7. Kết cấu luận văn:
2.3. Thực trạng chính sách thuế đối với TTCHCC tại TPHCM
Thuế BĐS là loại thuế lấy BĐS nhƣ đất, nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất làm đối tƣợng đánh thuế. Ở Việt Nam không có thuế nào có tên gọi là thuế BĐS, nhƣng căn cứ vào đối tƣợng đánh thuế nêu trên, chúng ta có các sắc thuế BĐS hiện hành gồm: thuế đất, lệ phí trƣớc bạ.
sinh lời của đất. Khả năng sinh lời của đất lại phụ thuộc vào vị trí đất và những điều kiện hƣởng thụ phúc lợi xã hội. Những điều kiện đó càng tốt thì khả năng sinh lời của đất càng cao. Chỉ số đánh giá khả năng sinh lời của đất là giá cả quyền SDĐ hình thành trên thị trƣờng BĐS. Nhƣ vậy trị giá đất đai của chủ sử dụng có thể tăng lên nhờ sự đầu tƣ công của nhà nƣớc. Trị giá tăng thêm đó phần lớn là bộ phận địa tô chênh lệch không do chủ sử dụng tạo ra.
- Lệ phí trƣớc bạ là khoản thu vào việc đăng ký hoặc chuyển nhƣợng các tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền SDĐ và quyền sở hữu các tài sản khác để đƣợc nhà nƣớc thừa nhận tính hợp pháp việc sở hữu tài sản đó hoặc hành vi chuyển nhƣợng đó.
Các sắc thuế BĐS nêu trên hiện nay chiếm tỉ trọng thu rất thấp. Bên cạnh các sắc thuế này còn có những khoản thu khác liên quan đến BĐS gồm: Thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất là hai khoản thu chiếm tỉ trọng rất lớn trong tổng thu từ BĐS; Thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS.
Các khoản thu trên có thể đƣợc xếp thành ba nhóm phù hợp với quá trình công nhận, sử dụng và kinh doanh BĐS nhƣ sau:
- Các khoản thu khi đƣợc nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng BĐS (liên quan đến đất) và khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS: Thu tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất khi nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất; Lệ phí trƣớc bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS với cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
- Các khoản thu trong quá trình sử dụng BĐS: Thuế nhà, đất đối với tổ chức, cá nhân SDĐ phi nông nghiệp.
- Các khoản thu khi chuyển quyền sử dụng BĐS: Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhƣợng BĐS của tổ chức; Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân.
2.3.1. Thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC
2.3.1.1. Kết quả đạt được từ Thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC tại TPHCM:
Một là, thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC trong thời gian qua đã
đóng góp số thu cho NSNN TPHCM khá ổn định, tăng dần về số tuyệt đối và tốc độ tăng khá nhanh, số tƣơng đối so với thu từ BĐS và thu NSNN tuy có tăng giảm có giảm nhƣng biên độ dao động thấp. Số thu thuế đất đƣợc thể hiện ở Bảng 2.2.
Bảng 2.2: Số thu Thuế nhà đất, thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC tại TPHCM, 2010-2014
Đvt: tỷ đồng
Năm Số thu thuế đất từ
CHCC Số thu NSNN Tỷ trọng thu thuế đất từ CHCC/ Thu NSNN (%) 2010 451.6 188.159 0.24 2011 562.5 224.988 0.25 2012 630.3 274.029 0.23 2013 564.7 256.664 0.22 2014 (Ƣớc) 640.0 266.674 0.24 Nguồn: Cục Thuế TPHCM, 2014
Hai là, thuế nhà đất, thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC góp phần tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với việc SDĐ. Bên cạnh với việc thu thuế đất ổn định, nhà nƣớc cũng quản lý đƣợc các diện tích đất xây dựng các công trình ở do các tổ chức, cá nhân phải có trách nhiệm kê khai tình hình SDĐ với cơ quan thuế (kể cả trƣờng hợp có sự thay đổi). Điều này vừa giúp nhà nƣớc có kế hoạch tổng thể trong việc quy hoạch các khu chung cƣ, dân cƣ,... vừa làm cho việc SDĐ của tổ chức, cá nhân trở nên hiệu quả hơn. Điều này giúp nhà nƣớc có thêm căn cứ thực tế để nghiên cứu, xây dựng chính sách thuế SDĐ đối BĐS nói chung và CHCC hợp lý hơn.
