7. Kết cấu luận văn:
3.1.2. Quan điểm phát triển TTCHCC tại Việt Nam
Quan điểm về chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nƣớc đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý, giao cho các tổ chức và cá nhân quyền SDĐ đai theo qui định của pháp luật. Quyền sử dụng đất đƣợc xem là hàng hóa đặc biệt đƣợc tham gia trên thị trƣờng BĐS CHCC dƣới sự quản lý và điều tiết của nhà nƣớc.
Quan điểm về quản lý, điều tiết và phát triển thị trƣờng BĐS CHCC: Phát triển thị trƣờng BĐS CHCC trên cơ sở tôn trọng qui luật khách quan của nền kinh tế thị trƣờng, phát triển thị trƣờng BĐS CHCC phù hợp với điều kiện phát triển chung của đất nƣớc, có kế thừa và chọn lọc các thành tựu phát triển thị trƣờng BĐS CHCC của các nƣớc trên thế giới, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế Quốc tế và khu vực, phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc.
Quan điểm về hoàn thiện chính sách quản lý và phát triển thị trƣờng BĐS CHCC: Thị trƣờng BĐS CHCC phát triển trong khuôn khổ pháp luật về BĐS, trong đó cần sửa đổi, bổ sung các qui định về đất đai cũng nhƣ các chính sách khác có liên quan đến thị trƣờng BĐS phù hợp với tiến trình phát triển đất nƣớc. Đa dạng hóa hệ thống chính sách phát triển thị trƣờng BĐS và hoàn thiện hệ thống quản lý, điều hành hoạt động của thị trƣờng, phối hợp đồng bộ với các cơ quan quản lý nhà nƣớc về BĐS.
3.1.3. Các nội dung định hƣớng phát triển CHCC Việt Nam đến năm 2020:
Trong xu hƣớng hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực giai đoạn 2011 – 2020 tăng nhanh, các nƣớc đang phát triển ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thế giới, kinh tế khu vực Châu Á dần trở thành trung tâm kinh tế thế giới bên cạnh những nền kinh tế phát triển nhƣ EU, Bắc Mỹ… Nền kinh tế Việt Nam hòa nhập cùng với tiến trình phát triển kinh tế khu vực và thế giới, bên cạnh đó quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc đƣợc đẩy mạnh trong giai đoạn này. Thị trƣờng BĐS Việt Nam cũng không ngừng phát triển cùng với sự phát triển của nền kinh tế cả nƣớc. Theo đó, định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS CHCC đến năm 2020 với những nội dung sau:
Thứ nhất, thị trƣờng BĐS CHCC Việt Nam phát triển ổn định và bền
vững, góp phần phát triển kinh tế chung của cả nƣớc.
Thứ hai, công khai và minh bạch hóa thông tin trong các hoạt động của thị
trƣờng BĐS CHCC trên cơ sở kiện toàn các sàn giao dịch CHCC, xây dựng các chỉ số đo lƣờng thị trƣờng BĐS CHCC, công khai các thông tin về qui hoạch và SDĐ…
Thứ ba, quá trình đô thị hóa, vấn đề di dân và phân bố dân cƣ đô thị, cùng
với dân số không ngừng gia tăng với tốc độ rất cao, bên cạnh đó dân số trẻ đông không những làm tăng tỷ lệ sinh mà tình hình chia tách hộ diễn ra là tất yếu. Đây là các yếu tố làm tăng cầu nhà ở trong tƣơng lai, đặc biệt là khu vực đô thị. Vì vậy, phát triển thị trƣờng BĐS CHCC phải đáp ứng nhu cầu của thị trƣờng, tập trung vào những phân khúc thị trƣờng phù hợp với khả năng chi trả của đông đảo ngƣời dân, nhất là đối tƣợng ngƣời có thu nhập trung bình và thấp.
