Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông

qua phiếu điều tra

Bảng 4.9: Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra

STT Chỉ tiêu Số Phiếu* Tỉ lệ (%)

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24 44,6 2 Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có

giấy tờ liên quan đến nguồn gốc của thửa đất

23 42,5

3 Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7 12,9

(Nguồn: Theo số liệu điều tra phỏng vấn) Chú ý *: ∑ là 54 phiếu

Qua bảng trên ta thấy trong nhóm yếu tố pháp lý có một yếu tố khác

được điều tra đó là yếu tố pháp lý liên quan đến thửa đất. Có 3 nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến thửa đất được đưa ra để điều tra thì 2 nhóm được người dân đánh giá cao hơn cả đó là trường hợp 1 có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và truòng hợp 2 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

nhưng có vấn đề liên quan đến nguồn gốc thửa đất. Điều đó chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó.

4.5. Đề xuất một số giải pháp

Qua thực tế điều tra và tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013 có thể thấy được công tác quản lý đất đai ở đây còn nhiều bất cập. Trong đó công tác xác định giá đất ở trên

địa bàn huyện vẫn chưa thực sự sát với mức giá giao dịch trên thị trường mặc dù hàng năm Nhà nước đều đưa ra bảng giá đất mới nhưng giá đất quy định vẫn thấp hơn giá thực tế trên thị trường. Và khi kê khai để tính thuế chuyển nhượng thì đa số người dân đều kê khai không đúng với giá thực tế giao dịch mà chỉ kê khai sao cho sát với giá quy định nhất. Vì vậy, để công tác xác định giá đất được sát với giá thị trường tôi xin đưa ra một số giải pháp như sau:

- Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết công việc tại các cơ quan quản lý đất

đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sở của người dân khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.

- Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn hơn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đường quá dài. Tức là trên một tuyến đường có thể chia ra rất nhiều đoạn ngắn chứ không nên chỉ chia 3 - 4

đoạn như hiện nay, như vậy giá đất sẽ đúng với thực tế của từng vị trí hơn. - Cần phải minh bạch, công khai thông tin trong thị trường đất đai. - Giảm thiếu các hoạt động mua bán đầu cơ nhà đất.

- Bên cạnh đó các cơ quan chức năng còn phải trú trọng tới việc đưa hệ

thống Pháp luật Đất đai đi vào cuộc sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn thiếu như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác thanh tra kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, kiên quyết xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân.

- Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua được đất ở khi giá bịđẩy lên cao.

PHẦN 5

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1. Kết luận

5.1.1. Thực trạng giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013

- Giá đất quy định của huyện Quỳnh Phụ nhìn chung vẫn thấp hơn khoảng 1,25 - 4,06 lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

+ Khu vực trung tâm có giá cao nhất là 14.000 nghìn đồng/m2,thấp nhất là 4.500 nghìn đồng/m2, hệ số số so sánh là 2,00 - 3,50 lần.

+ Khu vực cận trung tâm có giá cao nhất là 5.100 nghìn đồng/m2, giá thấp nhất là 2.000 nghìn đồng/m2, hệ số so sánh là 1,25 - 2,43 lần.

+ Khu vực xa trung tâm có giá cao nhất là 2.800 đồng/m2, giá thấp nhất là 645 nghìn đồng/m2, hệ số so sánh là 1,52 - 4,06 lần.

5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013

Giá đất trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, địa hình, hình thể diện tích, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi, yếu tố pháp lý và yếu tố khác. Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc nhất đến giá chuyển nhượng của thửa đất.

5.1.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013

- Những người dân có độ tuổi từ 30-50 là cán bộ, công nhân viên chức và những người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh buôn bán thường quan tâm và có hiểu biết về giá đất nhất.

- Các yếu tố liên quan đến thửa đất đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của thửa đó, tuy nhiên yếu tố vị trí là ảnh hưởng lớn nhất.

- Người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó.

5.2. Đề nghị

Qua quá trình điều tra, tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ, xuất phát từ thực trạng công tác quản

lý đất đai nói chung và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng trên

địa bàn huyện tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:

- Phải có một thị trường đất đai công khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB huyện Quỳnh Phụ cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán bộ có chuyên môn và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát hơn với giá thị trường.

- Phải điều chỉnh giá quy định về sát hơn với giá thị trường.

- Chính phủ, UBND tỉnh Thái Bình cần tiến hành công tác định giá đất một cách thường xuyên theo định kỳ và đột suất theo nhu cầu thực tế của thị

trường để giá đất quy định luôn phù hợp với thực tế, phản ánh đúng giá trị sử

dụng của thửa đất.

