7. Kết cấu luận văn:
1.2.5. Các rủi ro của TTCHCC
Trong đầu tƣ, để có đƣợc một tỷ suất sinh lợi cao bao giờ cũng đồng hành với việc phải gánh chịu một tỉ lệ rủi ro cao. Ta có thể thấy những rủi ro trong đầu tƣ, kinh doanh CHCC nhƣ sau:
Rủi ro thứ nhất: Rủi ro này xuất phát từ đặc điểm của hàng hóa BĐS CHCC là hàng hóa cố định, không di dời đƣợc về mặt vị trí, nó hàm chứa tính độc quyền và từ đó dẫn đến việc dễ dàng bị đẩy giá lên cao, nhất là ở các vị trí đắc địa.
Rủi ro thứ hai: Rủi ro quan trọng nhất và nó xuất phát từ tính không hoàn hảo của thị trƣờng BĐS nói chung, CHCC nói riêng (thông tin bất cân xứng), từ sự tác động của hệ thống chính sách pháp luật.
+ Ảnh hƣởng nhiều của yếu tố thị hiếu, xã hội trong quá trình sử dụng mua bán
+ Trong giao dịch ngƣời mua và ngƣời bán thƣờng thiếu thông tin về hàng hóa. Do đó dễ dàng bị làm giá từ giới môi giới.
+ Sự tác động của Nhà nƣớc là một trong các yếu tố tạo nên sự không hoàn hảo của thị trƣờng, thƣờng xuyên bị can thiệp trực tiếp bằng các chính sách, văn bản của
Nhà nƣớc. Nhà nƣớc nắm trong tay quyền chi phối tuyệt đại bộ phận đất đai, do vậy thị trƣờng sơ cấp luôn phụ thuộc vào các quyết định của Nhà nƣớc, và đó là một thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo.
Do BĐS nói chung và CHCC là hàng hóa đặc biệt, là tài sản có giá trị lớn, các giao dịch về BĐS nói chung và CHCC nói riêng tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội, nên chính phủ thƣờng kiểm soát và điều tiết nó thông qua các chính sách nhƣ : chính sách về thuế, luật giao đất, cho thuê đất, các qui
định, các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán BĐS... Ví dụ nhƣ nguồn cung BĐS có dồi dào hay không, phải tùy thuộc rất nhiều vào các chính sách thuế, luật giao đất, cho thuê đất, các thủ tục pháp lý, các chính sách phát triển nhà ở của chính phủ ... Và sản phẩm BĐS tạo ra của nhà đầu tƣ có bán đƣợc hay không còn phụ thuộc rất nhiều vào chính sách tiếp cận tín dụng BĐS, lãi suất, chính sách cho phép ngƣời Việt kiều mua nhà, chính sách khuyến khích đầu tƣ, chính sách phát triển kinh tế, …
Nhà đầu tƣ sẽ gặp rủi ro rất lớn một khi các hệ thống chính sách, qui định này đột ngột thay đổi theo hƣớng bất lợi, và cũng có thể nhận đƣợc siêu lợi nhuận khi có chính sách mang đến đầy lợi thế. Và điều này thƣờng xảy ra trong các nƣớc mới phát triển do hệ thống chính sách, thủ tục đầu tƣ vẫn chƣa hoàn thiện, còn nhiều chổ chƣa phù hợp với qui luật thị trƣờng, các thông lệ quốc tế.. và nhà nƣớc thƣờng xuyên thay đổi để cố điều chỉnh nó cho phù hợp với thực tế xảy ra . Các chính sách này sẽ ảnh hƣởng rất lớn đến nguồn cung BĐS và nhu cầu về BĐS.
Rủi ro thứ ba: Từ thông tin bất cân xứng do cơ chế chính sách điều hành và giám sát thị trƣờng còn lỏng lẻo, cộng với thị trƣờng BĐS còn non trẻ thiếu tính chuyên nghiệp sẽ tạo điều kiện thao túng làm giá dễ dàng của giới đầu cơ vì thị trƣờng thiếu tính minh bạch. Giá BĐS nói chung và CHCC nói riêng có thể tăng lên chóng mặt trong giai đoạn sốt nóng, và có thể giảm xuống không phanh khi thị trƣờng nguội lạnh. Ñaây là rủi ro rất lớn cho nhà đầu tƣ và cả nền kinh tế vì nhà đầu tƣ có thể phải mua với giá rất cao và bị thiệt hại rất lớn khi thị trƣờng đóng băng do thị trƣờng BĐS là thị trƣờng có tính thanh khoản chậm.
Rủi ro này còn xuất phát từ đặc điểm cạnh tranh không hoàn hảo của thị trƣờng. Tin tức trên thị trƣờng hạn chế, giá cả đất đai trên thị trƣờng phụ thuộc rất nhiều vào quyết định của nhà nƣớc và các thông tin bất cân xứng thƣờng xuyên đƣa đến từ giới đầu cơ, các cán bộ nhà nƣớc, ... nhất là các thông tin về qui hoạch xây dựng đô thị. Nhà đầu tƣ sẽ gặp rủi ro rất lớn khi các thông tin này không chính xác, hoặc các quyết định quy hoạch thay đổi.
Rủi ro thứ tƣ: Là rủi ro từ các yếu tố của nền kinh tế, đƣợc thể hiện rõ nhất là rủi ro giá vốn do sự tác động từ chính sách tiền tệ và chính sách tiếp cận tín dụng
BĐS, sự thay đổi của giá cả nguyên vật liệu và các chi phí đầu vào khác. Xuất phát từ việc vốn của nhà đầu tƣ BĐS phụ thuộc rất lớn vào sức khỏe của thị trƣờng vốn, và thị trƣờng tài chính. Nhà đầu tƣ BĐS yêu cầu phải có một lƣợng vốn lớn với thời gian hình thành tạo lập BĐS cũng nhƣ thu hồi vốn dài, thanh khoản thấp, và nguồn vốn này thƣờng đi vay (theo thống kê, ở các nƣớc phát triển lƣợng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% tổng lƣợng vốn cho vay). Nhƣ vậy mức sinh lợi của nhà đầu tƣ sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chính sách lãi suất, chính sách tiền tệ, tỷ giá, tín dụng của chính phủ, thị trƣờng tài chính. Một khi các chính sách này thay đổi theo hƣớng bất lợi cho nhà đầu tƣ thì họ sẽ gánh chịu rủi ro rất lớn nhất là trong giai đoạn thị trƣờng trầm lắng.
Ngoài ra, giá cả BĐS còn phụ thuộc trực tiếp với giá vật liệu xây dựng, đồ nội thất, giá nhân công lao động,... Khi giá của các sản phẩm này dao động với nhiều lý do khác nhau nhƣ : tỉ giá ngoại tệ tăng đƣa đến các nguyên phụ liệu nhập khẩu tăng, lạm pháp tăng cao, giá cả tăng đẩy giá nhân công tăng,... Nhƣ vậy sẽ ảnh hƣởng đến giá thành sản phẩm cũng nhƣ lợi nhuận của nhà đầu tƣ. Ñặc biệt rủi ro này luôn nghiêm trọng trong nền thời kỳ bất ổn của nền kinh tế, một khi chính phủ không điều hành nổi những diễn biến phức tạp của nền kinh tế.
Mặt khác, theo các chuyên gia kinh tế, chỉ tiêu về giá là một trong những chỉ tiêu quan trọng troïng việc đánh giá mức độ rủi ro của đầu tƣ BĐS. Ngƣời ta đo lƣờng bằng tỷ lệ bằng số tiền vay mua nhà mà một gia đình phải trả hàng tháng và mức thu nhập hằng tháng của họ. Thông thƣờng đối với một số nƣớc trên thế giới tỉ lệ này là 33% đối với gia đình loại trung lƣu, trong khi đó ở Việt Nam tỉ lệ này là 80%. Chỉ số này phản ảnh mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.
Rủi ro thứ năm: Rủi ro này xuất phát từ sức hấp dẫn của tỉ suất sinh lợi cao. Sinh lợi càng cao thƣờng đi kèm với độ rủi ro càng cao và thị trƣờng BĐS với những đặc điểm riêng biệt nhƣ trên, nó thƣờng lôi cuốn nhà đầu tƣ khi mang đến một tỉ suất sinh lợi rất cao khi thị trƣờng sốt nóng, làm cho họ khó dừng lại nên thƣờng dễ gặp rủi ro khi thị trƣờng lao dốc.
Rủi ro thứ sáu: Rủi ro này xuất phát từ quản lý thiếu chặt cheõ của tín dụng BĐS góp phần làm phình to nhanh chóng bong bóng BĐS, và đây là rủi ro nghiêm trọng của toàn bộ nền kinh tế.
Sự tăng trƣởng mạnh mẽ của thị trƣờng BĐS đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng tham gia vào hoạt động tín dụng tài trợ cho các dự án đầu tƣ BĐS cũng nhƣ tài trợ vốn cho ngƣời có nhu cầu vay để mua nhà ở và đất đai. Vì mục đích lợi nhuận, các ngân hàng tích cực tham gia cuộc cạnh tranh cấp tín dụng cho thị trƣờng BĐS với nhiều chính sách ƣu đãi khác nhau, nới lỏng và đôi khi phớt lờ các qui định về tín dụng, định giá BĐS. Ví dụ ở mảng cho vay mua nhà ở, ngƣời mua nhà đƣợc vay tới 80-90% giá trị nhà, thời hạn có thể lên tới 10-15 năm và với mức lãi suất ƣu đãi. Tình trạng đầu cơ BĐS tăng cao mạnh mẽ khi chỉ cần có từ 10-20% vốn, giới đầu cơ đã có thể mua đƣợc nhà, dẫn tới mọi ngƣời đổ xô mua nhà bằng nguồn vốn ngân hàng, dƣ nợ cho vay BĐS tăng nhanh chóng, giá nhà đất tăng lên chóng mặt. Ngân hàng đã đẩy ra một lƣợng vốn cực lớn cho thị trƣờng và là yếu tố đặc biệt tạo nên bong bóng BĐS và góp phần giết chết hầu hết các nhà đầu tƣ không chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, nếu mảng tín dụng tài trợ cho các dự án đầu tƣ BĐS lớn của khối doanh nghiệp tăng trƣởng mạnh, kéo theo dƣ nợ tín dụng BĐS tăng lên rất cao. Điều này rất dễ dẫn tới khả năng mất khả năng thanh toán hàng loạt và sự đổ vỡ tín dụng dây chuyền trong hệ thống ngân hàng khi chính phủ áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ và thắt chặt tín dụng BĐS.