5. Bố cục đề tài
2.1.3. Đặc điểm chung ngành BĐS
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt với những đặc điểm riêng nhƣ khả năng co giãn của cung BĐS kém; thời gian giao dịch dài, chi phí cao; khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém do giá trị cao và chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nƣớc. Chính vì vậy nên loại hàng hóa này đƣợc giao dịch trên một thị trƣờng mang những nét đặc trƣng ít thị trƣờng nào có đƣợc.
Do đặc thù của chủng loại hàng hóa BĐS là thƣờng có giá trị lớn nên quá trình giao dịch BĐS không thể đơn giản và nhanh chóng nhƣ các loại
hàng hóa khác. Vì vậy, giao dịch BĐS cần nhiều thời gian và chi phí cho các dịch vụ nhƣ cung cấp thông tin, tƣ vấn, kiểm định, thanh toán.
Với những đặc trƣng này, BĐS trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, đƣợc giao dịch trên một thị trƣờng mang các đặc điểm riêng biệt đã đƣợc Cục Quản lý nhà và thị trƣờng BĐS thuộc Bộ Xây dựng đúc kết nhƣ sau :
a. Quá trình vận động của thị trường BĐS theo chu kỳ
Chu kỳ dao động của thị trƣờng BĐS gồm có 4 giai đoạn: phát triển, suy thoái, đóng băng và phục hồi. Chẳng hạn nhƣ thị trƣờng BĐS nƣớc Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trƣờng BĐS nƣớc Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm. Ở Việt Nam cũng có thể thấy sự tƣơng đồng qua lịch sử hình thành ngành BĐS.
b. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hƣởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phƣơng lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trƣờng BĐS mang tính địa phƣơng sâu sắc.
Mặt khác, thị trƣờng BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nƣớc. Bên cạnh đó, mỗi thị trƣờng mang tính chất địa phƣơng với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trƣờng BĐS khác nhau. Thị trƣờng BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trƣờng BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..
c. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nƣớc ta do thị trƣờng đất đai cấp I (thị trƣờng sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nƣớc.
d. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo
Sự tác động của Nhà nƣớc là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trƣờng BĐS. Bất kỳ Nhà nƣớc nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trƣờng BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trƣờng hạn chế, đất đai trên thị trƣờng sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nƣớc nên thị trƣờng BĐS là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo. Ngoài ra, thị trƣờng BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo đƣợc của đất, nên thị trƣờng bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trƣờng khác.
e. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
Khi BĐS tham gia lƣu thông trên thị trƣờng BĐS, các giá trị cũng nhƣ các quyền về BĐS đƣợc đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lƣu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tƣ và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trƣờng BĐS là đầu ra quan trọng của thị trƣờng vốn. Ngƣợc lại, thị trƣờng BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân các tài sản BĐS.
2.2. MÔI TRƢỜNG VĨ MÔ VÀ NGÀNH BẤT DỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG GIAI DOẠN 2010-2014
Bảng 2.1. Kinh tế Việt Nam giai đoạn 2010-2014. (Xem phụ lục)
2.2.1. Lạm phát và tăng trƣởng kinh tế
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Hình 2.1. Diễn biến lạm phát Việt Nam trong giai đoạn 2010-2014
Sau cuộc khủng hoảng 2008, NHNN bắt đầu thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng vào năm 2009. Một lƣợng tiền rất lớn khiến tăng trƣởng tín dụng năm 2009 lên gần 40%. Thị trƣờng nhà đất tại TP HCM ấm dần còn tại Hà Nội đã bùng nổ trở lại. Tuy nhiên, tình trạng này không duy trì đƣợc lâu. Lạm phát một lần nữa bùng phát trở lại buộc NHNN phải thắt chặt chính sách tiền tệ và hạn chế tín dụng vào thị trƣờng BĐS vào năm 2010. Nhƣ vậy, rõ ràng lạm phát và thị trƣờng BĐS có mối liên hệ với nhau qua cung tiền trong nền kinh tế và mức độ lạc quan của nhà đầu tƣ. Lạm phát cao dẫn đến thắt chặt cung tiền và lúc đó thị trƣờng nhà đất sẽ gặp khó khăn.
