- Triển vọng và cỏc yếu tố ảnh hưởng đến SXKD của đơn vị trong thời gian tới: Đối với nội dung này thỡ phương phỏp dự bỏo và phương phỏp phõn
b) Thẩm định thị trường tiờu thụ sản phẩm củaDự ỏn
Thẩm định thị trường tiờu thụ sản phẩm của dự ỏn là khõu hết sức quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành bại củadự ỏn. Do vậy, cần thẩm định chặt chẽ, khoa học, trỏnh suy luận chủ quan. Quỏ trỡnh đỏnh giỏ thị trường tiờu thụ sản phẩm phụ thuộc vào lượng thụng tin thu thập được cũng như độ chớnh xỏc của thụng tin.
Trước tiờn, về phương phỏp thỡ cỏn bộ của Chi nhỏnh sử dụng phương phỏp so sỏnh đối chiếu và phương phỏp dự bỏo để thẩm định thị trường tiờu thụ sản phẩm của dự ỏn.
- Phương phỏp so sỏnh đối chiếu được sử dụng trong một số nội dung như là : + So sỏnh sản phẩm của dự ỏn với sản phẩm của cỏc đối thủ cạnh tranh trờn
thị trường.
+So sỏnh những thụng số, tớnh toỏn về thị trường của dự ỏn với cỏc bỏo cỏo, nghiờn cứu cú liờn quan.
+So sỏnh đối chiếu đặc điểm của dự ỏn và sản phẩm dự ỏn với tớnh chất của thị trường.
- Phương phỏp dự bỏo được CBTĐ sử dụng để dự đoỏn những thay đổi của thị trường trong tương lai trước sự cạnh tranh của cỏc dự ỏn khỏc hay đối tượng khỏc cựng tham gia vào thị trường sản phẩm của dự ỏn. Ngoài ra, cỏn bộ thẩm định dự đoỏn và đỏnh giỏ ảnh hưởng của cỏc chớnh sỏch vĩ mụ nhất là khi nước ta tham gia hội nhập cựng cỏc nước trong khu vực và quốc tế (WTO, APEC, AFTA...).
Từ cỏc phõn tớch trờn, cỏn bộ thẩm định sẽ đưa ra những nhận xột về thị trường tiờu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự ỏn và nhận định về sự cần thiết, tớnh hợp lý của dự ỏn trờn cỏc phương diện như sự hợp lý về quy mụ, cơ cấu, sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư (phõn kỳ đầu tư, mức huy động, cụng suất..)
Tuỳ theo trường hợp và điều kiện cụ thể, nội dung thẩm định khớa cạnh thị trường cú thể túm tắt như sau:
- Nhu cầu thị trường hiện tại và tương lai:
•Xỏc định thúi quen, tập quỏn tiờu dựng, xỏc định phõn khỳc thị trường trọng tõm, đối tượng khỏch hàng mục tiờu;
•Thị trường trong nước: cần lưu ý về tớnh chất mựa, thời vụ tiờu thụ, đặc điểm tiờu thụ theo vựng miền,…
•Thị trường xuất khẩu: cỏc thị trường xuất khẩu chủ yếu và cỏc đặc tớnh của thị trường. Đặc biệt, cần lưu ý đến khả năng bị ỏp thuế bỏn phỏ giỏ của cỏc thị trường xuất khẩu chớnh.
•Phõn tớch về cỏc sản phẩm thay thế trờn thị trường (nếu cú).
•Thụng qua tham khảo số liệu thống kờ của cỏc cơ quan hữu quan cú liờn quan ( Bộ Thương Mại, Tổng Cục Thống kờ, cỏc Bộ quản lý ngành liờn quan, cỏc cơ quan chuyờn ngành địa phương), thụng tin trờn bỏo chớ, đài phỏt thanh, truyền hỡnh, mạng internet,… CBTĐ xỏc định tổng nhu cầu thị trường trong nước hiện tại (trong đú khối lượng nhập khẩu - nếu cú), tổng khối lượng xuất khẩu hiện tại và dự
bỏo trong tương lai.
•Việc xỏc định nhu cầu thị trường trong tương lai là một cụng việc khú và thường cú sai số nhất định. Thụng thường, nhận định về thị trường trong tương lai CBTĐ thường dựa vào cỏc số liệu như: sản lượng tiờu thụ năm trước; tốc độ tăng trưởng nhu cầu bỡnh quõn trong 3-5 năm gần đõy; mức thu nhập bỡnh quõn đầu người của từng vựng thị trường tiờu thụ; tốc độ tăng trưởng thu nhập bỡnh quõn đầu người; tỡnh hỡnh tiờu thụ sản phẩm trờn thế giới (đối với hàng xuất khẩu). Đồng thời, CBTĐ cú thể so sỏnh mức tiờu thụ tại Việt Nam so với cỏc nước khỏc trong khu vực và nhận định về xu hướng thay đổi thúi quen, tập quỏn tiờu dựng tại Việt Nam và trờn thế giới.
- Nguồn cung của thị trường hiện tại và tương lai
•Xỏc định cỏc nguồn cung cấp hiện nay:
+Nguồn cung cấp trong nước: Cụng suất, sản lượng cỏc nhà mỏy hiện cú (kể cả cỏc sản phẩm thay thế hoặc sản phẩm tương tự), khả năng tự cung cấp trong dõn (nếu cú)
+Nguồn nhập khẩu: Nhập khẩu chớnh ngạch, nhập khẩu tiểu ngạch, nhập lậu
•Xỏc định nguồn cung cấp trong tương lai:
+Nguồn cung cấp trong nước: Cỏc đơn vị hiện đang sản xuất và khả năng sẽ mở rộng cụng suất, cỏc đơn vị đang và sẽ được đầu tư mới (kể cả cỏc liờn doanh, khu cụng nghiệp, chế xuất...)
+Nguồn nhập khẩu: ước tớnh mức nhập khẩu (căn cứ vào tốc độ tăng trưởng bỡnh quõn hàng năm)
- So sỏnh cung cầu và dự bỏo triển vọng: căn cứ vào số liệu hiện tại và dự bỏo về cung cầu, xỏc định triển vọng tiờu thụ đối với thị trường sản phẩm của dự ỏn, nhận diện cỏc đối thủ cạnh tranh chớnh.
- Đỏnh giỏ khả năng cạnh tranh của sản phẩm của dự ỏn:
Việc xỏc định những lợi thế so sỏnh của sản phẩm của dự ỏn là rất quan trọng trong quỏ trỡnh thẩm định.
lợi thế về cụng nghệ, chất lượng, giỏ thành, về cự ly tới địa bàn tiờu thụ, về danh tiếng đó xõy dựng được từ trước đến nay, về trỡnh độ quản lý,…
•So sỏnh sản phẩm của dự ỏn với cỏc sản phẩm nhập ngoại cựng loại: việc phõn tớch này là rất cần thiết trong bối cảnh Việt Nam gia nhập WTO, khu vực tự do mậu dich AFTA,…
•Đỏnh giỏ tiềm năng xuất khẩu sản phẩm của dự ỏn thụng qua so sỏnh khả năng cạnh tranh với sản phẩm của cỏc nước cung cấp khỏc trờn thế giới.
•Phõn tớch về tớnh hợp lý trong việc xỏc định thị trường mục tiờu của dự ỏn, cỏc phương ỏn tiếp thị, quảng bỏ nhằm tăng tớnh hấp dẫn cho sản phẩm của dự ỏn.
Nội dung của việc thẩm định này đúng vai trũ quyết định đến tớnh hiệu quả của dự ỏn đầu tư, chỉ khi đảm bảo khả thi về mục tiờu dự ỏn mới thẩm định tiếp cỏc nội dung thẩm định khỏc.