Thứ tƣ, thực hiện những cam kết của Việt Nam gia nhập WTO có liên quan
đến thị trƣờng BĐS nói chung: Đó là (i) cam kết về minh bạch hóa chính sách; (ii) cam kết về không phân biệt đối xử tối huệ quốc và đối xử quốc gia; (iii) cam kết về tạo thuận lợi cho môi trƣờng đầu tƣ, môi trƣờng kinh doanh; (iv) cam kết mở cửa thị trƣờng dịch vụ nhƣ dịch vụ kinh doanh BĐS CHCC, dịch vụ cho thuê BĐS CHCC, dịch vụ xây dựng và thi công…
3.2. Giải pháp về hoàn thiện chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC: 3.2.1. Ðổi mới thuế sở hữu (sử dụng) BĐS nói chung, CHCC nói riêng: 3.2.1. Ðổi mới thuế sở hữu (sử dụng) BĐS nói chung, CHCC nói riêng:
Đối với nhà, nhƣ phân tích ở chƣơng 2, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thu nhập từ những ngƣời có thu nhập cao là rất cần thiết, đặc biệt đối với Việt Nam hiện nay chƣa có chính sách thuế tài sản. Vì vậy, xây dựng chính sách thu thuế nhà tại Việt Nam có tầm quan trọng trong thực hiện công bằng xã hội, điều tiết thu nhập của các đối tƣợng có thu nhập cao nhƣ là một thuế tài sản, hạn chế đầu cơ nhà, sử dụng nhà không hiệu quả, đồng thời là nguồn thu đầy tiềm năng cho NSNN, nhất là nguồn thu ngân sách ngày càng hạn hẹp do tiến trình tự do hóa thƣơng mại quốc tế nhƣ ngày nay. Qua phần nghiên cứu chính sách thuế BĐS ở các nƣớc chúng ta đều thấy hầu hết các nƣớc đều thu thuế nhà, các nƣớc tiên tiến mức thu thuế nhà cao hơn. Tại Việt Nam giá mua nhà rất cao, nhƣng sau đó không phải nộp thuế nhà (thuế đất lại thấp) nên thƣờng dẫn đến tình trạng đầu cơ nhà gây sốt giá trên thị trƣờng, càng làm khó khăn hơn cho nhà nƣớc khi giải quyết nhà ở cho dân nói chung, cho ngƣời có thu nhập thấp nói riêng. Theo đó, hƣớng xây dựng sắc thuế BĐS tại Việt Nam nhƣ sau:
Về đối tƣợng chịu thuế: Đối tƣợng chịu thuế là (i) tất cả các loại đất đƣợc nhà nƣớc giao để sử dụng, không phân biệt mục đích sử dụng đất, bao gồm: đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,… đất phi nông nghiệp, không thu thuế đối với đất nhà nƣớc cho thuê (trƣờng hợp này ngƣời thuê đất không có đầy đủ các quyền nhƣ ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất); (ii) công trình xây dựng trên đất. Trừ các BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt và công cộng.
Về đối tƣợng nộp thuế: Đối tƣợng nộp thuế là các tổ chức, cá nhân có quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà thuộc đối tƣợng chịu thuế. Trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì ngƣời đang SDĐ là ngƣời nộp thuế.
Về căn cứ tính thuế: Qua nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm đã chứng minh rằng tính thuế dựa trên giá trị thị trƣờng BĐS là lý tƣởng nhất đảm bảo nguyên tắc công bằng, khả năng trả thuế khách quan và minh bạch. Đồng thời dự kiến sẽ nâng cao số thu ngân sách và có tác động tích cực về chính sách sử dụng
đất cũng nhƣ chính sách kinh tế. Các nƣớc trên thế giới hầu hết cũng sử dụng giá trị thị trƣờng BĐS làm cơ sở thuế. Tuy nhiên, việc xác lập giá trị trƣờng đòi hỏi phải xác lập quyền sở hữu (sử dụng) tài sản, xác lập bản đồ địa chính khu đất, đăng ký BĐS… Việt Nam cũng nhƣ một số nƣớc dữ liệu này thƣờng không đầy đủ, hạn chế hoặc không thể tiếp cận đƣợc, việc thiết lập một hệ thống giá trị thị trƣờng phải mất nhiều thời gian và đƣợc thực hiện theo lộ trình.
Mức thuế đất và nhà có thể xác định riêng biệt, sau đó kết hợp để hình thành thuế BĐS.
Mức thu thuế BĐS dựa trên khả năng chi trả thuế, mức độ tiêu thụ các dịch vụ công cũng nhƣ khả năng cung ứng dịch vụ công. Mục tiêu thu thuế BĐS là nhằm nâng cao năng suất SDĐ và tăng một phần thu thuế nhằm cung cấp tốt hơn các dịch vụ công trong bối cảnh xã hội ngày một gia tăng dân số. Mặt khác, BĐS là tài sản gắn liền với công sức lao động, sự tích lũy lâu dài của ngƣời dân, và đây là phần thu nhập còn lại sau thuế thu nhập, nên mức thu của thuế này cũng không quá cao.
