4.2.2.1. Các tuyến đường chọn để điều tra
Theo quyết định số 3152/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2012 của
Ủy ban nhân tỉnh Thái Bình, giá đất của huyện Quỳnh Phụ nằm trong phần II của bảng giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Dựa vào vị trí của các tuyến đường, mức độ phát triển và vai trò của chúng, các tuyến đường
điển hình được lựa chọn bao gồm:
- Đường, phố trung tâm: bao gồm 6 đường phố
+ Đường từ ngã tư cầu Tây đến hết chợ huyện
+ Từ ngã ba rẽ vào đường đối ngoại đến ngã tư cầu Tây vòng đến ngã tư Bạt tới Ngân hàng Chính sách xã hội huyện ( kể cả 2 bên đường)
+ Từ cầu Môi đến hết trụ sở Ủy ban nhân dân Thị trấn An Bài
+ Từ giáp trụ sởỦy ban nhân nhân Thị trấn An Bài đến hết phố Cầu Nghìn + Từ ngã ba Đợi đến đất nhà ông Đương (thuộc đia phận xã Đông Hải) + Từ chân cầu Đồng Bằng đến chân cầu Tư Môi thị trấn An Bài
- Đường, phố cận trung tâm: bao gồm 5 đường phố
+ Từ cầu trạm điện đến cầu vào thôn Đoài Xá xã Quỳnh Hải
+ Đường nhánh 19/5 từ sau UBND thị trấn đến giáp khu dân cư 3A + Từ ngã ba Quỳnh Hồng đến hết bưu điện bến Hiệp
+ Từ ngã ba Quỳnh Mỹđến cầu cấp 2 Quỳnh Mỹ cũ
+ Từ nhà ông Chiến đến hết nhà ông Khương thôn An Phú xã Quỳnh Hải - Đường, phố xa trung tâm: bao gồm 05 đường phố
+ Đường phía sau đường 19/5 thuộc địa phận xã Quỳnh Hồng + Từ trường cấp 2 xã Quỳnh Hải đến chợĐó xã Quỳnh Hải + Từ chợ Cầu xã Quỳnh Ngọc đi xã Quỳnh Lâm
+ Từ giáp TT.An Bài đến hết địa phận xã An Mỹ
4.2.2.2. Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013
* Nhóm đường, phố trung tâm
Đây là những trục đường chính của 2 thị trấn và các xã. Các tuyến đường này có chiều ngang rộng, chất lượng đường tốt vì vậy lưu lượng xe đi lại khá nhiều. Các thửa đất nằm dọc hai bên các tuyến đường, phố (VT1) tập trung nhiều cơ quan, các cửa hàng dịch vụ, công trình công cộng ... các vị trí tiếp theo cũng chịu ảnh hưởng tích cực do cơ sở hạ tầng (đường ngõ xóm được đầu tư xây dựng) đảm bảo nhu cầu đi lại của người dân. Mật độ dân sống ở khu vực gần các tuyến đường phố
trung tâm này là khá cao. Mức sống của người dân cũng ngày càng được cải thiện rõ nét. Giá đất ở dần được đẩy lên do việc kết hợp với mục đích là đất ở với đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời ở các thửa đất.
Bảng 4.2 : Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm
(Gqđ: Giá quy định theo quyết định 3152/2012/QĐ-UBND)
(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3
1
Đường từ ngã tư cầu Tây đến hết chợ huyện I1 14.000 12.000 9.300
Gqđ 5.500 4.400 3.300
Hệ số so sánh (I1/Gqđ) 2,54 2,72 2,81
2
Từ ngã ba rẽ vào đường đối ngoại đến ngã tư cầu Tây vòng đến ngã tư Bạt tới Ngân hàng Chính sách xã hội huyện( kể cả 2 bên đường)
I2a 10.700 11.900 7.100 I2b 13.600 9.900 8.500 I2c 12.500 10.700 9.600 I2 12.300 10.800 8.400 Gqđ 5.200 4.160 3.120 Hệ số so sánh (I2/Gqđ) 2,35 2,60 2,69 3
Từ cầu Môi đến hết trụ sở Ủy ban nhân dân Thị trấn An Bài I3 12.000 8.400 6.000
Gqđ 4.500 3.600 2.700
Hệ số so sánh (I3/Gqđ) 2,66 2,33 2,22
4
Từ giáp trụ sở Ủy ban nhân nhân Thị trấn An Bài đến hết phố Cầu Nghìn I4 8.200 6.900 5.700 Gqđ 3.500 2.800 2.100 Hệ số so sánh (I4/Gqđ) 2,34 2,46 2,71 5
Từ ngã ba Đợi đến đất nhà ông Đương (thuộc đia phận xã
Đông Hải) I5 8.300 7.700 5.900
Gqđ 4.000 3.200 2.400
Hệ số so sánh (I5/Gqđ) 2,07 2,40 2,45
6
Từ chân cầu Đồng Bằng đến chân cầu Tư Môi thị trấn An Bài
I6 7.300 5.600 4.500
Gqđ 3.500 2.800 2.100
- Đường từ ngã tư cầu Tây đến hết chợ huyện là tuyến đường có giá đắt nhất trong huyện, giá đất tại VT1 có mức giá 14.000 nghìn đồng/m². Tuyến
đường này có giá cao do gần chợ huyện, VT1 là nơi tập trung các cửa hàng, trung tâm mua sắm nên đã đẩy giá đất lên cao gấp 2,54 lần giá nhà nước quy
định. Ở VT2 có giá thấp hơn 1,66 lần so với VT1. VT2, VT3 chủ yếu dùng vào mục đích ở. Tuy nhiên, hệ số so sánh của VT3 là rất cao (2,81%), điều này được lí giải do người dân muốn ở gần đường trung tâm có hệ thống cơ sở
hạ tầng được đảm bảo tốt (điện, điện thoại, nước, chợ, trường học, bệnh viện). - Đường từ ngã ba rẽ vào đường đối ngoại đến ngã tư cầu Tây vòng đến ngã tư Bạt tới Ngân hàng Chính sách xã hội huyện là trục đường chính của TT.Quỳnh Côi . + Giá đất tại VT1 có mức giá 12.300 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 2,35 lần. + Giá đất tại VT2 có mức giá 10.800 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 2,60 lần. + Giá đất tại VT3 có mức giá 8.400 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 2,69 lần.
Đây là đường có giá cao thứ 2 trong huyện. Cơ sở hạ tầng của tuyến
đường này được đánh giá tốt, hệ thống giao thông rất tốt, có nhiều cơ quan: Phòng TN&MT, UBND huyện, Quân đội nhân dân VN, ngân hàng... là nơi tập trung kinh doanh buôn bán sầm uất.
- Đường từ cầu Môi đến hết trụ sở UBND TT.An Bài là đường có cơ sở
hạ tầng của các thửa đất trong khu vực tốt, là nơi tập trung các cửa hàng, nơi mua bán của TT.An Bài.
+ Giá đất ở VT1 khá cao 12.000 nghìn đồng/m2 (giá thị trường), hệ số
so sánh là 2,66 lần do đất được sử dụng vào mục đích ở và kinh doanh. + VT2, VT3 giá giảm dần do đất chủ yếu sử dụng vào mục đích đểở. - Đường từ giáp trụ sở Ủy ban nhân nhân Thị trấn An Bài đến hết phố
Cầu Nghìn và đường từ chân cầu Đồng Bằng đến chân cầu Tư Môi thị trấn An Bài có cùng giá nhà nước quy định nhưng mức giá điều tra tại thị trường khác nhau. Đường từ giáp trụ sở UBND TT.An Bài đến hết phố Cầu Nghìn có mức giá thị trường cao hơn vì đường này thuộc trục đường chính của TT.An Bài, có cơ sở hạ tầng tương đối tốt, có khu công nghiệp cầu Nghìn.
- Cuối cùng là đường từ ngã ba Đợi đến đất nhà ông Đương (thuộc đia phận xã Đông Hải).
+ Giá đất tại VT1 có mức giá 8.300 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 2,07 lần. + Giá đất tại VT2 có mức giá 7.700 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 2,40 lần. + Giá đất tại VT3 có mức giá 5.900 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 2,45 lần.
Đây là đường từ huyện đi tỉnh, lượng xe đi lại đông, cơ sở hạ tầng tốt. Giá nhà nước quy định cao nhưng giá trao đổi trên thị trường không cao lắm vì khả năng sinh lợi trên tuyến đường này không cao.
* Nhóm đường, phố cận trung tâm
Các đường này là các tuyến giao thông điển hình liên tỉnh, liên huyện, liên xã trong các huyện. Các tuyến đường này có môi trường cảnh quan đẹp, chất lượng đường tốt đảm bảo nhu cầu giao thông đi lại của người dân.
Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm
(Gqđ: Giá quy định theo quyết định 3152/2012/QĐ-UBND)
(Đơn vị tính: nghìn đồng/m²)
STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3
1
Từ cầu trạm điện đến cầu vào thôn Đoài Xá xã Quỳnh Hải II1 5.100 3.900 3.100
Gqđ 2.500 2.000 1.500
Hệ số so sánh (II1/Gqđ) 2,04 1,95 2,06
2
Đường nhánh 19/5 từ sau UBND thị trấn đến giáp khu dân cư 3° II2 4.100 3.900 2.500 Gqđ 1.800 1.440 1.080 Hệ số so sánh (II2/Gqđ) 2,27 2,43 2,31 3 Từ ngã ba Quỳnh Hồng đến hết bưu điện bến Hiệp II3 3.300 1.800 2.100 Gqđ 1.800 1.440 1.080 Hệ số so sánh (II3/Gqđ) 1,83 1,25 1,94 4 Từ ngã ba Quỳnh Mỹđến cầu cấp 2 Quỳnh Mỹ cũ II4 3.000 2.400 2.000 Gqđ 1.500 1.200 900 Hệ số so sánh (II4Gqđ) 2,00 2,05 2,20 5
Từ nhà ông Chiến đến hết nhà ông Khương thôn An Phú xã Quỳnh Hải
II5
2.900 2.700 2.100
Gqđ 1.700 1.360 1.020
Hệ số so sánh (II5qđ) 1,70 1,98 2,05
Qua điều tra nhóm đường cận trung tâm ta thấy, mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường của 5 tuyến đường được điều tra dao động từ 1,25 đến 2,43 lần.
