4.2.1.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ năm 2013
Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003; Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
Căn cứ các Nghị định của Chính phủ: số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
Căn cứ Quyết định số 3152/QĐ-UBND ngày 29/12/2012 về việc ban hành bảng giá đất và quy định về mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2013.
4.2.1.2. Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp của tỉnh Thái Bình.
Nguyên tắc xác định giá đất chung ở tỉnh Thái Bình nói chung, huyện Quỳnh Phụ nói riêng là căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ, các vị trí được xác định theo nguyên tắc: Vị
trí 1 là vị trí có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp theo có mức giá giảm dần và
được xác định bằng vị trí 1*hệ số k theo quy định. * Nguyên tắc xác định giá đất ở :
- Vị trí 1 : Bao gồm các thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm có chiều sâu tính từ chỉ giới đường đỏ đến thửa đất dưới 100m áp dụng mức giá quy định cho ngõ đó theo bảng giá đất.
- Vị trí 2 : Bao gồm các thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm có chiều sâu tính từ chỉ giới đường đỏ đến thửa đất từ 100m đến 200m có hệ số giá 0,8 so với vị trí 1.
- Vị trí 3 : Bao gồm các thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm có chiều sâu từ
- Trường hợp thửa đất có từ 2 mức giá trở lên thì xác định theo vị trí có mức giá cao nhất.
- Đối với các thửa đất thuộc các ngõ nối thông với nhiều đường, phố ; nếu có khoảng cách đến chỉ giới đường đỏ của các đường, phố khác nhau thì áp dụng vị trí ngõ tính theo đường phố gần nhất, nếu có khoảng cách đến chỉ
giới đường đỏ của các đường phố bằng nhau thì áp dụng tính giá đất đối với ngõ có mức giá cao nhất.
- Chiều rộng của ngõ áp dụng để tính giá đất của các thửa đất nằm trong ngõ, ngách hẻm được tính bằng chiều rộng đoạn hẹp nhất từ đầu ngõ
đến thửa đất cần định giá.
- Đường gom áp dụng mức giá bằng 0,8 mức giá quy định cho đường chính liền kề, song song với đường gom đó.
4.2.1.3. Mức độ thực thi các văn bản pháp luật qui định về giá đất
Hệ thống văn bản pháp luật thống nhất từ Trung ương đến địa phương có mục đích quản lý mức giá do Nhà nước quy định. Điều này được thể hiện rõ trong quy định về phạm vi áp dụng của giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2013 trong quyết định 3152/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2012 của ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình :
“Điều 1. Phạm vi áp dụng
1. Giá các loại đất quy định tại Quyết định này được xác định làm căn cứ và cơ sởđể :
a. Tính thuế đối với việc sử dụng đất; thuế thu nhập trong việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật ;
b. Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật ;
c. Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
d. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng
đất cho các tổ chức, cá nhân trong trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật
Đất đai năm 2003;
e. Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 59 của Luật
Đất đai năm 2003 ;
f. Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường, hỗ trợđể Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất
đai năm 2003 ;
g. Xác định giá sàn để phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự
án có sử dụng đất ;
h. Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do UBND tỉnh quy định tại Quyết định này.
3. Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chon hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm thu hồi, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ
phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giá đất cho từng trừng hợp cụ thể.
Có thể nói với hệ thống các cơ quan thống nhất từ thành phốđến các xã phường, phạm vi thực hiện của các văn bản pháp luật về giá đất ngày càng
được tăng cường thực hiện một cách triệt để và nâng cao hiệu quả.
Tuy nhiên vấn đề đặt ra đó là phản ứng của người dân trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi tham gia vào các giao dịch
đất đai. Sự chênh lệch giữa mức giá quy định và giá chuyển nhượng thực tế
rất dễ nhận thấy là khá lớn. Người dân thường kê khai thấp hơn mức giá thực tế hoặc thậm chí bằng giá quy định (mà thực tế không thể xảy ra trên thị
trường) nhằm giảm tối thiểu nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước. Đây không phải là vấn đề mới mẻ nảy sinh do quy định của Nhà nước và mặc dù
để hạn chế nhưng vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm. Nguyên nhân sâu xa của tình trạng này là những mâu thuẫn về lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng
đất dẫn tới cách hành xử trái ngược nhau. Vì vậy, để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất mà phức tạp nhất là giá đất ở trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ, việc làm cần thiết là cần tiến hành một cuộc khảo sát điều tra giá đất ở
thực tế trên một số tuyến đường điển hình đưa ra những đề nghị phù hợp. Từ các căn cứ và nguyên tắc trên UBND tỉnh Thái Bình đã ra quyết
định 3152/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2012 của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành bảng giá đất và Quy định về mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2013. Trong đó bảng giá đất ở huyện Quỳnh Phụ ban hành kèm theo quyết định được xem chi tiết ở phần II.
