4. Ý nghĩa khoa học và thực tiến của đề tài
1.4. Đánh giá chung về tổng quan
Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam. Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Hạ Long là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn nghiên cứu về lĩnh vực: đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn.
Chƣơng 2
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long
- Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước...
- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội; tăng trưởng kinh tế, thực trạng phát triển các ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dân số lao động, cơ sở hạ tầng, cảnh quan môi trường.
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai theo 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long đai trên địa bàn thành phố Hạ Long
2.2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long
- Giới thiệu khái quát về 03 dự án.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án.
- Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Hiệu quả kinh tế. - Hiệu quả xã hội.
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền SDĐ
- Về chính sách của Nhà nước.
- Giải pháp về kỹ thuật (giá đất, quy trình, cách thức tổ chức đấu giá...). - Các giải pháp về cơ chế tài chính.
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Tìm hiểu, thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá đất, các số liệu có liên quan đến công tác đấu giá đất. Các tài liệu bao gồm những văn bản pháp quy, các giáo trình, bài giảng, các công trình nghiên cứu của các tác giả có liên quan. Từ đó hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét về lĩnh vực nghiên cứu.
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành điều tra và phỏng vấn theo bộ câu hỏi được chuẩn bị sẵn, thu được 100 phiếu điều tra trên các đối tượng nghề nghiệp và nơi công tác khác nhau để từ đó có kết quả phân tích đánh giá sát thực, cụ thể: 36 phiếu điều tra phỏng vấn 36 cán bộ đại diện 36 phòng, ban, đơn vị thuộc thành phố Hạ Long; 20 phiếu điều ta phỏng vấn 20 cán bộ địa chính của 20 phường thuộc thành phố Hạ Long; 44 phiếu điều tra phỏng vấn 44 người có nghề nghiệp khác nhau có đến giao dịch tại bộ phận một cửa của 20 phường thuộc thành phố Hạ Long (mỗi phường phỏng vấn từ 2 -3 người).
2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp
Tổng hợp và phân tích số liệu, kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, để làm rõ những đặc điểm ưu việt và hiệu quả trong việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Chƣơng 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý.
Ngày 27/12/1993, thành phố Hạ Long được chính thức thành lập trên cơ sở của thị xã Hồng Gai. Ngày 16/8/2001, hai xã Việt Hưng và Đại Yên của huyện Hoành Bồ được sáp nhập về thành phố Hạ Long theo Nghị định số 51/2001/NĐ-CP của Chính phủ, làm cho Thành phố trải dài từ Yên Lập (sát với địa phận thị xã Quảng Yên) tới Đèo Bụt (sát với địa phận thành phố Cẩm Phả) như hiện nay. Như vậy thành phố Hạ Long có vị trí địa lý:
Từ 20055’ đến 21005’ vĩ độ Bắc
Thành phố Hạ Long gồm có 20 phường, nằm ở vị trí Tây bắc vịnh Bắc bộ, có trục Quốc lộ 18A đi qua; cách Hà Nội 165 km về phía Tây, cách cửa khẩu Quốc tế Móng Cái 180km về phía Tây nam, với bờ biển dài trên 50 km.
Phía Bắc và Tây bắc giáp huyện Hoành Bồ.
Phía Nam thông ra biển qua vịnh Hạ Long và thành phố Hải Phòng. Phía Đông và Đông bắc giáp thành phố Cẩm Phả.
Phía Tây và Tây nam giáp thị xã Quảng Yên
Với vị trí “đắc địa”, thuận lợi cả giao thông thuỷ, bộ và các điều kiện tự nhiên - xã hội, Hạ Long là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế của tỉnh Quảng Ninh, tập trung các cơ quan đầu não của tỉnh; các công trình kiến trúc lớn, đẹp, hiện đại, đặc trưng cho nhiều giai đoạn phát triển của lịch sử. Thành phố Hạ Long hôm nay còn được biết đến với hàng loạt các khu, cụm công nghiệp, khu dân cư mới, khu du lịch, bến cảng, trung tâm thương mại, siêu thị, ngân hàng, các trung tâm y tế, giáo dục và đào tạo lớn, các công trình hạ tầng.
Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Hạ Long là 27.195,03 ha. Có Quốc lộ 18A chạy qua, có cảng biển, có bờ biển dài 50 km, có vịnh Hạ Long hai lần được UNESCO công nhận là Di sản thiên nhiên thế giới, với diện tích 434 km2
.
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo.
- Hạ Long là thành phố ven biển vịnh Bắc bộ, có địa hình đa dạng và phức tạp, gồm cả đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo, được chia thành 3 vùng rõ rệt [27]
+ Vùng đồi núi: Đây là cánh cung bao bọc toàn bộ phía Bắc và Đông bắc Quốc lộ 18A) chiếm 70% diện tích đất Thành phố, gồm các dải đồi cao trung bình từ 150 - 250m, ngọn núi cao nhất 504m, chạy dài từ Yên Lập đến Hà Tu, thấp dần về phía biển, độ dốc trung bình từ 15 - 20% xen giữa đồi núi là những thung lũng nhỏ, hẹp.
+ Vùng ven biển: Bao gồm địa phận ở phía Nam Quốc lộ 18A, đây là dải đất hẹp, đất bồi tụ chân núi và bãi bồi ven biển, tuy là vùng đất thấp nhưng không được bằng phẳng, độ cao trung bình từ 0,5 - 5m.
+ Vùng hải đảo: Đây là toàn bộ diện tích vùng vịnh thuộc Thành phố, gồm khoảng trên 750 hòn đảo lớn, nhỏ, chủ yếu là đảo núi đá. Riêng đảo Tuần Châu nằm phía Tây nam Thành phố đã được nối với đất liền bằng đường ra đảo dài 2 km, diện tích đảo trên 400 ha [27].
3.1.1.3. Khí hậu.
Thành phố Hạ Long thuộc khí hậu vùng ven biển, một năm có 2 mùa, mùa đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10. Là vùng ven biển với hệ thống đảo và đồi núi nên khí hậu của Hạ Long bị chi phối mạnh mẽ của biển [27].
Nhiệt độ trung bình năm 23,70C dao động từ 16,70
C - 28,60C. Nhiệt độ trung bình cao nhất 34,90C, nhiệt độ tối cao tuyệt đối lên tới 380C, mùa đông nhiệt độ trung bình thấp nhất 13,70C, nhiệt độ tối thấp tuyệt đối 50
C [27]. Lượng mưa trung bình năm là 1832 mm, phân bố không đều trong năm và chia thành 2 mùa.
Độ ẩm không khí trung bình hàng năm là 84%. Cao nhất có tháng lên tới 90% và thấp nhất là 68%.
Do đặc điểm vị trí địa lý, ở Hạ Long có 2 loại gió: gió mùa Đông bắc và gió Tây nam. Tốc độ gió trung bình năm 2,8 m/s, hướng gió mạnh nhất là Tây nam 45 m/s. Là vùng biển kín, Hạ Long ít chịu ảnh hưởng của các cơn bão lớn, sức gió mạnh nhất là cấp 9. Tuy nhiên những trận mưa bão lớn thường gây ra thiệt hại, đặc biệt là các khu vực ven biển [27].
Mùa đông thường có sương mù dày đặc, sương muối thường xuất hiện từ tháng 12 đến tháng 3 năm sau, tập trung nhiều ở những vùng đồi núi [27].
Các sông chính chảy qua địa phận Thành phố gồm có sông Diễn Vọng, sông Vũ Oai, sông Man, sông Trới đổ vào vịnh Cửa Lục và sông Míp đổ vào
hồ Yên Lập. Ngoài ra còn có các dòng suối nhỏ và ngắn chảy dọc sườn núi phía nam từ Hồng Gai ra Hà Tu, Hà Phong. Sông, suối chảy trên địa phận Hạ Long nhỏ và ngắn, lưu lượng nước không nhiều và phân bố không đều trong năm, do địa hình dốc nên mực nước dâng lên nhanh và thoát cũng nhanh [27]. Vùng biển Hạ Long chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ nhật triều vịnh Bắc Bộ, biên độ dao động thuỷ triều trung bình là 3,6 m [27].
