012, nên các doanh nghiệp đã tích cực tăng vốn để giảm nợ vay. Chính nguồn vốn huy động đã giúp các công ty BĐS niêm yết cân đối đƣợc tài chính và giảm bớt chi phí tài chính. Đây là điểm then chốt để các công ty vƣợt qua giai đoạn khó khăn và có nguồn lực để phát triển dự án trong các năm 2014 - 2015.Một số công ty vay nợ thấp có DXG và NTL (gần nhƣ không vay nợ ngắn hạn), các công ty có tỷ lệ đòn bẩy cao nhƣ VIC, KBC, SJS, ITA đều là các công ty lớn trên thị trƣờng. Một điểm khá tích cực đối với các công ty này là có nhiều
công ty đã cơ cấu đƣợc từ nợ ngắn hạn chuyển sang dài hạn, một số giảm mạnh tổng nợ vay (Xem phụ lục/ Bảng 4.11. Một số chỉ tiêu kinh doanh các doanh nghiệp BĐS).