Riêng đường nhánh 19/5 từ sau UBND thị trấn đến giáp khu dân cư 3A mức chênh lệch vượt trội hơn hẳn các đường phố trong nhóm là do cơ sở hạ
tầng ở đây rất tốt. Có trụ sở công an huyện, trường học cấp 2 Quỳnh Hồng, trung tâm phát triển quỹđất, ngân hàng... nằm trên trục đường này.
+ Giá đất tại VT1 có mức giá 4.100 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 2,27 lần. + Giá đất tại VT2 có mức giá 3.900 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 2,43 lần. + Giá đất tại VT3 có mức giá 2.500 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 2,31 lần. Tại VT2, VT3 có mức giá trao đổi trên thị trường cao hơn là do thửa đất có hình thểđẹp, phù hợp với mục đích làm nhà ở cho công nhân viên chức.
Ta có thể nhận thấy so với mức giá quy định thì mức giá được chấp nhận bán trên thị trường cao hơn từ 2,00 đến 2,50 lần. Hệ số chênh lệch này là trung bình và nằm trong khoảng so với nhóm đường trung tâm. Tuy nhiên, nhìn chung thì mức giá của các đường phố cận trung tâm thấp hơn so với các
đường phố trung tâm.
* Nhóm đường, phố xa trung tâm
Các đường, phố này là các tuyến giao thông bao hoặc phục vụ giao thông trong các xã.
Bảng 4.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm
(Gqđ: Giá quy định theo quyết định 3152/2012/QĐ-UBND)
(Đơn vị tính: nghìn đồng/m²)
STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3
1
Từ nhà bà Phê Lê đến hết thôn An Bài cũ III1 2.500 1.800 1.100
Gqđ 1.200 960 720
Hệ số so sánh (III1/Gqđ) 2,08 1,87 1,52
2
Đường phía sau đường 19/5 thuộc địa phận xã Quỳnh Hồng III2 2.100 1.800 1.600 Gqđ 1.000 800 600 Hệ số so sánh (III2/Gqđ) 2,10 2,25 2,60 3 Từ trường cấp 2 xã Quỳnh Hải đến chợĐó xã Quỳnh Hải III3 2.800 2.600 1.300 Gqđ 800 640 480 Hệ số so sánh (III3/Gqđ) 3,50 4,06 2,70 4 Từ chợ Cầu xã Quỳnh Ngọc đi xã Quỳnh Lâm III4 1.500 1.000 645 Gqđ 600 480 360 Hệ số so sánh (III4Gqđ) 2,50 2,08 1,79 5
Từ giáp TT.An Bài đến hết địa phận xã An Mỹ III5 1.900 1.600 1.060
Gqđ 800 640 480
Các đường thuộc nhóm đường xa trung tâm có mức giá quy định trong khoảng 360-1.200 nghìn đồng/m², giá trên thị trường trong khoảng 640 -2.500 nghìn đồng/m². Các mẫu giao dịch chủ yếu được dùng vào mục đích đểở, yếu tố được người dân quan tâm là hình thể thửa đất phù hợp với nhu cầu để ở
(hình thể đẹp, diện tích 80-120m²). Theo số liệu tổng hợp thông tin chi tiết từ
các phiếu điều tra, giá đất giảm dần từ VT1 đến VT3 vì mức độ thuận tiện về đi lại, độ rộng của đường giao thông cũng giảm từ VT1 đến VT3. So sánh về
hình thể thửa đất, các thửa đất quá lớn, hình thể xấu thì ngay cả gần đường
điều tra hơn cũng có giá thị trường thấp hơn so với các thửa đất có đặc điểm phù hợp với nhu cầu của người dân trong mục đích sinh hoạt.
Trong các tuyến đường phố chọn điều tra thì đường từ trường cấp 2 xã Quỳnh Hải đến chợ Đó xã Quỳnh Hải là đường có giá thị trường cao hơn cả.
+ Giá đất tại VT1 có mức giá 2.800 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 3,50 lần. + Giá đất tại VT2 có mức giá 2.600 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 4,06 lần. + Giá đất tại VT3 có mức giá 1.300 nghìn đồng/m² hệ số so sánh là 2,70 lần. Do đây là đường giáp với TT.Quỳnh Côi nên có cơ sở hạ tầng tốt hơn. Lại gần trường cấp 2 Quỳnh Hải, chợ xã Quỳnh Hải.
Qua đây cho ta thấy vị trí có vai trò vô cùng quan trọng quyết định giá
đất. Vị trí ở khu vực xa trung tâm là vị trí có giá thấp nhất trong 3 khu vực.
4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013