3.1.2. Các nguồn tài nguyên
3.1.2.1. Tài nguyên đất.
Căn cứ vào đặc điểm địa hình, sự hình thành và cấu tạo của đất, đất đai thuộc thành phố Hạ Long được phân thành các nhóm đất chính như sau: Đất cát ven biển (C), đất mặn (M), đất phù sa (P), đất mùn vàng đỏ trên núi (HV), đất vàng đỏ (FV), đất Gơlây (G), đất xám (X), đất nhân tác (NT) [27].
3.1.2.2. Tài nguyên nước.
Hạ Long nằm trong vùng có mưa lớn bình quân 1800 - 2000 mm/năm, do địa hình dốc, các sông suối nhỏ và ngắn đều từ trên núi cao đổ thẳng xuống vịnh Hạ Long nên nguồn nước mặt phụ thuộc rất lớn vào các mùa trong năm, về mùa khô nguồn nước dễ bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp, nông nghiệp và sinh hoạt [27].
Theo kết quả báo cáo đánh giá nguồn nước ngầm do Trung tâm Nghiên cứu Môi trường Địa chất - Trường Đại học Mỏ Địa chất thực hiện thì nước ngầm ở thành phố Hạ Long có trữ lượng không lớn, tầng chứa nước hệ Trias T3 (n - r). Có thể khai thác nguồn nước ngầm bằng cách khoan giếng ở độ sâu từ 100 - 130 m, lượng nước khai thác cao nhất đạt tới 20.626 m3/ngày đêm [27].
3.1.2.3. Tài nguyên rừng.
Theo số liệu thống kê đất đai tính đến 01/01/2011, diện tích đất có rừng của thành phố Hạ Long 7.002,20 ha trong đó: rừng phòng hộ là 3.948,86 ha; rừng ngập mặn (phòng hộ ven biển) 610,99 ha; rừng sản xuất 1.678,74 ha;
rừng đặc dụng 297,48 ha [27].
Rừng tự nhiên: bao gồm rừng nghèo, rừng phục hồi và rừng ngập mặn. Rừng trồng: với các loài cây chủ yếu là thông, keo, bạch đàn và vườn rừng trồng xen cây ăn quả [27].
4.1.2.4. Tài nguyên biển.
Biển ở Hạ Long có những đặc điểm riêng biệt về địa hình địa mạo, không những có tiềm năng lớn về du lịch mà còn là vùng biển có tiềm năng phong phú về khai thác và nuôi trồng thuỷ sản, phát triển cảng biển, giao thông đường thuỷ và công nghiệp sửa chữa đóng mới tàu biển.
- Về thuỷ sản:
Biển vùng vịnh Hạ Long là vùng biển kín, nhiều cồn rạn nên vùng biển Hạ Long có nhiều loại hải sản cư trú và sinh sống. Với 950 loài cá, 500 loại động vật thân mềm và 400 loài giáp xác trong đó có nhiều loài hải sản có giá trị kinh tế cao như cá thu, nhụ, song, hồi, tráp, chim, bơn khế, hồng nục gia, lương mồi, má nhòng, tôm, mực, ngọc trai, bào ngư, sò huyết, các dải đá ngầm san hô trong vịnh cũng khá phong phú với 117 loài thuộc 40 họ, 12 nhóm. Ngoài khơi thuộc vùng biển Hạ Long là 1 trong 4 ngư trường lớn của nước ta [27].
- Ngoài nguồn lợi thuỷ sản mà vùng biển mang lại, còn cho phép phát triển ngành cảng biển như cảng nước sâu Cái Lân, cảng du lịch, cảng than và một số cảng nhỏ khác. Cùng với sự phát triển của cảng biển, ngành đóng tàu cũng được phát triển mạnh mẽ tạo nên một nền kinh tế biển đa dạng, phong phú với quy mô lớn [27].
