7. Kết cấu luận văn:
2.2 Thực trạng TTCHCC tại TPHCM giai đoạn 2010-2014:
Trƣớc giai đoạn 2010-2014, thị trƣờng nhà đất ở TPHCM tăng mạnh do tăng nhanh về số lƣợng giao dịch BĐS đây là thời kỳ có nhiều giao dịch BĐS nhất, giá đất tăng mạnh do các hoạt động đầu cơ của những nhà đầu tƣ chủ yếu chuyển nhƣợng để kiếm lãi, trong khi thị trƣờng vẫn không có thêm diện tích nhà ở mới.
Các chính sách Nhà nƣớc nhằm mục tiêu quan trọng là giảm lạm phát, bình ổn nền kinh tế trong nƣớc đã thắt chặt thị trƣờng tài chính. Kéo theo đó là thắt chặt các khoản cho vay đầu tƣ BĐS, lãi suất tăng cao làm cho thị trƣờng BĐS lạnh trở lại, giá các căn hộ và nền đất đã giảm khoảng 30% đến 50% so với lúc thị trƣờng cao điểm. Đã có rất nhiếu nhà đầu tƣ chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ.
TTCHCC là thị trƣờng BĐS phát triển nhất tại TPHCM. Nó đƣợc sự hỗ trợ tài chính của ngân hàng dƣới hình thức cho vay trả góp trong vòng 10-15 năm. Ngƣời mua nhà có thể đƣợc vay đến 70% tổng trị giá căn hộ. Sự hỗ trợ của các ngân hàng cũng nhƣ sự quan tâm của ngƣời mua nhà đối với TTCHCC sẽ làm cho
thị trƣờng này phát triển nhanh và cạnh tranh mạnh mẽ.
Số liệu nghiên cứu mới đây của Công ty CBRE về lƣợng căn hộ chào bán trên thị trƣờng sơ cấp tại TPHCM qua các năm tăng nhanh qua các năm nhƣ sau:
Bảng 2.1: Số lƣợng CHCC chào bán tại TPHCM, 2010-2013 Đvt: Số căn hộ
Loại căn hộ Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
Hạng sang và cao 4,884 13,847 20,771 27,002
Trung bình 3,074 17,228 25,842 28,446
Bình dân 12,860 9,546 14,319 23,763
Tổng cộng 20,818 40,621 60,932 79,211
Nguồn: Công ty nghiên cứu và tư vấn CBRE
Trong Q2/2014, 11 dự án mới và các giai đoạn mới của 8 dự án hiện hữu chào bán, thêm xấp xỉ 3.820 căn hộ vào thị trƣờng, tăng đáng kể 37% theo quý và 636% theo năm. Đây là con số tung ra bán mới trong một quý cao nhất kể từ Q2/2011. Tính đến Q2/2014, thị trƣờng sơ cấp tại TPHCM có khoảng 15.100 căn.
Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills
Loại căn hộ bình dân gia tăng nhanh để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trƣờng. Hiện nay nguồn cung về căn hộ là quá lớn so với khả năng sở hữu của ngƣời dân, dù nhu cầu về căn hộ cũng rất lớn.
Năm 2013, nguồn cung hàng hóa nhà ở tại TPHCM khá lớn và có nhiều sản phẩm nhà ở đã xây xong, sẵn sàng bàn giao cho khách hàng. Một số dự án tạm ngừng trƣớc đây thì hiện nay đang đƣợc mở bán trở lại. Tình hình giao dịch về nửa cuối năm 2013 tốt hơn so với thời gian 6 tháng đầu năm 2013.
Hình 2.2: Giao dịch căn hộ tại TPHCM, 2013-2014
Nguồn: Bộ Xây dựng
Sang năm 2014 (Hình 2.2), Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy tình hình giao dịch trên thị trƣờng BĐS TPHCM có dấu hiệu khởi sắc ngay từ đầu năm, theo thống kê từ một số doanh nghiệp đầu tƣ và một số sàn giao dịch BĐS trong 2 tháng đầu năm 2014 đã có gần 1.000 giao dịch thành công (tƣơng đƣơng cùng kỳ năm 2013). Một số dự án triển khai xây dựng nhanh, mức giá từ 13 triệu đồng/m2 đến 21 triệu đồng/m2, có diện tích nhỏ và vừa (từ dƣới 70m2 đến 90m2 ) nên đƣợc nhiều khách hàng tìm mua và có nhiều giao dịch thành công.