- Từng bước hoàn thiện cơ chế chính sách đất đai nói chung và thị

trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường.

- Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

- Để có một thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch và đầy

đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán cần thành lập một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực giá đất.

- Để có sự gắn kết chặt chẽ giữa Nhà nước với người dân, cũng như để

củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình có nhiều việc cần tiến hành một cách đồng bộ. Hàng loạt các giải pháp này cần được sự ủng hộ đồng lòng thực hiện của cả chính quyền và nhân dân đểđạt hiệu quả cao nhất.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài chính, (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

2. Bộ Tài chính, (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại

đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP. 3. Chính phủ, (2008), Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản. 4. Chính phủ, (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 5. Chính phủ, (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi,

bổ sung một sốđiều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.

6. Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ thi hành Luật Đất

đai 2003.

7. Chính phủ, (2007), Nghịđịnh số 153/2007/NĐ- CP của Chính phủ quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. 8. Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

9. Hoàng Văn Hùng (2013) và trịnh Hữu Liên, Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ Quản lý đất đai và định giá đất. NXB Nông nghiệp.

10. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Phụ, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Quỳnh Phụ.

11. Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật đất đai. 12. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Nhà ở. 13. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Đấu thầu 14. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005, Giáo trình thị trường bất

15. UBND huyện Quỳnh Phụ, Báo cáo thống kê , kiểm kê đất đai năm 2013 16. UBND huyện Quỳnh Phụ, Báo cáo tình hình KT-XH của huyện Quỳnh

Phụ năm 2013.

17. UBND huyện Quỳnh Phụ, Báo cáo dân số trung bình qua các năm ( giai

đoạn 2010-2013)

18. UBND tỉnh Thái Bình, Quyết định 3152/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2012 về việc ban hành bảng giá đất và quy định về mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2013.

19. Nguyễn Thị Yến,“Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Đề tài thạc sỹ.

PHỤ LỤC

Phụ lục 01:

PHIẾU ĐIỀU TRA

GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN QUỲNH PHỤ

( Xin Ông/bà vui lòng hoàn chỉnh giúp tôi một số thông tin sau đây)

I. Thông tin chung.

1.Tên chủ sử dụng đất: ...Tuổi... 2. Địa chỉ: Số nhà………...., ngõ số...( chiều rộng ngõ...m) 3. Nghề nghiệp:

CB, công nhân viên chức Lao động tự do Buôn bán Nghề khác:……..… 4. Trình độ văn hóa: ………..………..

5. Thu nhập bình quân: ……… triệu đồng/người/năm

II. Thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Quỳnh Phụ

* Yếu tố điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Quỳnh Phụ

1. Diện tích thửa đất: ……… m2

Hình thể: …… Số thửa ……… Tờ BĐ số …..…….. Kích thước: Dài ……… m, độ rộng mặt tiền ..…….. m.

2. Loại đường phố, vị trí của loại đường phố định giá đất theo qui định của tỉnh (Do cán bộđịa chính phường hoặc thành phố cung cấp thông tin)

- Loại đường phố:………... - Vị trí:………... 3. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách đến đường phốđiều tra < 100 m 100-200m > 200m

* Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Quỳnh Phụ.

1. Thông tin về kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung của tỉnh) - Giao thông: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cấp thoát nước: Tốt Trung bình Kém

- Điện: Tốt Trung bình Kém 2. Thông tin về cung cấp dịch vụ: ( so với điều kiện chung của tỉnh)

- Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp: Thuận lợi Trung bình Kém - Dịch vụ tài chính tín dụng: Thuận lợi Trung bình Kém - Dịch vụ thông tin liên lạc: Tốt Trung bình Kém

3. Thông tin về tài sản gắn liền với đất

- Nhà ở: Loại nhà:...; cấp nhà:...; năm xây dựng... - Diện tích xây dựng: ...m2; số tầng:...; diện tích sàn sử dụng...m2 -Tài sản khác:...

* Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý của thửa đất).

1.Tình trạng pháp lí của thửa đất.

- Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền

(người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền

- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2. Những hạn chế về quyền sử dụng đất:

Đang cho thuê Đang tranh chấp

Đang góp vốn Đang thế chấp

Một phần hoặc toàn bộ thửa đất trong hành lang an toàn công trình 3. Ông(bà) có đồng ý với giá đất hàng năm mà Nhà nước đưa ra hay không ? Có Không

4. Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với các văn bản qui định của Nhà nước về đất đai (giá đất) hàng năm hay không?

