đất ựai của nước ta ựược sở hữu theo chế ựộ toàn dân. Trong chế ựộ sở hữu này các quyền của chủ sở hữu ựất ựược phân chia giữa Nhà nước và người sử dụng ựất. Trong Luật ựất ựai năm 2003 của nước ta ựã quy ựịnh rõ:
- Nhà nước giữ vai trò ựại diện chủ sở hữu với các quyền sau: Quyết ựịnh mục ựắch sử dụng ựất; quyết ựịnh giao ựất, cho thuê ựất, thu hồi ựất; ựịnh giá ựất; ựiều tiết nguồn lợi từ ựất về ngân sách nhà nước.
- Người sử dụng ựất có các quyền: Chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ựất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất.
Mặc dù bị phân chia nhưng về cơ bản quyền của người sử dụng ựất ở nước ta ựã bao hàm gần hết nội dung của quyền sở hữu khi họ ựược phép sử dụng ựất (theo quy hoạch, kế hoạch của nhà nước), ựược hưởng thành quả từ các hoạt ựộng sử dụng ựất và ựược quyền ựịnh ựoạt ựối với ựất ựai thông qua các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, cho tặng, thế chấp, góp vốnẦ Mặc dù vậy, người có quyền sử dụng ựất theo luật ở nước ta vẫn không phải là chủ ựất bởi vì họ không có toàn quyền về ựất. Theo luật pháp, Nhà nước mới là tổ chức ựại diện cho chủ sở hữu ựất. Người dân chỉ có quyền sử dụng ựất sau khi ựược Nhà nước giao hoặc cho thuê ựất (Trần Thị Minh Châu, 2006).
Chắnh nét ựặc sắc về chế ựộ sở hữu toàn dân về ựất ựai ựã hình thành nên hình thái ựặc biệt cho thị trường quyền sử dụng ựất ở nước ta. đó là một thị trường hai cấp, trong ựó:
Ớ Thị trường cấp 1: Bên ỘbánỢ quyền sử dụng ựất là các cơ quan nhà nước ựược ủy quyền. Bên ỘmuaỢ là các chủ thể kinh tế.
Ớ Thị trường cấp 2: Là sự trao ựổi quyền sử dụng ựất giữa những người có quyền sử dụng ựất với nhau.