7. Kết cấu luận văn:
2.1. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của thịtrƣờng BĐS là CHCC tạ
CHCC tại TP. HCM:
Từ sau Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VI năm 1986 đƣợc xem là bƣớc ngoặt phát triển nền kinh tế Việt Nam: “phát triển theo cơ chế thị trường, dưới
sự quản lý và điều tiết vĩ mô của Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa”. Đến
năm 1987, Luật Đất đai ra đời tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trƣờng BĐS:
“đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất và cho phép chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao”. Theo luật này thì Nhà nƣớc cho phép nhà ở và công trình xây dựng trên đất
đƣợc chuyển nhƣợng, là điều kiện tiền đề cho thị trƣờng nhà ở hình thành.
Đến Luật Đất đai năm 1993, thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta đã đƣợc khơi dậy, hình thành và từng bƣớc phát triển. Theo luật này thì đất đai cũng là tài sản của toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý nhƣng Nhà nƣớc thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh. bằng giá trị quyền SDĐ. Những quyền này cũng đƣợc áp dụng cho tổ chức nhƣng có hạn chế đối với tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất. Đây là lần đầu tiên quan niệm về đất đai và quyền SDĐ đai ở nƣớc ta đƣợc pháp luật thừa nhận và xem nhƣ một “tài sản”. Theo đó mà thị trƣờng BĐS hoạt động ngày càng nhộn nhịp, lƣợng cầu về nhà ở, đất ở ngày một tăng lên. Bên cạnh đó, năm 1992 Việt Nam mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tƣ nƣớc ngoài, đây cũng là thời điểm bình thƣờng hóa quan hệ Việt - Mỹ, dòng tiền đầu tƣ nƣớc ngoài bắt đầu chảy vào Việt Nam, càng làm tăng nhu cầu về BĐS, không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo ra kỳ vọng cho các nhà đầu tƣ hƣớng tới tƣơng lai. Đó là những lý do khiến gia tăng giá BĐS và dẫn đến cơn “sốt” kéo dài trong thời gian từ năm 1994 - 1996, bắt đầu từ các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và lan rộng ra khắp các tỉnh, thành phố trong cả nƣớc, giá cả nhà đất tăng cao chƣa từng có trong trong lịch
sử Việt Nam.
Giai đoạn năm 1997 - 1998, do ảnh hƣởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á xuất phát từ khủng hoảng nhà đất ở Thái Lan, giá nhà, đất tại Việt Nam liên tục giảm, dẫn đến đóng băng. Tuy nhiên đến năm 1999 thị trƣờng bắt đầu ấm dần và nhộn nhịp trở lại vào cuối năm 2000, đến năm 2001 cùng với sự phục hồi và tăng trƣởng mạnh của nền kinh tế trong nƣớc, những qui định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hƣớng mở rộng thêm quyền năng của ngƣời SDĐ và những thay đổi trong chính sách cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng, đồng thời là chính quyền các tỉnh, thành phố công bố qui hoạch phát triển đô thị giai đoạn 2001 - 2010 làm tăng giá trị kỳ vọng của đất đai nằm trong khu qui hoạch. Các yếu tố trên đã thúc đẩy gia tăng đột biến nhà đất ở TPHCM cũng nhƣ một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển, dẫn đến cơn sốt trên thị trƣờng nhà đất kéo dài từ năm 2001 cho đến năm 2003, thời điểm mà Luật Đất đai 2003 đƣợc thông qua với những qui định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trƣờng BĐS.
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Chính phủ đã ban hành Nghị định181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai, thị trƣờng BĐS nói chung, CHCC nói riêng đi vào giai đoạn trầm lắng, kém sôi động, chỉ có mua bán trong dân, các dự án BĐS cũng không có nhiều giao dịch, giá cả tƣơng đối ổn định kéo dài khoảng 3 năm (từ năm 2004 - 2006).
Đến cuối năm 2007, do chính sách cho vay với lãi suất thấp của Ngân hàng, tâm lý của ngƣời dân lo lắng về lạm phát, cùng với sự chuyển hƣớng của một số nhà đầu tƣ từ thị trƣờng chứng khoán sang thị trƣờng BĐS nói chung, CHCC nói riêng, một lần nữa làm nhu cầu BĐS CHCC tăng lên, làm tăng giá cục bộ BĐS các khu dự án, căn hộ cao cấp. Tuy nhiên đến tháng 3/2008, dƣới tác động của những chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ nhƣ hạn chế tỷ lệ cho vay BĐS, lãi suất cho vay cao, đã nhanh chóng “hạ sốt” thị trƣờng BĐS CHCC, đến tháng 6/2008 thị trƣờng BĐS CHCC đã giảm mạnh về giá cả và số lƣợng giao dịch, đặc biệt là giá CHCC cao cấp giảm từ 35% - 60%.
2009 thị trƣờng BĐS CHCC vẫn ở trong tình trạng đóng băng, giá cả hầu hết các sản phẩm BĐS CHCC đều sụt giảm mạnh, sang giữa năm 2009 thị trƣờng có dấu hiệu hồi phục trở lại, chủ yếu với CHCC giá rẻ (tăng khoảng 12 - 30%), CHCC cao cấp tăng nhẹ (khoảng 2 - 3%), đến cuối năm 2009 do giá vàng tăng mạnh và thông tin Chính phủ tiếp tục hỗ trợ lãi suất đến hết ngày 31/3/2010 nên thị trƣờng BĐS CHCC vẫn có tăng nhẹ hàng tháng. Tuy nhiên đến năm 2010, Ngân hàng Nhà nƣớc nâng lãi suất cơ bản từ 7% lên 8%/ rồi đến 9%/năm, thông tin Chính phủ không tiếp tục hỗ trợ lãi suất đã khiến thị trƣờng BĐS CHCC chững lại, chỉ giao dịch thành công chủ yếu tại các dự án có giá trung bình và rẻ. Diễn biến trên TTCHCC từ đầu năm 2011 đến gần cuối năm 2014 cho thấy TTCHCC chƣa có dấu hiệu phục hồi, số lƣợng CHCC bán không có xu hƣớng tăng mạnh, các dự án giá trung bình và rẻ vẫn chiếm phần lớn tỷ trọng thị trƣờng. Cuối 2014, có dấu hiệu cho thấy một số dự án căn hộ cao cấp đã đƣợc thúc đẩy và thị trƣờng có phản ứng bƣớc đầu tích cực theo hƣớng kỳ vọng tƣơng lai phục hồi thị trƣờng trong vòng 2-3 năm tới (ví dụ dự án Vinhomes của tập đoàn VinGroup).