Vớ dụ minh họa :
Xem xột khớa cạnh thị trường của dự ỏn “Tổ hợp cụng trỡnh khỏch sạn 5 sao Red Ocean” của Cụng ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Long, cỏn bộ thẩm định đó đưa ra cỏc kết luận:
Khớa cạnh thị trường của dự ỏn là rất khả thi với những lý do sau đõy: Chỉ tớnh riờng trờn địa bàn thành phố Hà Nội, trong tổng số hơn 250.000m2 cho thuờ hiện nay chỉ cú khoảng 1.400m2 cũn trống. Mặt bằng văn phũng và khỏch sạn với cỏc khu dịch vụ vui chơi giải trớ cho thuờ ở Thủ đụ hầu như khụng thay đổi do cơ cấu sử dụng đất đang bị thu hẹp. Trong bối cảnh đú. nhiều Cụng ty đa quốc gia khụng ngừng đến với Hà Nội đồng thời cỏc Cụng ty trong nước liờn tục mở rộng quy mụ hoạt động dẫn tới tăng nhu cầu thuờ văn phũng khỏch sạn và nhu cầu chỗ ở cho người dõn, gia tăng nhu cầu nghỉ ngơi an dưỡng với chế độ cao.
Trong khi đú cỏc Khỏch sạn tầm cỡ đủ khả năng phục vụ nhu cầu cỏc Hội nghị hội thảo Quốc tế là quỏ ớt so với nhu cầu thực tế, nhiều trường hợp quan chức nước ngoài sang Việt Nam tham dự cỏc Hội nghị lớn tầm cỡ Quốc tế đó phải nghỉ trong những khỏch sạn khụng đạt tiờu chuẩn. Cung chưa đỏp ứng được Cầu dẫn tới cỏc cơn sốt về giỏ cho thuờ văn phũng, khỏch sạn và giỏ căn hộ để ở. Điển hỡnh ở một số toà thỏp như Hà Nội Ocean Park là 35USD/m2. Hà Nội Towets 42USD/m2. thậm chớ tại Vincom City Tower lờn tới 52USD/m2 tuy nhiờn khỏch hàng thuờ
khỏch sạn văn phũng tại cỏc toà thỏp trờn vẫn phải xếp hàng chờ đến lượt và tất cả cỏc toà nhà khỏch sạn văn phũng cho thuờ đều vận hành tới 96% cụng suất thậm chớ một số cỏc toà thỏp khỏch sạn văn phũng đang trong giai đoạn xõy dựng đó cú cỏc đơn đặt thuờ hết cỏc phũng. Theo phõn định giỏ thuờ văn phũng hiện tại trờn thị trường gồm 3 mức: loại A (những toà nhà trung tõm thành phố) từ 45-67USD/m2. loại B (những khu hơi xa trung tõm thành phố) giỏ 30-45USD/m2 và loại C giỏ 17- 22USD/m2. mức giỏ trờn sẽ được duy trỡ ổn định ớt nhất trong vũng 5 năm tới và cú thể tăng thờm lờn 5USD nữa trong những năm tiếp theo.
Kể từ năm 2007, số lượng cỏc căn hộ được thuờ nhanh hơn so với dự đoỏn. Cỏc giao dịch gần đõy thường phục vụ cho mục đớch đầu tư. Tại Hà Nội hiện cú 37 dự ỏn khỏch sạn thương mại đó hoàn thành và 15 dự ỏn đang trong quỏ trỡnh xõy dựng. Tuy nhiờn nguồn cung văn phũng, tũa nhà cho thuờ tại Hà Nội vẫn cũn nhiều hạn chế cho nờn giỏ thuờ được dự đoỏn sẽ tiếp tục tăng. Giỏ thuờ phũng của cỏc khỏch sạn thuộc loại cú chất lượng trung bỡnh dao động ở mức 6 USD - 200USD/1ngày và ở mức trờn 200USD-1000USD/1ngày đối với khỏch sạn cao cấp. Mức đụ thị hoỏ nhanh, sự chuyển biến trong phong cỏch sống, sự dịch chuyển dõn số và nguồn thu nhập của người dõn Việt nam, cựng với khả năng hội nhập đún nhiều đoàn khỏch nước ngoài đến làm việc tại nước ta đang gia tăng chớnh là nguyờn nhõn làm gia tăng nhu cầu thuờ khỏch sạn, căn hộ trong tương lai.