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) trong tháng 12 năm 2013 đã tăng 6.04% so với cùng kỳ, đây là mức tăng trƣởng thấp nhất trong vòng mƣời năm qua.
Nguyên nhân CPI sụt giảm mạnh trong năm 2013 là do tác động của chính sách tiền tệ thắt chặt. Năm 2014, lạm phát chỉ tăng trung bình 0,2%. Nhu cầu nội địa yếu, giá cả thực phẩm và năng lƣợng ổn định đƣợc xem là những nguyên nhân chính. Đây là 2 năm liên tiếp Việt Nam đạt đƣợc mục tiêu kép – tăng trƣởng kinh tế cao hơn đi kèm với lạm phát ở mức thấp hơn. Nguyên nhân cơ bản của thành công trong kiểm soát lạm phát đó là các giải pháp trong các Nghị quyết số 01/NQ-CP, số 02/NQ-CP/2014 và Nghị quyết các phiên họp thƣờng kỳ của Chính phủ đƣợc tích cực triển khai. Qua đó, kinh tế vĩ mô bƣớc đầu đạt những kết quả tích cực, đúng hƣớng, làm cho CPI ổn định và tăng thấp. Với nền kinh tế đang bƣớc vào giai đoạn ổn định và phục hồi. Thị trƣờng BĐS cũng bắt đầu có những chuyển biến khả quan với tình hình kinh doanh tích cực của các doanh nghiệp.
(Nguồn: Số liệu được tính toán theo báo cáo tài chính các DN BĐS)
Hình 2.2. Bình quân lợi nhuận sau thuế ngành BĐS
Lợi nhuận sau thuế năm 2014 của các DN đã cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm 2013 sau giai đoạn giảm mạnh doanh thu 2010-2012. Số liệu
biểu đồ Hình 3.7 thể hiện bình quân lợi nhuận sau thuế các DN đƣợc lựa chọn nghiên cứu, tuy nhiên lại không phản ánh đƣợc sự phục hồi khả quan của các doanh nghiệp BĐS. Nguyên nhân là do lợi nhuận của ngành phụ thuộc rất lớn vào vai trò của tập đoàn Vingroup – VIC, lợi nhuận của hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều đƣợc cải thiện trong năm 2014 (Xem phụ lục/Bảng 4.11:Một số chỉ tiêu kinh doanh các doanh nghiệp BĐS) tuy nhiên lợi nhuận của VIC là chỉ đạt 1/3 so với năm 2013 đã làm mặt bằng chung lợi nhuận sau thuế 2014 ngành BĐS giảm so với năm 2013. Dẫu sao, năm 2014 có thể thấy sự phục phục hồi của thị trƣờng BĐS. Diễn tiến trên thị trƣờng chứng khoán cũng cho thấy, nhà đầu tƣ bắt đầu kỳ vọng vào ngành BĐS, giá cổ phiếu của các công ty BĐS đều tăng trở lại từ cuối năm 2013 và kéo dài sang 2014.
2.2.2. Chính sách tiền tệ và lãi suất
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước)
Hình 2.3. Biến động các mức lãi suất tại Việt Nam
Năm 2010, ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trƣờng BĐS lập tức bị ảnh hƣởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi. Với thị trƣờng miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính. Có thể nói, lƣợng tài chính dƣ dả tại miền Bắc đủ để thị trƣờng BĐS chỉ bị ảnh hƣởng tức thời, giao dịch chững lại nhƣng giá cả
chỉ sụt giảm khoảng 10% so với năm 2008. Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hƣớng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trƣờng đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm. Và đây cũng chính là năm bắt đầu cho quá trình khủng hoảng của ngành BĐS và giá cổ phiếu ngành BĐS bắt đầu lao dốc rất nhanh.
Bƣớc sang 2011, trƣớc nguy cơ lạm phát cao đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm phát, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô. Theo đó tăng trƣởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dƣ nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trƣờng BĐS thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trƣờng phục hồi của các nhà đầu tƣ BĐS.
