Để thực hiện tốt việc quản lý và sử dụng đất có hiệu quả UBND tỉnh Thái Bình căn cứ vào: số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; số 25/2008/NĐ-CP ngày 04/03/2008 của Chính Phủ quy
định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, và cơ cấu tổ chức của Bộ TN&MT ; Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày 27/11/2008 của Chính Phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài Chính. Công văn số 1929/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/06/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường ‘v/v triển khai xây dựng Bảng giá đất năm 2013 của đia phương’ ; Công văn số 1743/UBND-NN ngày 03/02/2012 của UBND tỉnh ‘v/v triển khai xây dựng Bảng giá đất năm 2013’ ; Kế hoạch số 08/KH-STNMT ngày 17/7/2012 của Sở Tài nguyên & Môi trường triển khai công tác xác định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Bình; Đã ra Quyết định 3152/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2012 về việc ban hành bảng giá đất và quy định về mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2013.
PHẦN 3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở.
- Giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ tỉnh Thái Bình theo qui định của Nhà nước.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ
tỉnh Thái Bình.
- Các tuyến đường được chọn để điều tra bao gồm: Đường từ ngã tư
cầu Tây đến hết chợ huyện, từ ngã ba rẽ vào đường đối ngoại - ngã tư Cầu Tây vòng đến ngã Tư Bạt tới Ngân hàng chính sách xã hội huyện, từ cầu Tư
Môi đến hết trụ sở UBND Thị trấn An Bài, từ giáp trụ sở UBND Thị trấn An Bài đến hết phố Cầu Nghìn, từ ngã ba Đợi đến đất nhà ông Đương (thuộc đia phận xã Đông Hải), từ chân cầu Đồng Bằng đến chân cầu Môi thị trấn An Bài, từ cầu trạm điện đến cầu vào thôn Đoài Xá Quỳnh Hải, Đường nhánh 19/5 từ sau UBND thị trấn đến giáp khu dân cư 3A, từ ngã ba Quỳnh Hồng
đến hết bưu điện bến Hiệp, từ ngã ba Quỳnh Mỹđến cầu cấp 2 Quỳnh Mỹ cũ, từ nhà ông Chiến đến hết nhà ông Khương thôn An Phú xã Quỳnh Hải, từ nhà bà Phê Lê đến hết thôn An Bài cũ, đường phía sau đường 19/5 thuộc địa phận xã Quỳnh Hồng, từ trường cấp 2 xã Quỳnh Hải đến chợĐó xã Quỳnh Hải, từ
chợ Cầu xã Quỳnh Ngọc đi xã Quỳnh Lâm, từ giáp TT.An Bài đến hết địa phận xã An Mỹ.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản vềđất đai và giá đất ở.
- Nghiên cứu giá đất ở trên 2 thị trấn, 36 xã trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định).
3.2. Nội dung nghiên cứu
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013 tác quản lý giá đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013
3.2.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá
đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013
- Vị trí địa lý và ranh giới hành chính - Địa hình
- Khí hậu, thời tiết
3.2.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý giá
đất và định giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013
- Tăng trưởng cơ cấu kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. - Thực trạng phát triển các ngành kinh tế.
- Thực trạng cơ sở hạ tầng: giao thông, thủy lợi, hệ thống thông tin liên lạc, giáo dục và đào tạo, y tế, quốc phòng an ninh.
3.2.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013
- Tình hình quản lý đất đai. - Tình hình sử dụng đất đai.
3.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
3.2.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn.
- Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp của huyện Quỳnh Phụ.
- Mức độ thực thi các văn bản pháp luật qui định về giá đất.
3.2.2.2. Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013
- Các tuyến đường chọn đểđiều tra.
- Thực trạng giá đất ở của huyện Quỳnh Phụ năm 2013 + Nhóm đường, phố trung tâm
+ Nhóm đường, phố cận trung tâm + Nhóm đường, phố xa trung tâm
3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
3.2.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
* Yếu tố vị trí
* Yếu tố hình thể, diện tích của thửa đất * Yếu tốđịa hình
3.2.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
i.Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ
năm 2013
* Cơ sở hạ tầng * Khả năng sinh lời
* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của người dân...
ii. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
* Mật độ dân số
* Chất lượng các loại hình dịch vụ (y tế, giáo dục, tập quán...)... * Yếu tố nhân khẩu...
3.2.3.3. Các yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
* Tình trạng pháp lý * Nhân tố hành chính...
3.2.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
* Yếu tố tâm lý - phong thủy * Yếu tố mục đích sử dụng... * Yếu tố môi trường
3.2.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Quỳnh Phụ năm 2013
3.2.4.1. Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra
3.2.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá
đất thông qua phiếu điều tra
3.2.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra
3.2.5. Đề xuất một số giải pháp
3.3. Phương pháp nghiên cứu
3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn điều tra 16 tuyến đường trên địa bàn huyện để nghiên cứu. Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ
sở hạ tầng hiện có. Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế xã hội của huyện Quỳnh Phụ năm 2013.