Nguồn cung về nhà ở, văn phũng cho thuờ là rất thiếu, nguồn cung cho cỏc nhu cầu về lưu trỳ ngắn hạn như nhà nghỉ, khỏch sạn cũn thiếu hơn. Cỏc khỏch sạn nhà nghỉ luụn kớn chỗ, giỏ cả thuờ phũng tăng chúng mặt. Cỏc khỏch sạn cao cấp luụn là điểm đến lý tưởng cho những cuộc hội họp, sinh hoạt vui chơi giải trớ cho một bộ phận lớn những người cú thu nhập từ trung bỡnh trở lờn và cỏc đoàn khỏch quốc tế. Đõy cũng là nơi người dõn cú thể tham gia cỏc buổi chơi tenis, bơi lội với giỏ cả phải chăng. Việc Việt Nam hội nhập nhanh chúng vào nền kinh tế Thế giới đó khiến nhu cầu Hội họp, hội thảo, lưu trỳ trở nờn cấp thiết. Nhà nước liờn tục đầu tư xõy dựng cỏc Trung tõm Hội nghị, hội thảo nhưng cung khụng đủ cầu, nhất là ở Thủ đụ Hà Nội, trung tõm giao lưu văn hoỏ chớnh trị kinh tế và du lịch của cả nước. Mặc dự kinh tế Việt Nam đang gặp phải những rắc rối trong năm 2008, nhưng năm 2010, vốn đầu tư vào Việt Nam đó gia tăng vượt bậc, thị trường du lịch dịch vụ, bất động sản về trung và dài hạn vẫn rất sỏng sủa. Hiện tượng di dõn đến những thành phố lớn đó và đang tạo lờn sự khan hiếm về cỏc loại hỡnh văn phũng, nhà ở, khỏch
sạn. Do đú, cũn khỏ lõu nữa thị trường cho thuờ căn hộ , khỏch sạn tại Hà Nội mới đến thời kỳ bóo hũa đồng thời sẽ liờn tục biến động trong thời gian tới. Nhất là đối với cỏc khỏch sạn hạng sang, cao cấp mới chỉ điểm trờn đầu ngún tay như Deawoo, Sofitel, Horison,...nhưng cũng chỉ mới đạt đến 4 sao là cao nhất, đối với khỏch sạn 5 sao trở lờn dường như chưa cú để phục cụ cỏc đoàn khỏch cú nhu cầu cả trong và ngoài nước tại Hà Nội. Đõy là một lợi thế để Chủ đầu tư quyết định khai thỏc, bổ sung nguồn cung cho Thị trường Bất động sản về khối Khỏch sạn và căn phũng cho thuờ cao cấp ngay tại Trung tõm Hà Nội, đỏp ứng nhu cầu của cỏc cuộc hội nghị, hội thảo, chiờu đói cho đại biểu cấp cao cỏc nước đến làm việc tại Việt Nam, cũng như cỏc đoàn khỏch du lịch nước ngoài,...
Nhận xột của cỏn bộ thẩm định: Qua kết quả phõn tớch cho thấy phõn đoạn thị trường mà sản phẩm dự ỏn hướng tới vẫn cũn tiềm năng rất lớn, dự ỏn khả thi về mặt thị trường.
Nhận xột của sinh viờn thực tập: Cỏn bộ thẩm định đó ỏp dụng cỏc phương phỏp so sỏnh đối chiếu, dự bỏo vả cả tham khảo ý kiến cỏc chuyờn gia trong lĩnh vực bất động sản và tham khảo cỏc nguồn thụng tin trờn thị trường và căn cứ vào cỏc quy hoạch của thành phố khi xem xột khớa cạnh thị trường của dự ỏn “Tổ hợp cụng trỡnh khỏch sạn 5 sao Red Ocean” của Cụng ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Long và kết luận đõy là một dự ỏn khả thi (vào thời điểm xem xột quyết định cho vay vốn). Tuy nhiờn, cỏc nội dung của khớa cạnh thị trường dự ỏn (cầu hiện tại, cung tương lai, lợi thế cạnh tranh...) vẫn chưa được trỡnh bày rừ ràng và chưa đưa ra luận cứ cụ thể. Do kết quả thẩm định khớa cạnh thị trường cú ý nghĩa hết sức quan trọng trong tớnh khả thi của dự ỏn cũng như cụng tỏc thẩm định cỏc nội dung tiếp theo, cỏn bộ thẩm định cần đề nghị phớa chủ đầu tư nhanh chúng bổ sung và làm rừ cỏc nội dung theo yờu cầu của Chi nhỏnh.