Năm 2012 chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong 10 năm qua. Theo thống kê của VCCI (Phòng thƣơng mại và công nghiệp Việt Nam), trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5.000-7.000 doanh nghiệp phá sản/giải thể. Đây là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa. Các chủ đầu tƣ thiếu năng lực về tài chính gần nhƣ tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án cho các công ty lớn cùng ngành.
Năm 2013, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đã đƣợc đƣa ra vào giữa năm 2013 nhằm hỗ trợ thị trƣờng BĐS nhƣng dƣ nợ của gói hỗ trợ này đến cuối năm 2013 chỉ đạt 5%. Một điểm sáng của thị trƣờng BĐS năm 2013 là các gói hỗ trợ tập trung vào phân khúc thu nhập thấp (dƣới 15 triệu đồng/m2) và thanh khoản thị trƣờng có dấu hiệu tăng nhẹ vào cuối năm, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tồn kho đã giảm 26,5% so với đầu 2013, hiện còn khoảng trên 20.000 căn hộ vẫn còn tồn kho.
Tình hình BĐS năm 2014 cải thiện nhờ giá cả ổn định, khách hàng tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn và Chính phủ tiếp tục hỗ trợ. Nhiều chính sách đƣợc
đƣa ra nhằm hỗ trợ thị trƣờng BĐS nhƣ giảm lãi suất gói cho vay 30.000 tỷ từ 6%/năm xuống 5%/năm, doanh nghiệp, cá nhân đầu tƣ nhà ở xã hội đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã đƣợc phê duyệt (định số 188/2013/NĐ-CP), đƣợc áp dụng thuế suất ƣu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng (5% thay vì 10% nhƣ trƣớc đây), đƣợc miễn, giảm và hƣởng các ƣu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
(Nguồn: Số liệu được tính toán theo báo cáo tài chính các DN BĐS)
Hình 2.4. Bình quân nợ vay của ngành BĐS
Về vay nợ, do lãi suất tăng cao trong các năm 2010 - 2012, nên các doanh nghiệp đã tích cực tăng vốn để giảm nợ vay. Chính nguồn vốn huy động đã giúp các công ty BĐS niêm yết cân đối đƣợc tài chính và giảm bớt chi phí tài chính. Đây là điểm then chốt để các công ty vƣợt qua giai đoạn khó khăn và có nguồn lực để phát triển dự án trong các năm 2014 - 2015.Một số công ty vay nợ thấp có DXG và NTL (gần nhƣ không vay nợ ngắn hạn), các công ty có tỷ lệ đòn bẩy cao nhƣ VIC, KBC, SJS, ITA đều là các công ty lớn trên thị trƣờng. Một điểm khá tích cực đối với các công ty này là có nhiều
công ty đã cơ cấu đƣợc từ nợ ngắn hạn chuyển sang dài hạn, một số giảm mạnh tổng nợ vay (Xem phụ lục/ Bảng 4.11. Một số chỉ tiêu kinh doanh các doanh nghiệp BĐS).