3.1.2.5. Tài nguyên khoáng sản.
Thành phố Hạ Long có nhiều loại tài nguyên khoáng sản, tập trung chủ yếu là than đá và một số vật liệu xây dựng khác như đá vôi, đất sét và cao lanh.
Bắc và Đông Bắc Thành phố, trên địa bàn các phường Hà Khánh, Hà Lầm, Hà Trung, Hà Tu và Hà Phong. Theo số liệu thống kê của Tổng công ty than Việt Nam nay là TKV (Quy hoạch phát triển ngành than Việt Nam giai đoạn 2001-2010 có xét triển vọng đến năm 2020), trữ lượng địa chất là 592 triệu tấn; Trữ lượng than huy động vào khai thác 270 triệu tấn (chiếm gần 50% so với toàn ngành), mỗi năm có thể khai thác khoảng 5 triệu tấn bao gồm cả lộ thiên và hầm lò. Than của Hạ Long chủ yếu là loại than Antraxit và bán Antraxit, tỷ lệ than cục thấp, chủ yếu tiêu dùng nội địa.
Vật liệu xây dựng: khoáng sản làm vật liệu xây dựng trên địa bàn Thành phố gồm có đá vôi, đất sét,... đáng kể nhất là đá vôi có trữ lượng 1,3 tỷ tấn tập trung chủ yếu ở Hà Phong, Đại Yên; đất sét có trữ lượng 41,5 triệu m3
tập trung chủ yếu ở Giếng Đáy, Hà Khẩu với chất lượng tương đối tốt dùng cho sản xuất xi măng, gạch ngói [27].
3.1.2.6. Tài nguyên nhân văn.
Thành phố Hạ Long là vùng đất có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời, nằm trong cái nôi sản sinh ra giai cấp công nhân Việt Nam, có tinh thần hiếu học, năng động, sáng tạo, có nguồn lao động dồi dào, có đội ngũ khoa học lớn mạnh, công nhân có tay nghề cao nòng cốt tiếp thu khoa học công nghệ mới áp dụng sản xuất. Trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước, nhân dân thành phố Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung đã xây dựng nên truyền thống văn hiến, nền văn hoá đậm đà bản sắc dân tộc [27].
3.1.2.7. Tài nguyên du lịch.
Cảnh quan biển - đảo vịnh Hạ Long là tài nguyên du lịch nổi trội, có sức cạnh tranh nhất. Hình thái và bố cục kỳ lạ của các hòn đảo gắn liền với truyền thuyết “Rồng Hạ” là hình ảnh vô cùng độc đáo, hấp dẫn du khách bốn phương. Cảnh quan của đô thị Hạ Long – đô thị ven biển với hơn 100 năm phát triển gắn liền với lịch sử phát triển của ngành than cũng là yếu tố đặc biệt thu hút du khách [27].
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
3.1.3.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Theo báo cáo chính trị trong Đại hội Đảng bộ thành phố Hạ Long (Quảng Ninh) lần thứ XXIII, trong 5 năm (2005-2010) cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng (công nghiệp - xây dựng 54,8%; dịch vụ 44,2%; nông-lâm- thuỷ sản 1%). Thành phố thực hiện tốt chủ trương thu hút nguồn lực từ các thành phần kinh tế nhằm đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu nội ngành theo hướng giảm tỷ trọng khu vực kinh tế Nhà nước, tăng tỷ trọng khu vực ngoài quốc doanh và khu vực có vốn đầu tư nước ngoài. Công tác quy hoạch, quản lý đô thị, tài nguyên-môi trường, đầu tư xây dựng cơ bản, đền bù giải phóng mặt bằng có nhiều chuyển biến tích cực; các lĩnh vực văn hoá - xã hội phát triển, an sinh xã hội được bảo đảm; an ninh quốc phòng được giữ vững, trật tự an toàn xã hội được đảm bảo...
3.1.3.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế. a. Khu vực kinh tế nông nghiệp.