Với lý luận nhƣ trên, thuế BĐS Việt Nam đƣợc xây dựng nhƣ sau: Thuế BĐS = Thuế đất + Thuế công trình xây dựng (nhà)
Trong đó:
i) Thuế đất:
- Diện tích đất: Diện tích đất tính thuế là diện tích đất sử dụng hợp pháp, không phân biệt đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chƣa, qui định này phù hợp với đặc điểm tình hình quản lý đất đai hiện nay tại Việt Nam là rất nhiều trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế thất thu thuế và công bằng trong thu thuế. Riêng đối với đất lấn chiếm thực hiện phạt vi phạm và tiến hành cƣỡng chế thu hồi đất chứ không thực hiện thu thuế đất. Với điều kiện Việt Nam hiện nay rất khó qui định diện tích đất trong hạn mức và
diện tích đất sử dụng của từng đối tƣợng trong phạm vi cả nƣớc, xác định diện tích trong và ngoài hạn mức của từng đối tƣợng sử dụng đất đòi hỏi chi phí hành chính rất lớn, nên việc thu thuế sẽ không hiệu quả. Mặt khác, nếu xác định hạn mức sử dụng đất phải cộng dồn diện tích đất sử dụng, sau đó xác định diện tích đất trong hạn mức, trong khi giá đất tính thuế tùy thuộc vào từng địa phƣơng qui định, về tính chất sắc thuế này chủ yếu do địa phƣơng quản lý và nguồn thu để lại cho ngân sách địa phƣơng nên việc cộng dồn diện tích đất để tính thuế không khả thi trong phân cấp tài chính thuế ở từng địa phƣơng.
- Giá tính thuế đất: Là giá trị thị trƣờng của đất (1m2), đƣợc UBND cấp tỉnh công bố hàng năm tùy theo mục đích sử dụng. Giá này đồng thời cũng là căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trƣớc bạ và tính giá bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất… Qui định này nhằm đảm bảo thống nhất giữa chính sách thu thuế BĐS với các chính sách tài chính khác.
- Tỷ lệ giá trị đất tính thuế: Nhằm thuận lợi trong công tác hành thu thuế, học hỏi kinh nghiệm thu thuế ở một số nƣớc, giá tính thuế đất thƣờng thấp hơn giá trị thị trƣờng, thông thƣờng vào khoảng trên 70% giá trị thị trƣờng. Đối với Việt Nam, cân đối nguồn thu từ giá tính thuế đất và thuế suất, kế thừa luật thuế nhà đất (thuế SDĐPNN) hiện hành, tỷ lệ giá trị đất tính thuế luận văn đềxuất là 70% giá trị đất tính thuế.
- Thuế suất: Về nguyên tắc thu thuế phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất, nên thuế suất đƣợc thay đổi phụ thuộc vào mục đích SDĐ. Đối với đất ở vừa không có khả năng sinh lợi, vừa đáp ứng nhu cầu thiết yếu của con ngƣời và không đòi hỏi mức sử dụng dịch vụ công quá cao nhƣ: công an, chiếu sáng, vệ sinh… nên mức điều tiết thuế đối với đất ở thấp hơn so với đất sử dụng vào kinh doanh; đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp điều tiết thuế cao hơn đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Đặc biệt đối với đất bỏ hoang không sử dụng thuế điều tiết cao hơn so với đất đã đƣa vào sử dụng, nhằm hạn chế đầu cơ đất, tích tụ đất và khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả.
- Diện tích nhà chịu thuế: Diện tích nhà chịu thuế là toàn bộ diện tích sàn xây dựng của nhà ở, căn hộ, hoặc công trình xây dựng khác thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức và cá nhân.
- Giá tính thuế: Đối với nhà mới xây dựng là đơn giá 1m2 nhà xây dựng mới của nhà ở cùng loại do Bộ Xây Dựng công bố suất vốn đầu tƣhàng năm, hoặc do UBND cấp tỉnh công bố tại địa phƣơng mình cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phƣơng; đối với nhà đã sử dụng, căn cứ theo đơn giá nhà xây dựng mới của nhà ở cùng loại do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quy định, trừ phần khấu hao theo qui định tính lệ phí trƣớc bạ do BộTài Chính ban hành tùy vào cấp nhà và thời gian sử dụng.
- Thuế suất: Thuế suất nhà đƣợc thu cùng mức với thuế suất đất tùy theo mục đích sử dụng.
3.2.2. Hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhƣợng BĐS nói chung và CHCC nói riêng:
Hoạt động chuyển nhƣợng quyền SDĐ là hoạt động bình thƣờng và khách quan trong nền kinh tế thị trƣờng, nếu loại trừ khả năng đầu cơ, tích tụ BÐS chuyển nhuợng để kiếm lời siêu ngạch từ BÐS, thì ở góc độ khác, chuyển nhƣợng BÐS có ý nghĩa nâng cao hiệu quả sử dụng BÐS, do ngƣời đang SDĐ sử dụng không hiệu quả nên đã chuyển nhƣợng cho ngƣời khác, với kỳ vọng chủ mới sẽ sử dụng BÐS có hiệu quả cao hơn. Vì vậy, nếu chuyển nhƣợng BÐS thuận lợi sẽ tạo điều kiện tốt thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo định hƣớng của Nhà nƣớc.
Có thể nói hoạt động đầu cơ tồn tại trên nhiều thị trƣờng, dƣới góc độ của các nhà đầu tƣ thì đây là hoạt động kinh doanh đƣợc pháp luật thừa nhận, họ kỳ vọng trong tƣơng lai giá BÐS sẽ tăng và thu đƣợc lợi nhuận từ hoạt động này. Nhƣ vậy, mục đích cuối cùng của hoạt động đầu cơ BÐS là thu nhập ròng từ hoạt động chuyển nhƣợng BÐS. Tuy nhiên, do đặc điểm của BÐS có tính chất cố định, không di chuyển đuợc, nên trong chừng mực nhất định nào đó có thể kiểm soát đƣợc hoạt động đầu cơ thông qua chính sách thuế này.
Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BÐS đƣợc thu trên phần thu nhập khi chuyển nhƣợng BÐS không do ngƣời chủ BÐS bỏ vốn và sức lao động tạo
nên, do đó phần thu nhập tính thuế đƣợc xác định trên cơ sở lấy giá chuyển nhƣợng trừ giá vốn và các chi phí liên quan. Ðối với Việt Nam, theo qui định hiện hành, giá vốn của BÐS đuợc xác định dựa vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng BÐS. Tuy nhiên, một số trƣờng hợp BÐS mua từ rất lâu nên giá mua tính bằng vàng, bằng USD, ngay cả trƣờng hợp mua bằng tiền thì đến nay thời giá đã thay đổi, giá vàng, giá USD đã tăng mạnh trong thời gian gần đây, tiền đồng Việt Nam bị tác động bởi tỷ lệ lạm phát của các năm nên không phản ánh đúng giá trị nhƣ là một chi phí về giá vốn. Do đó, không ít những trƣờng hợp chuyển nhƣợng BÐS, giá vốn đƣợc trừ không đáng kể, dẫn đến nghĩa vụ thuế rất cao.
Trƣớc thực trạng nêu trên, Việt Nam có thể học hỏi thêm kinh nghiệm của chính sách thu thuế thu nhập của Ðài Loan, nên đƣa chỉ số giá vào để điều chỉnh giá vốn BÐS. Theo đó, thu nhập chịu thuế đƣợc xác định nhƣ sau:
Chỉ số giá đƣa vào điều chỉnh giá vốn BÐS là chỉ số giá tiêu dùng đƣợc nhà nƣớc công bố hàng năm. Ðối với trƣờng hợp giá mua BÐS bằng vàng, bằng USD đƣợc qui thành tiền đồng Việt Nam theo giá thống kê bình quân hàng tháng tại thời điểm mua, sau đó điều chỉnh giá vốn theo chỉ số giá. Truờng hợp không xác định đƣợc giá vốn BÐS thì ấn định giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm mua. Ðối với các BÐS có nguồn gốc trƣớc khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực (trƣớc ngày 15/10/1993), không thực hiện xác định giá vốn, vì lúc này thị trƣờng BÐS chƣa chính thức đƣợc thừa nhận. Căn cứ tính thuế thu nhập đối với chuyển nhƣợng BÐS đƣợc đề xuất cụ thể cho từng sắc thuế: Thu nhập doanh nghiệp và thu nhập cá nhân.
a) Đối với thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng BĐS
Về đối tƣợng nộp thuế: Đối tƣợng nộp thuế là ngƣời trong nƣớc và ngƣời nƣớc ngoài hiện nay qui định phƣơng pháp tính thuế khác nhau. Trong xu hƣớng hội nhập kinh tế thế giới và khu vực ngày nay cũng nhƣ đa số chính sách thuế của các nƣớc không còn phân biệt đối xử giữa ngƣời trong nƣớc và ngƣời nƣớc ngoài,
hơn nữa thống nhất phƣơng pháp thu thuế giữa hai đối tƣợng này còn tránh tình trạng lách thuế nhƣ hiện nay tại Việt Nam.
Về phạm vi thu thuế: Thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS bao gồm cả trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS hình thành trong tƣơng lai, nhà nƣớc điều tiết một phần thu nhập từ hoạt ñộng chuyển nhƣợng này vào NSNN là hoàn toàn đúng đắn. Tuy nhiên, về lâu dài cần có qui định thống nhất về nghĩa vụ thuế đối với thu