2.2.3. Dòng vốn đầu tƣ nƣớc ngoài FDI
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Hình 2.5. Vốn FDI đầu tư vào ngành BĐS Việt Nam
Sau khi gia nhập WTO, Việt Nam đón nhận một dòng vốn đầu tƣ nƣớc ngoài rất lớn, tâm lý lạc quan đƣợc đẩy lên cao, cùng với đó tăng trƣởng tín dụng năm 2007 cũng ở mức rất cao (49,79%) đã làm cho thị trƣờng nhà đất bùng nổ. Giá cả BĐS tăng mạnh. Tuy nhiên, không nằm ngoài quy luật, lạm phát cũng bùng nổ không kém. Lạm phát năm 2007, tăng tới 12,7%, trong năm 2008 có thời điểm tăng tới hơn 30%. Kết thúc năm 2008 lạm phát lên tới gần 20%, đây cũng là năm mà lƣợng vốn FDI đầu tƣ vào BĐS tăng kỷ lục với 23 tỷ USD. Từ giai đoạn 2010-2014, nguồn vốn này giảm mạnh do các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, các quỹ lớn gặp khó khăn tài chính. Năm 2014, chứng kiến dòng vốn FDI quay lại thị trƣờng BĐS, đáng kể nhất là các NĐT đến từ châu Á nhƣ: Hồng Kông, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore. Bên cạnh việc
thâm nhập vào thị trƣờng BĐS bằng hình thức đầu tƣ trực tiếp, liên doanh, liên kết, thời gian qua, các NĐT ngoại cũng đã đầu tƣ gián tiếp với việc trở thành cổ đông chiến lƣợc của các doanh nghiệp BĐS niêm yết. Theo thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, tính đến tháng 12/2014, trong số 73 DN niêm yết trong ngành BĐS thì có đến 61 DN có sở hữu nƣớc ngoài và 15 DN BĐS niêm yết có sở hữu nƣớc ngoài chiếm hơn 20%.
2.2.4. Tỷ giá hối đoái và chỉ số giá vàng
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Hình 2.6. Biến động tỷ giá hối đoái và chỉ số giá vàng
Với thói quen của ngƣời Việt, hầu hết các giao dịch nhà đất đều dùng vàng làm phƣơng tiện thanh toán. Sự bùng nổ các cơn sốt vàng trong thời gian 2010-2011 đã gây thiệt hại lớn cho ngƣời tiêu dùng quen dùng vàng làm phƣơng tiện thanh toán. Đỉnh điểm là ngày 23/08/2011, giá vàng đã vƣợt qua ngƣỡng 49 triệu đồng/lƣợng và vẫn có chiều hƣớng tăng.Với giá này, giá vàng trong nƣớc cao hơn thế giới hơn 2 triệu đồng/lƣợng.
Số giao dịch nhà đất thành công bằng vàng tại TPHCM, theo thống kê sàn giao dịch địa ốc ACBR, từ năm 2000 đến năm 2008, tỷ lệ mua bán nhà
tính theo đơn vị lƣợng vàng tại sàn này chiếm 50-50 so với giao dịch bằng tiền đồng. Năm 2009, các thƣơng vụ nhà đất bằng vàng đến 40% so với tổng số các thƣơng đƣợc ghi nhận tại sàn. Đến năm 2010, tỷ lệ nhà phố giao dịch bằng vàng chỉ đạt dƣới 10% và đầu năm 2011, tỷ lệ này là 0%. Và xu hƣớng này tiếp tục duy trì trong những năm tiếp theo.
Sở dĩ có sự sụt giảm mạnh về lƣợng giao dịch chủ yếu là do sự đóng băng quá lâu thị trƣờng bất động sản và những lo ngại về việc Ngân hàng nhà nƣớc kiểm soát chặt chẽ việc giao dịch bằng vàng miếng bằng cách cấm sử dụng vàng làm phƣơng tiện thanh toán. Mặc dù số lƣợng giao dịch nhà đất bằng vàng giảm dần qua các năm nhƣng với nhiều chủ đầu tƣ, vàng vẫn đƣợc sử dụng để làm thƣớc đo giá trị BĐS.
Về tỷ giá hối đoái, sang năm 2011, tỷ giá trở thành vấn đề nóng của nền kinh tế. NHNN buộc phải nâng tỷ giá liên ngân hàng 9.3%, nhƣng tình trạng 2 tỷ giá vẫn tiếp diễn. Bên cạnh đó, dự trữ ngoại hối của NHNN đang ở mức khá thấp. Với mức dự trữ khoảng 10 tỷ USD, NHNN khó can thiệp mạnh vào thị trƣờng ngoại hối bằng cách bán ngoại tệ.
Xu hƣớng dần ổn định của tỷ giá trong năm 2012, 2013 và 2014 tƣơng phản hoàn toàn so với diễn biến các năm trƣớc (tỷ giá thị trƣờng tự do năm 2009 tăng 10,8%, năm 2010 tăng 8,3%). Trên cơ sở theo dõi sát diễn biến