Ba là, thuế nhà đất, thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân SDĐ tiết kiệm phù hợp với pháp luật về đất đai. Cách xác định số thuế nhà, đất theo quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành
(quy định mức thuế cụ thể đối với từng loại đất xây dựng công trình theo hƣớng mức thuế đối với đất đô thị cao hơn đất nông thôn từ 3 đến 32 lần) đã góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân SDĐ tiết kiệm và có hiệu quả hơn.
Bốn là, thuế nhà đất, thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC góp phần
thực hiện công bằng xã hội. Do giá đất tính thuế đƣợc xây dựng trên cơ sở lý thuyết địa tô nên khác nhau giữa các khu vực, vị trí các trục đƣờng khác nhau. Mức thuế phải nộp căn cứ và khả năng có thể sinh lợi của đất, độ thỏa dụng hay mức độ tiện ích của đất đối với ngƣời sử dụng. Qua đó, thuế đất góp phần điều tiết ngƣời SDĐ có vị trí khác nhau, điều tiết thị trƣờng BĐS nói chung, CHCC nói riêng, thực hiện công bằng xã hội.
2.3.1.2. Những hạn chế của Thuế SDĐ đối với CHCC tại TPHCM:
Bên cạnh kết quả đạt đƣợc, chính sách thuế đất đối với CHCC hiện hành đã bộc lộ một số hạn chế nhƣ sau:
Thứ nhất, thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC là loại thuế tỏ ra kém hiệu quả, chi phí quản lý thu thuế lớn, trong khi số thu hằng năm chỉ khoảng trên một nửa diện tích đất ở, đất xây dựng công trình và số thu bình quân hàng năm chỉ đạt khoảng 600 tỷ đồng (năm 2014), chiếm 2,87% so với thu từ BĐS và 0,24% so với tổng thu NSNN TPHCM.
Thứ hai, căn cứ tính thuế là hạn chế chủ yếu của thuế đất. Căn cứ tính thuế
dựa trên thuế SDĐNN là diện tích đất, hạng đất và mức thuế. Trong đó:
- Hạng đất tính thuế đƣợc xác định căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tƣới tiêu... là phù hợp với việc phân loại để thu thuế SDĐNN nhƣng không phù hợp với đất ở, đất xây dựng công trình (đất phi nông nghiệp).
- Mức thuế đƣợc tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất căn cứ vào mục đích sử dụng và khả năng thu hoa lợi trên đất, nay không còn phù hợp trong điều kiện chính sách tài chính liên quan đến đất đai thực hiện thống nhất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (sử dụng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trong khung giá của CP làm căn cứ để tính thuế SDĐ, thuế thu nhập từ CQSDĐ; tính tiền SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất...). Mức thuế đất
phi nông nghiệp đƣợc áp dụng bằng từ 1 đến 32 lần mức thuế SDĐNN cao nhất trong vùng, nếu tính ra số tiền phải nộp trên 1m2 là rất thấp, đó là chƣa kể ở TPHCM quá trình đô thị hóa mạnh đang làm quy mô khu vực nông nghiệp co lại dẫn đến việc không có nguồn thông tin để tham chiếu.
Ngoài ra, giá đất phi nông nghiệp có đặc điểm là phụ thuộc vào loại đƣờng phố, đặc biệt là vị trí của thửa đất nên giá đất của từng thửa đất rất khác nhau trong khi thuế đất của 2 thửa đất tuy cùng thuộc một loại đô thị, cùng thuộc một loại đƣờng phố, có vị trí khác nhau, nhƣng lại cùng nộp mức thuế đất nhƣ nhau là không hợp lý; thuế lúc thiên tai mất mùa lại cao hơn lúc đƣợc mùa do giá thóc lúc mất mùa cao hơn lúc đƣợc mùa.
Hơn nữa, thuế đất chƣa có sự điều tiết cao đối với những đối tƣợng có quyền SDĐ với diện tích lớn để khuyến khích SDĐ tiết kiệm, hiệu quả và hạn chế đầu cơ về đất, cụ thể là: Không phân biệt giữa việc SDĐ trong hạn mức và vƣợt hạn mức; Không phân biệt giữa ngƣời có một nhà hoặc một thửa đất với ngƣời có nhiều nhà hoặc sử dụng nhiều thửa đất.
Với những hạn chế về căn cứ tính thuế, có thể thấy thuế đất hiện nay chƣa thật sự phát huy đƣợc vai trò điều tiết đối với thị trƣờng BĐS nói chung và CHCC nói riêng.
2.3.2. Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng CHCC:
2.3.2.1. Nội dung cơ bản của Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng CHCC:
Đối với các cơ sở kinh doanh có hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, Từ ngày 01/01/2009, nộp thuế thu nhập theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (QH thông qua ngày 03/06/2008). Căn cứ tính thuế là thu nhập chịu thuế và thuế suất. Trong đó: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhƣợng BĐS đƣợc xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí đƣợc trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Thuế suất là 25% trên thu nhập chịu thuế.
Đối với cá nhân kinh doanh hoạt động chuyển nhƣợng BĐS, từ ngày 01/01/2009 nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân (QH thông qua ngày 21/11/2007). Theo đó, cá nhân nộp thuế theo một trong hai
cách: Nếu xác định đƣợc thu nhập tính thuế (giá chuyển nhƣợng trừ giá mua và các chi phí liên quan) thì áp dụng mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế, nếu không xác định đƣợc giá mua và các chi phí liên quan thì áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng BĐS.
2.3.2.2. Kết quả đạt đƣợc từ Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng CHCC tại TPHCM:
Đối với chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS đối với CHCC mà khởi đầu là thuế CQSDĐ đƣợc điều tiết khi phát sinh hành vi CQSDĐ, hiện nay là chính sách thuế TNDN và thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS đối CHCC, điều tiết một phần thu nhập khi phát sinh hoạt động CQSDĐ. Thực tế qua các năm chính sách thuế này đã góp phần vào việc quản lý nhà nƣớc đối với đất đai, BĐS, cập nhật kịp thời tình hình biến động trong SDĐ đai và BĐS, khuyến khích sử dụng BĐS có hiệu quả, điều tiết đƣợc quan hệ cung cầu trên thị trƣờng BĐS, góp phần bình ổn giá cả BĐS, đồng thời thông qua việc đóng góp tiền thuế từ các tổ chức và cá nhân có chuyển quyền sử dụng BĐS, quyền sở hữu BĐS đã làm tăng nguồn thu cho NSNN (Bảng 2.3).
Bảng 2.3: Thu thuế Thu nhập doanh nghiệp, Thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng BĐS qua các năm tại TPHCM, 2010-2014
Năm Thuế TNDN Thuế TNCN Tổng thu thuế TNDN+TNC N Tổng thu NSNN Tỷ lệ thuế TNDN+TNCN /tổng thu NSNN (1) (2) (3)=(1)+(2) (4) (5) = (3)/(4) 2010 1.423 398 1.821 188.159 0,96% 2011 1.842 0 1842 224.988 0,81% 2012 1.681 1.027 2.708 274.029 0,98% 2013 1.514 1.050 2.564 256.664 0,99% 2104 (Ƣớc) 1.573 1.091 2.664 266.674 0,99% Nguồn: Cục Thuế TPHCM, 2014
Theo nhƣ Bảng 2.3, ta thấy mức thu thuế ngày càng tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu NSNN TPHCM. Từ 2004 đối với tổ chức có CQSDĐ, BĐS đƣợc thu theo chính sách thuế TNDN, từ năm 2009 đối với cá nhân có CQSDĐ, BĐS đƣợc thu theo chính sách thuế TNCN. Hiện nay mục lục NSNN không cho phép tách riêng phần thu thuế BĐS từ hai chính sách thuế TNDN và TNCN này, tuy nhiên theo số liệu thống kê riêng từ Cục thuế TPHCM cho thấy số thu thuế Thu nhập cá nhân, Thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhƣợng BĐS chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng thu ngân sách (Bảng 2.3). Ở các nƣớc phát triển số thu ngân sách từ chính sách thuế thu nhập rất lớn (thuế suất ở Mỹ khoảng 23%, Đài Loan khoảng 40%....)3
2.3.2.3. Hạn chế từ Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng CHCC tại TPHCM
Hai chính sách thuế TNDN và TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đối với CHCC hiện nay tồn tại rất nhiều điểm bất cập, nhất là chính sách thuế TNCN, do chính sách thuế này mới đƣợc ban hành và thực thi, cụ thể thể hiện qua các điểm sau:
❖ Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đối với CHCC
Hai phƣơng pháp tính thuế TNCN đối với BĐS CHCC (thuế suất 25% và 2%) đã ảnh hƣởng đến sự chênh lệch số thuế phải nộp rất lớn và gây bất công bằng trong thu thuế, đƣợc thể hiện ở các điểm sau:
- Phƣơng pháp tính thuế thu nhập theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng không phù hợp với lý thuyết về thu thuế thu nhập, vì theo phƣơng pháp này đối tƣợng nộp thuế chuyển nhƣợng BĐS CHCC lỗ vẫn phải nộp thuế.