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu về:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quỳnh Phụ năm 2013. - Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2013
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn
- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diên, phản ánh
được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và giá đất của các khu vực,
đường phốđó có các biến động.
- Điều tra hiện trạng giá đất trên 2 thị trấn, 36 xã trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ.
- Tổng số phiếu điều tra 144 phiếu trên 16 tuyến đường.
- Điều tra 4 đối tượng: Cán bộ, công nhân viên chức; buôn bán; làm nghề tự do; làm nghề khác.
- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tốảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do.
3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
- Phương pháp thống kê - Phương pháp so sánh - Phương pháp phân tích
- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá.
3.3.5. Phương pháp chuyên gia
Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 huyện Quỳnh Phụ năm 2013
4.1.1.1. Vị trí địa lý và ranh giới hành chính
Quỳnh Phụ là huyện nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Thái Bình, có tọa
độ địa lý từ 20030’ đến 20045’ vĩ độ Bắc và 106010’ đến 106025’ kinh độ Đông với tổng diện tích tự nhiên 20.961,46ha và 2 hệ thống sông chính là sông Luộc, sông Hóa dài 36 km chảy qua phía Bắc và phía Đông của huyện dẫn nước vào các sông nội đồng. Địa giới hành chính của huyện được xác
định như sau:
- Phía Đông giáp huyện Vĩnh Bảo- thành phố Hải Phòng với ranh giới là sông Hóa;
- Phía Tây giáp huyện Hưng Hà - tỉnh Thái Bình;
- Phía Nam giáp huyện Đông Hưng và huyện Thái Thụy - tỉnh Thái Bình.
- Phía Bắc giáp huyện Ninh Giang- tỉnh Hải Dương với ranh giới là sông Luộc;
Phía Tây Bắc, dọc theo đường
ĐT.396B, qua Cầu Hiệp là tỉnh Hải Dương. Phía Đông Bắc, theo Quốc lộ 10, qua cầu Nghìn là huyện Vĩnh Bảo, thành phố Hải Phòng. Riêng thị trấn Quỳnh Côi là nơi giao nhau của 3 trục tỉnh lộ, đó là ĐT.455, ĐT.396B,
ĐT.452 tạo thuận lợi cho việc luân chuyển hàng hóa, phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Toàn huyện có 38 xã, thị trấn với tổng dân số 244.654 người.
4.1.1.2. Địa hình
Huyện Quỳnh Phụ nằm trong vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồng, nhìn chung địa hình của huyện tương đối bằng phẳng, đồng ruộng thấp, có độ
dốc thoải từ Tây sang Đông, từ Bắc xuống Nam, giữa huyện tạo thành lòng chảo. Phần này chiếm 62,5% diện tích toàn huyện.
Độ cao trung bình toàn huyện cao khoảng 1,5m so với mặt nước biển, trong đó khu vực cao nhất đạt khoảng 3m (thuộc xã Quỳnh Ngọc), khu vực thấp nhất là 0,4 - 0,5 m.
Xét theo địa hình tương đối thì địa hình của huyện chia thành những tiểu vùng khác nhau với địa hình cao, vàn thấp tạo nên những vùng canh tác nhiều loại cây trồng đặc trưng của vùng tạo điều kiện thâm canh tăng vụ, đa canh các loại cây trồng trên toàn địa bàn.
Nhìn chung địa hình Quỳnh Phụ bằng phẳng đất đai được hình thành nhờ quá trình bồi đắp phù sa của hệ thống sông Hồng, sông Luộc, sông Hóa do đó thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp đặc biệt là lúa nước.
4.1.1.3. Khí hậu, thời tiết
Huyện Quỳnh Phụ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, một năm có 4 mùa trong đó có 2 mùa rõ rệt: mùa Hạ nóng ẩm, mưa nhiều; mùa Đông lạnh giá buốt.
- Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 23 - 240C
- Lượng mưa trung bình hàng năm vào khoảng 1.650mm, phân bố không
đều trong năm, được chia thành 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô (mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau).
Nhìn chung, huyện Quỳnh Phụ có điều kiện khí hậu, thời tiết tương đối thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, du lịch và đời sống sinh hoạt của nhân dân.
4.1.2. Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013 định giá đất huyện Quỳnh Phụ năm 2013
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Từ bảng 4.1 ta thấy, kinh tế của huyện Quỳnh Phụ có sự gia tăng giá trị
sản xuất của các ngành dịch vụ và công nghiệp, xây dựng, sản xuất nông nghiệp đều có sự tăng lên rõ rệt. Trong đó, ngành công nghiệp xây dựng có sự
tăng lên mạnh nhất. Để đạt được điều đó là nhờ có sự áp dụng khoa học kỹ
thuật tiên tiến. Để tạo động lực thúc đẩy nền kinh tế phát triển và đem lại hiệu quả cao, tạo thêm công ăn việc làm cho lao động, nâng cao đời sống của nhân
dân, trong những năm tới ngoài việc tiếp tục chuyển dịch cơ cấu trong nội bộ
ngành nông nghiệp cần đầu tư đẩy mạnh phát triển công nghiệp - tiểu thủ
công nghiệp và dịch vụ thương mại, tăng nhanh tỷ trọng các ngành này trong cơ cấu kinh tế của huyện.
Bảng 4.1: Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế huyện Quỳnh Phụ giai đoạn 2011-2013 STT Chỉ tiêu 2011 2012 2013 Giá trị sản xuất (tỷđồng) Cơ cấu ( %) Giá trị sản xuất (tỷđồng) Cơ cấu ( %) Giá trị sản xuất (tỷđồng) Cơ cấu ( %) Tổng 12.429,87 100,00 13.740,58 100,00 14.916,06 100,00 1 Nông, lâm nghiệp, thủy sản 3.601,27 28,97 3.735,10 27,18 3.852,34 25,83 1.1 Nông nghiệp 3.469,45 27,91 3.582,12 26,07 3.685,58 24,71 1.2 Lâm nghiệp 2,90 0,02 2,85 0,02 2,70 0,02 1.3 Thủy sản 129,53 1,04 150,13 1,09 164,06 1,10 2 Công nghiệp, xây dựng 7.202,47 57,94 8.123,66 59,12 8.974,97 60,17 2.1 Công nghiệp 6.406,47 54,54 7.080,66 51,53 7654,78 51,32 2.2 Xây dựng 796,00 6,40 1.043,00 7,59 1.320,19 8,85 3 Dịch vụ 1.626,13 13,08 1.881,82 13,70 2.088,75 14,01 3.1 Thương nghiệp 400,71 3,22 463,19 3,37 515,69 3,46 3.2 Vận tải 183,90 1,48 231,36 1,68 265,28 1,78 3.3 Các ngành dịch vụ khác 1.041,52 8,38 1.187,27 8,64 1.307,78 8,77
(Nguồn: Chi cục thống kê huyện Quỳnh Phụ) 4.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
Nông nghiệp là nhóm ngành có thế mạnh, lợi thế phát triển, chiếm tỷ
trọng lớn và có vị trí quan trọng đối với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Quỳnh Phụ.
Xác định vị trí quan trọng của sản xuất nông, ngư nghiệp trong hoạt
động kinh tế của huyện, trong việc đảm bảo an ninh lương thực và hướng mạnh ra xuất khẩu, trong những năm qua được sự hỗ trợ của Nhà nước và sự
chỉ đạo của các cấp, các ngành nền kinh tế nông nghiệp của huyện đã đạt
* Tổng giá trị sản xuất (tính theo giá cố định năm 2010): ước đạt 12.347,50 tỷ đồng, so với năm 2012 tốc độ tăng trưởng 8,70% (đạt 98 % KH). Trong đó:
+ Nông, lâm nghiệp, thủy sản ước đạt 3.169,70 tỷđồng, tăng 4,1 % (đạt 100,40% KH).
+ Công nghiệp-TTCN và xây dựng ước đạt 7.499,80 tỷ đồng, tăng 10,70% so với năm 2012 (đạt 96,70% KH).
+ Thương mại, dịch vụước đạt 1.678 tỷđồng, tăng 9,4% (đạt 99,40 % KH).
4.1.2.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng - kĩ thuật xã hội
* Hệ thống giao thông
Mạng lưới giao thông đường bộ tương đối dày với các tuyến đường chính là Quốc lộ 10, Tỉnh lộ 451, 452, 455, 396B và hệ thống đường huyện lộ, đường nội thị và đường xã với tổng chiều dài trên 1.200km.
Trong đó chủ yếu các tuyến đường đã được cứng hoá (trải nhựa, đổ bê tông, lát gạch) còn ít đường đất và đường rải đá cấp phối.
Giao thông đường thuỷ: huyện Quỳnh Phụ có 2 con sông lớn là sông Hoá và sông Luộc, trên cả hai con sông này đều phát triển giao thông đường thuỷ thuận lợi bên cạnh còn tuyến đường thuỷ trên sông Yên Lộng, sông Cô, sông Diêm Hộ. Trên địa bàn huyện đã đưa vào sử dụng 83km vận tải đường sông trong đó 43km do trung ương quản lý và 40 km do huyện quản lý.
Hệ thống bến xe, bến cảng: Huyện hiện có 2 bến xe khách là Quỳnh