Có Không * Các yếu tố khác. 1. Ông bà sử dụng thửa đất này với mục đích gì? Xây dựng nhà ở Mặt bằng sản xuất kinh doanh Mục đích khác: ( ghi rõ mục đích)……….

2. Ông( bà) thấy vị trí đất này có thuận tiện cho cuộc sống không ? Có Tạm được Không

3.Nếu chuyển nhượng thửa đất này ông(bà) sẽ thực hiện với mức giá là bao nhiêu?...( triệu đồng/ thửa hoặc ... (nghìn đồng/ m2)

4. Nếu mua bất động sản điểm ông/bà quan tâm nhất điều gì?...

Quỳnh Phụ, ngày … tháng …. năm 2014

Chủ sử dụng đất

Cơ sở hạ tầng: T: tốt, TB: trung bình; K: kém. Vị trí Mẫu Tên chủ sử dụng Đặc điểm thửa dất Cơ sở hạ tầng Giá đất ( nghìn đồng/m2) Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Chiều sâu Hình thể Điện Giao thông Nước Cơ sở giáo dục Cơ sở y tế Giá quy đị nh Giá thị trường

Đường từ ngã tư cầu Tây đến hết chợ huyện 1

I1a Đào Duy Lợi 209,51 7,30 28,70 CN T T T T T 5.500 14.000

I1b Nguyễn Viết Toàn 77,40 4,30 18,00 CN T T T T T 5.500 15.000

I1c Nguyễn Văn Hùng 106,40 5,20 14,30 CN T T T T T 5.500 13.000

2

I1a Nguyễn Viết Tuyên 77,40 4,30 18,00 CN T T T T T 4.400 12.000

I1b Lý Văn Hoàng 77,41 3,70 18,50 khác T T T T T 4.400 11.000

I1c Trần Văn Duy 107,40 5,40 17,20 CN T T T T T 4.400 13.000

3

I1a Phạm Minh Xương 202,44 5,20 19,70 HT T T T T T 3.300 9.300

I1b Nguyễn Tiến Dũng 90,00 6,00 15,00 CN T T T T T 3.300 8.600

I1c Ngô Văn Minh 80,00 6,00 13,00 L T T T T T 3.300 10.000

Đường từ ngã ba rẽ vào đường đối ngoại đến ngã tư cầu Tây vòng đến ngã tư Bạt tới Ngân hàng Chính sách xã hội huyện 1

I2a Bùi Thị Ánh 70,00 4,50 15,30 HT T T T T T 5.200 10.700

I2b Phạm Đức Sơn 190,08 9,60 19,80 CN T T T TB T 5.200 13.600

I2c Vương Văn Tư 112,84 5,20 21,70 CN T T T T T 5.200 12.500

2

I2a Nguyễn Viết Luân 100,65 5,50 18,30 CN T T T T T 4.160 11.900

I2b Đặng Thì Cỏn 161,16 6,80 23,70 CN T T T T T 4.160 9.900 I2c Vũ Hữu Hải 93,00 6,00 15,90 CN T T T T T 4.160 10.700 3 I2a Vũ Ngọc Tú 114,30 4,50 25,40 CN T T T T T 3.120 9.600 I2b Đào Thị Yến 87,00 5,30 17,10 L T T T TB TB 3.120 7.100 I2c Đỗ Thị Băng 186,30 9,00 22,70 HT T T T TB TB 3.120 8.500

1

I3a Đỗ Văn Dũng 42,00 3,60 11,50 CN T T T T T 4.500 12.000

I3b Nguyễn Thị Lan 81,00 4,50 18,00 L T T T T TB 4.500 11.000

I3c Hoàng Thị Hoa 95,00 4,50 21,00 CN TB T T T TB 4.500 13.000

2

I3a Nguyễn Thị Lan 95,16 5,20 18,30 khác T T T T T 3.600 8.400

I3b Phạm Quang Tùng 105,00 5,50 19,09 CN T T T T TB 3.600 9.600

I3c Ngô Thị Hải 88,60 4,00 22,00 CN T T T T TB 3.600 7.200

3

I3a Nguyễn Ngọc Thắng 158,00 6,50 24,30 CN T T T T TB 2.700 6.000

I3b Phạm Bá Thành 70,50 3,80 18,63 HT T T T TB T 2.700 5.200