- Hai đối tƣợng nộp thuế có cùng thu nhập (cùng mức lãi) có khả năng nộp hai mức thuế khác nhau do áp dụng hai phƣơng pháp tính thuế khác nhau.
- Mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng dẫn đến ngƣời có thu nhập cao cũng có thể nộp thuế cùng mức thuế nhƣ ngƣời có thu nhập thấp, thậm chí một số trƣờng hợp chuyển nhƣợng BĐS CHCC lỗ vẫn nộp mức thuế nhƣ trƣờng hợp có lãi nếu có giá chuyển nhƣợng nhƣ nhau.
- Trong một số trƣờng số thuế phải nộp theo thuế suất 2% nhỏ hơn nhiều so với số thuế phải nộp tính theo thuế suất 25%, dẫn đến nghịch lý là nếu giữ gìn, bảo quản đầy đủ các chứng từ để có căn cứ xác định giá mua thì phải nộp thuế cao hơn.
Mức thuế vẫn còn phân biệt đối xử giữa hai đối tƣợng cá nhân cƣ trú và cá nhân không cƣ trú tại Việt Nam, theo đó đối tƣợng không cƣ trú tại Việt Nam chuyển nhƣợng BĐS CHCC lỗ vẫn phải nộp thuế thu nhập theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng. Mặt khác qui định này làm gián đoạn quá trình tính thuế và tạo khe hở pháp luật cho các đối tƣợng trốn thuế, lách thuế. Ví dụ nhƣ X bán BĐS cho Y, trong đó X là cá nhân cƣ trú, còn Y là cá nhân không cƣ trú, khi đó hợp đồng giữa X và Y có thể khai giá chuyển nhƣợng thấp xuống để X không phải nộp thuế, còn Y không ảnh hƣởng đến số thuế TNCN phải nộp do Y chỉ nộp thuế TNCN đối với chuyển nhƣợng BĐS là 2% trên giá chuyển nhƣợng lần sau khi Y chuyển nhƣợng cho đối tƣợng khác.
Căn cứ tính thuế dựa vào giá do UBND TPHCM qui định trong trƣờng hợp giá chuyển nhƣợng kê khai thấp hơn giá do UBND TPHCM ban hành cũng gây bất công bằng cho các đối tƣợng nộp thuế cũng nhƣ thất thu cho NSNN, do giá đất thị trƣờng hiện nay cao hơn rất nhiều so với giá qui định của UBND TPHCM.
Thông thƣờng khi chuyển nhƣợng BĐS, ngƣời chuyển nhƣợng sẽ nộp thuế TNCN còn ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng nộp lệ phí trƣớc bạ, cả hai mức nộp này đều dựa vào giá chuyển nhƣợng. Vì thế khi giá chuyển nhƣợng thấp hơn giá thực tế, cả hai bên đều có lợi, nên sẽ xảy ra trƣờng hợp thỏa thuận giá ghi trên hợp đồng đến mức thấp nhất bằng với giá qui định của UBND TPHCM.
Phần miễn giảm thuế TNCN đối với chuyển nhƣợng BĐS chƣa đáp ứng yêu cầu là công cụ quản lý vĩ mô nền kinh tế, chƣa chặt chẽ khiến các đối tƣợng nộp thuế lợi dụng nhằm trốn thuế, lách thuế.
- Chính sách miễn thuế không khuyến khích các cá nhân đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, do miễn thuế chỉ áp dụng đối với đối tƣợng chuyển nhƣợng BĐS có một nhà ở, một đất ở duy nhất đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà. Vì vậy, cá nhân có hai tài sản là nhà, đất trong đó chỉ có một nhà, đất có đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà, khi chuyển nhƣợng nhà, đất này sẽ đƣợc miễn thuế; ngƣợc lại nếu cả hai nhà đất nêu trên đều đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà thì khi chuyển nhƣợng không đƣợc miễn thuế. Mặc khác, hệ thống thông tin, đăng ký đất đai hiện nay chƣa hoàn thiện, không kết nối đƣợc trên phạm vi toàn quốc, nên rất