năm 2013
4.3.1.1. Yếu tố vị trí của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lí thuyết và cả
thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (trung tâm, cận trung tâm và xa trung tâm), vị trí của đường, phố trong mối quan hệ tổng thể với các đường, phố khác trong huyện, cuối cùng là vị trí trên cùng một đường, phố. Nhìn chung nước ta là nước đang trên tiến trình hội nhập và phát triển, người dân chưa thể thoát khỏi tâm lý chia lô mặt tiền để kết hợp mục đích ở
đường phố chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên ...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị
thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn. Giá đất (nghìn đồng/m2) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 I1 II1 III1 VT1 VT2 VT3 Mã đường
Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường từ ngã tư cầu Tây đến hết chợ huyện (I1), đường từ cầu trạm điện đến cầu vào thôn Đoài Xá Quỳnh Hải (II1), đường từ nhà bà Phê Lê
đến hết thôn An Bài cũ (III1))
Qua hình 4.2 ta thấy trên các đoạn đường, phố tiến hành điều tra, nhóm trung tâm chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí rõ rệt nhất. Vì đây là các tuyến
đường có chất lượng tốt, được đầu tư nhiều về cơ ở hạ tầng lại là nơi tập trung nhiều công trình công cộng. Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua
đất ở các vị trí trên tuyến đường phố này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do gần mặt
đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá
giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường, phốđiều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở
VT1, VT2. Các thửa đất ở VT3 chủ yếu dùng để ở. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng
ồn bởi kéo theo đó là khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh. Những phân tích trên khẳng định mức giá của các đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi yếu tố vị trí.
4.3.1.2. Yếu tố hình thể, diện tích ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
Hình thể, diện tích ảnh hưởng đến tâm lý của người dân theo phong tục tập quán lâu đời. Về diện tích, thửa đất có quy mô vừa khoảng 70 - 90m² có thể bán dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó phù hợp với khả năng mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để ở. Hình thể thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể không vuông nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Mặc dù không phải là yếu tốảnh hưởng quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp ở
các đường phố trung tâm cũng có chênh lệch hơn các thửa đất xấu.
Yếu tố này được thể hiện rõ nhất tại đường từ ngã ba rẽ vào đường đối ngoại
đến ngã tư cầu Tây vòng đến ngã tư Bạt tới Ngân hàng Chính sách xã hội huyện:
Bảng 4.5: So sánh giữa giá đất trên thị trường và giá đất nhà nước quy định Mẫu Diện tích Mặt tiền Độ sâu Hình thể Gqđ (nghìn đồng/m²) Gtt (nghìn đồng/m²) 1I2a 70,00 4,5 15,3 HT 5.200 10.700 1I2b 190,08 9,6 19,8 CN 5.200 13.600 1I2c 112,84 5,2 21,7 CN 5.200 12.500 2I2a 100,65 5,5 18,3 CN 4.160 11.900 2I2b 161,16 6,8 23,7 L 4.160 9.900 2I2c 93,00 6,0 15,9 CN 4.160 10.700 3I2a 87,00 5,3 17,1 L 3.120 7.100 3I2b 186,30 9,0 22,7 HT 3.120 8.500 3I2c 114,30 4,5 25,4 CN 3.120 9.600
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000
1I2a 1I2b 1I2c 2I2a 2I2b 2I2c 3I2a 3I2b 3I2c
Gqđ Gtt G iá đ ấ t (n g h ìn đ ồ n g /m 2 )
Hình 4.3: So sánh giá đất trên thị trường của đường từ ngã ba rẽ vào đường đối ngoại đến ngã tư cầu Tây vòng đến ngã tư Bạt tới Ngân hàng Chính sách
xã hội huyện theo đặc điểm của thửa đất
Qua bảng 4.5 và hình 4.3 trên, ta thấy rất rõ tại các vị trí thuộc nhóm trung tâm, người mua quan tâm đến diện tích và hình thể của thửa đất. Tại VT1 diện tích thửa đất là 70m2, độ rộng mặt tiền 4,5 m2 hình thang có giá (10.700 nghìn đồng/m2), diện tích 190,08 m2, mặt tiền 9,6 m2 hình chữ nhật có giá (13.600 nghìn đồng/m2). Ở VT1 diện tích lớn, mặt tiền rộng và đẹp thường được mua với giá cao vì diện tích càng rộng thì việc bố trí không gian, sử dụng đất của chủ lô đất càng trở nên đa dạng và phong phú nhưng lại khó bán bởi giá chuyển nhượng của thửa đất là rất lớn. Tại VT2 thửa đất có diện tích 93,00 m2 hình chữ nhật có giá (10.700 nghìn đồng/m2), cao hơn thửa đất
ở VT3 diện tích 186,30m2 và hình thể là hình thang.
Ở các đường, phố này người dân tập trung vào việc tìm một mảnh đất phù hợp để kinh doanh nên hình thể, độ rộng mặt tiền, diện tích ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của thửa đất.
4.3.1.4. Yếu tốđịa hình ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh