BĐS, CHCC và TTCHCC:

7. Kết cấu luận văn:

1.2. BĐS, CHCC và TTCHCC:

1.2.1. Khái niệm BĐS:

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản thành hai loại: BĐS và động sản. Tuy còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về BĐS, nhƣng có một điểm tƣơng đối thống nhất trong khái niệm BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời đƣợc.

Nhƣ vậy, có thể nói rằng, BĐS trƣớc hết là một tài sản nhƣng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời đƣợc, tồn tại và ổn định lâu dài. Chúng ta coi tài sản là BĐS khi có các điều kiện sau đây:

+ Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngƣời, + Đƣợc chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng, + Có thể đo lƣờng bằng giá trị nhất định,

+ Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi,

+ Tồn tại lâu dài.

Từ đó có thể đƣa ra khái niệm tổng quát nhất về BĐS nhƣ sau: BĐS là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản gắn liền với đất đai là BĐS khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai.

1.2.2. Căn hộ chung cƣ: 1.2.2.1. Khái niệm CHCC:

Từ điển Encyclopedia Britanica (2006) diễn giải nhà chung cƣ nhƣ sau: Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (đƣợc viết tắt là “condo”), là từ đƣợc sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cƣ thay thế cho từ “apartment”. Khái niệm “chung cƣ” (condominium) là một khái niệm cổ đã đƣợc ngƣời La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trƣớc Công Nguyên, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay,

condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium đƣợc tạo ra dƣới một khế ƣớc về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở đƣợc tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cƣ. Khi một ngƣời sở hữu CHCC condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tƣờng, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cƣ chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cƣ condominium thƣờng đƣợc sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cƣ hoặc dùng để chỉ từng CHCC. Trên phƣơng diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cƣ (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các CHCC đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cƣ cải tạo cũ kỹ. (Nguồn: Encyclopedia Britanica, 2006).

Tại Singapore, khái niệm “chung cƣ” đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do Cơ quan Quản lý Quy hoạch (Urban Redevelopment Authority-URA) quy định, chung cƣ (apartment) đƣợc phân thành hai dạng: dạng flat và dạng condominium.

Chung cƣ dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cƣ. Chung cƣ dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà flat đƣợc tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cƣ dân của khu nhà đó. Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo đƣợc quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng.

Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở cộng đồng1 (Common Open Space) bên trong khu đất.

Chung cƣ dạng Condominium: không nhƣ dạng flat, chung cƣ condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. Cũng nhƣ flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore. Chung cƣ condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cƣ dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Dự án xây dựng chung cƣ condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng2 (Communal Open Space) bên trong khu đất (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005).

Theo quy định của Việt Nam

(1). Nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ.

(2). Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:

(a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

(b) Phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

(3). Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm:

1 Không gian mở cộng đồng (Common Open Space): không gian mở sử dụng chung cho cƣ dân của cộng đồng khu ở nhất định. Tùy theo yêu cầu của dự án mà quyết định không gian mở này có cho phép ngƣời dân ngoài khu ở đến sử dụng hay không.

(a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cƣ ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

(b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cƣ, gồm khung, cột, tƣờng chịu lực, tƣờng bao ngôi nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thƣợng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nƣớc, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nƣớc, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

1.2.2.2. Đặc điểm CHCC:

CHCC có các đặc điểm sau:

(a) “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cƣ thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”;

(b) “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cƣ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung”;

(c) “Trong trƣờng hợp nhà chung cƣ bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu của căn hộ trong nhà chung cƣ có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cƣ theo quy định của pháp luật”.

1.2.2.3. Hàng hóa CHCC:

Hàng hóa CHCC là CHCC đƣợc đem trao đổi, mua bán trên thị trƣờng trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa CHCC gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liến với đất.

Cũng giống nhƣ các hàng hóa khác, hàng hóa CHCC cũng có hai thuộc tính: giá trị và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà CHCC đƣợc xem là loại hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa CHCC có những đặc trƣng sau :

- Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nƣớc. Do đó, giá cả CHCC luôn có xu hƣớng ngày càng tăng lên, và cung CHCC kém co giãn so với giá.

- Thời gian giao dịch hàng hóa CHCC dài hơn so với hàng hóa thông thƣờng, bởi vì giao dịch CHCC không chỉ giao dịch bản thân CHCC mà còn bao gồm cả hổ sơ pháp lý của CHCC đó. Do đó chi phí giao dịch thƣờng khá cao.

- Tính thanh khoản kém do hàng hóa CHCC thƣờng có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm.

- Hàng hóa CHCC chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nƣớc, và chịu ảnh hƣởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng.