Đối với phân khúc nhà ở trung bình và giá thấp do có diện tích nhỏ và vừa, giá cả hợp lý nên tình hình giao dịch khả quan hơn, giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án đã xây xong hoặc gần hoàn thiện.
Đối với phân khúc nhà ở trung và cao cấp, các chủ đầu tƣ cũng đƣa ra nhiều chƣơng trình bán hàng hấp dẫn nhằm thu hút khách. Giá chào bán trung bình cho các dự án này khoảng 35-40 triệu đồng/m2 cho phân khúc cao cấp, 25-30 triệu đồng/m2 cho phân khúc trung cấp.
Giá chung cƣ cao cấp có sự điều chỉnh giảm, điển hình nhất là đầu tháng 9/2013, hai dự án lớn tại TPHCM là Sunrise City - quận 7 (thuộc tập đoàn Novaland) và dự án The EverRich 3 - quận 7 (công ty Phát Đạt) công bố đại hạ giá bán sản phẩm của mình, mức giảm lên tới 50% so với giá ban đầu thời kỳ sốt giá. Những động thái này cho thấy các chủ đầu tƣ đã chủ động giảm chi phí, giảm lợi nhuận để có thể bán đƣợc nhà.
Đối với phân khúc nhà ở thu nhập thấp, hiện nay có nhiều dự án chung cƣ dành để tái định cƣ trên địa bàn TPHCM đang đề nghị chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của các đối tƣợng là cán bộ công chức, ngƣời thu nhập thấp tại đô thị. Số căn hộ tại các dự án đề nghị chuyển đổi này lên tới hàng nghìn căn, nhƣ khu tái định cƣ Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, dự án khu tái định cƣ Phú Mỹ 1, chung cƣ Tân Mỹ (Q. 7), dự án chung cƣ 481 Bến Ba Đình (Q. 8), chung cƣ An Lạc (Q. Bình Tân). Nguồn cung loại hình căn hộ này trong thời gian tới tăng mạnh, giá bán trên dƣới 10 triệu đồng/m2 hứa hẹn sẽ thu hút đƣợc đông đảo nhu cầu của ngƣời mua nhà đang có khó khăn về nhà ở.
Hơn 59.900 căn hộ từ 94 dự án dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2014 đến 2017; trong đó 81% sẽ hoàn thiện từ năm 2016 trở đi (Hình 2.3).
Hình 2.3: Nguồn cung CHCC tƣơng lai tại TPHCM, 2014 – 2017
Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills
Tóm lại, hiện nay không phải dự án nào khi chào hàng ra thị trƣờng cũng bán đƣợc vì ngƣời mua nhà không còn vội vã. Ngoài việc có quá nhiều sự lựa chọn, ngƣời mua nhà còn chọn lọc về thƣơng hiệu của chủ đầu tƣ, tiếp đó là vị trí dự án, phƣơng thức thanh toán, thiết kế của tòa nhà, các tiện ích đƣợc thụ hƣởng, chi phí quản lý và điều quan trọng nhất là giá cả. Trong khi nguồn cung khá dồi dào thì tình hình giao dịch trên thị trƣờng lại rất trầm lắng. Trong năm qua, tỉ lệ căn hộ đã giao dịch thành công sau khi đƣa ra thị trƣờng đạt khá thấp, chỉ có 14% căn hộ cao cấp giao dịch thành công, căn hộ tầm trung đƣợc 17% và căn hộ bình dân nhờ giá thành vừa túi tiền nên tỉ lệ mua bán khá hơn đƣợc 20%. Thực tế là do giá căn hộ hiện nay vẫn ngoài tầm với của ngƣời mua nhà và việc vay tiền mua nhà ở lại không dễ dàng vì lãi suất cao, thủ tục vay khó. Giới đầu cơ lƣớt sóng không còn nhiều cơ hội kiếm tiền, thị trƣờng nhà đất hiện nay là thị trƣờng của ngƣời mua nhà để ở.