1.2.2.4. Phân loại CHCC:

Phân loại nhà chung cƣ có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe...) kèm theo căn hộ đƣợc bán.

Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tƣ sẽ đƣa ra mức giá bán căn hộ phù hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trƣờng những hàng hóa có giá cả phù hợp với chất lƣợng.

Tuy nhiên, dù thị trƣờng BĐS của Việt Nam đã đƣợc hình thành từ nhiều năm qua nhƣng lại vận hành thiếu minh bạch và ít có tính thị trƣờng nhất so với các loại hàng hóa khác. Điều đó giải thích tại sao thị trƣờng BĐS phát triển bất ổn, không đáp ứng đƣợc nhu cầu và tạo nên nhiều bức xúc cho xã hội.

Các cơ sở, tiêu chí, quy trình phân loại, đồng thời để bảo vệ quyền lợi của ngƣời mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tƣ.

Nhà chung cƣ đƣợc đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau: (a) Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

(b) Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

(d) Nhóm tiêu chí về chất lƣợng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cƣ. Nhà chung cƣ đƣợc phân thành các hạng nhƣ sau:

a) Nhà chung cƣ hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lƣợng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn

thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

b) Nhà chung cƣ hạng 2 là hạng có chất lƣợng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tƣơng đối hoàn hảo; c) Nhà chung cƣ hạng 3 là hạng có chất lƣợng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

d) Nhà chung cƣ hạng 4 là hạng có chất lƣợng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai thác sử dụng.

1.2.3. Thị trƣờng CHCC: 1.2.3.1. Khái niệm TTCHCC:

TTCHCC là thị trƣờng mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về CHCC đƣợc diễn ra giữa ngƣời mua và ngƣời bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên, CHCC khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ đƣợc mua bán, mà còn là đối tƣợng của nhiều giao dịch khác nhƣ cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, TTCHCC hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa ngƣời mua, ngƣời bán về CHCC mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến CHCC nhƣ: Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Tóm lại, TTCHCC là tổng thể các giao dịch về CHCC dựa trên cơ chế giá và đƣợc diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

1.2.3.2. Đặc điểm TTCHCC:

 TTCHCC mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nƣớc:

CHCC là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hƣởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phƣơng lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của TTCHCC mang tính địa phƣơng sâu sắc.

Mặt khác, TTCHCC mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nƣớc. Sản phẩm hàng hóa CHCC có “dƣ thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác đƣợc. Bên cạnh đó, mỗi thị trƣờng mang tính chất địa phƣơng với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của TTCHCC khác nhau. TTCHCC ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn TTCHCC ở nơi có trình độ phát triển kinh tế thấp…

 TTCHCC chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật:

CHCC là là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về CHCC tác động ít nhiều đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về CHCC đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về CHCC, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nƣớc ta do thị trƣờng đất đai cấp I (thị trƣờng sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nƣớc. Chính phủ các nƣớc trên thế giới đều quan tâm đến thị trƣờng BĐS nói chung và CHCC nói riêng, luôn điều chỉnh chính sách về TTCHCC nhằm huy động các nguồn lực về BĐS nói chung phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.

 TTCHCC là dạng thị trƣờng không hoàn hảo

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trƣng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng nhƣ truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng CHCC. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trƣờng địa phƣơng, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, ngƣời mua và ngƣời bán thƣờng thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trƣớc.

Sự tác động của Nhà nƣớc là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của TTCHCC. Bất kỳ Nhà nƣớc nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trƣờng BĐS nói chung và CHCC nói riêng ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. CHCC có tính dị biệt, tin tức thị trƣờng hạn chế, đất đai trên thị trƣờng sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nƣớc nên TTCHCC là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo.

Mặt khác, TTCHCC không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo đƣợc của đất, nên TTCHCC mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trƣờng hàng hoá khác.

 TTCHCC nói riêng và BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn và tài chính. Động thái phát triển của TTCHCC tác động ít nhiều tới nhiều loại thị trƣờng trong nền kinh tế

CHCC là tài sản đầu tƣ trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đƣợc đầu tƣ. Mà đầu tƣ tạo lập CHCC thƣờng sử dụng một lƣợng vốn lớn với thời gian hình thành CHCC cũng nhƣ thu hồi nguồn vốn dài. Khi CHCC tham gia lƣu thông trên TTCHCC , các giá trị cũng nhƣ các quyền về CHCC đƣợc đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lƣu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tƣ và

Các rủi ro của TTCHCC

Thực trạng TTCHCC tại TPHCM giai đoạn 2010-2014: