Góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể sảy ra giữa hai hay nhiều đối tác rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như: Sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận.
Góp vốn bằng giá trị QSD đất cũng là một hình thức chuyển QSD đất mới được quy định từ Luật Đất đai 2003, do vậy hình thức này vẫn chưa được phát triền. Nguyên nhân:
- Do hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn xã là do tư
nhân đầu tư, không có hoặc có sự hợp tác đầu tư sản xuất nhỏ nhưng không
đăng kí với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy cơ quan nhà nước không kiểm soát và quản lí được.
- Sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển quyền mới này còn nhiều hạn chế.
Trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy hoạt động này và đưa hoạt động này nằm trong sự quản lí của cơ quan nhà nước. Các cơ quan có thẩm quyền cần kết hợp với các ngành, các cấp ở địa phương để tuyên truyền mở rộng hiểu biết của người dân vầ các quy định của hình thức chuyển quyền này, cũng như lợi ích của việc đăng kí góp vốn bằng giá trị QSD đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4.3. Đánh giá sự hiểu biết cảu người dân xã Đông Cao về chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của người dân xã Đông Cao về chuyển quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
4.3.1.1. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của người dân xã Đông Cao về những
quy định chung cuả chuyển quyền sử dụng đất
Những hiểu biết cơ bản của người dân xã Đông Cao về chuyển QSD
Bảng 4.7: Những hiểu biết cơ bản của người dân xã Đông Cao về chuyển quyền sử dụng đất
ĐVT: Tỉ lệ trả lời đúng (%)
Stt Nội dung câu hỏi CBHT SXPNN SXNN Trung
bình 1 Chuyển QSD đất là quyền của người sử dụng đất 100,00 96,67 93,33 96,67 2 Hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDđất được coi là các hình thức chuyển QSD đất 86,67 62,00 56,67 68,45 3
Đất tham gia chuyển QSD đất phải có đầy đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đất không đòi tranh chấp,
đất trong thời hạn sử dụng và không bị kê biên đảm bảo thi hành án 83,33 40,00 33,33 52,22 4 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSD đất 50,00 56,00 42,00 49,33 5
Đối tượng tham gia chuyển QSD
đất phải làm đầy đủ các thủ tục và nộp thuế cho nhà nước
90,00 90,00 83,33 87,77
Trung bình 80,00 68,93 61,73 70,88
Qua bảng 4.6 ta thấy tỉ lệ hiểu biết đúng của người dân về chuyển QSD
đất là tương đối cao. Trong đó, nhóm ĐT-CBHT là nhóm người có sự hiểu biết cao nhất, nhóm ĐT-SXPNN có tỉ lệ hiểu biết đúng thấp hơn một chút và nhóm ĐT-SXNN có tỉ lệ trả lời đúng thấp nhất. Tuy nhiên sự chênh lệch về
hiểu biết của các nhóm đối tượng là không quá cao từ 61,73% - 80%.
100% người dân trong nhóm ĐT-CBHT hiểu đúng chuyển QSD đất là quyền của người sử dụng đất, 96,67% người dân trong nhóm ĐT-SXPNN và 93,33% người dân trong nhóm ĐT-SXNN hiểu đúng về vấn để trên. Tuy
nhiên còn 4,33% người dân trong nhóm ĐT-SXPNN và 6,67% thuộc nhóm
ĐT-SXNN chưa hiểu đúng về vấn đề này.
86,67% người dân trong nhóm ĐT-CBHT hiểu đúng hiện nay theo Luật
đất đai 2003 có 8 hình thức chuyển QSD đất. tuy nhiệ vẫn còn 13,33% cho rằng chỉ có 5 hình thức và có người nhầm lẫn chuyển mục đích sử dụng đất cũng là một hình thức chuyển QSD đất; 62,00% người dân trong nhóm ĐT- SXPNN nắm được 6 hình thức chuyển QSD đất hiện nay và cón 20% có sự
nhầm lẫn sang chuyển mục đích sử dụng đất, 8% không biết các hình thức chuyển QSD đất; chỉ có 56,67% người dân trong nhóm ĐT-SXNN hiểu biết
đúng về vấn đề trên, còn 30% hiểu sai vấn đề và 13,33% không biết tới các hình thức chuyển QSD đất.
16,67% người dân trong nhóm ĐT-CBHT, 60% người dân trong nhóm
ĐT-SXPNN và còn 66,67% người dân trong nhóm ĐT-SXNN không nắm
được các điều kiện đểđất được tham gia chuyển QSD đất. Hầu hết người dân chỉ nắm được 2 điều kiện là có giấy chứng nhận QSD đất và đất không có tranh chấp. Còn 2 điều kiện đất trong thời hạn sử dụng và đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án thì ít người biết tới.
Về thời điểm thự hiện các quyên chuyển QSD đất chỉ có 50% người dân trong nhóm ĐT-CBHT và 42% người dân trong nhóm ĐT-có sự hiểu biết
đúng. Nhưng ở nhóm ĐT-SXPNN sự hiểu biết đúng lại cao hơn đạt 56%.
Đáng quan tâm là phần đa người dân ở cả 3 nhóm đối tượng đều hiểu
đúng muốn tham gia chuyển QSD đất phải làm đầy đủ các thủ tục và nộp thuế
cho nhà nước.
Qua kết quả phỏng vấn trên ta nhận thấy, sự hiểu biết đúng của người dân cũng như của các nhóm đối tượng là khá cao về những vấn đề cơ bản của chuyển QSD đất. Trong đó nhóm ĐTCBHT là nhóm có tỉ lệ trả lời đúng cao nhất một phần là do vai trò của nhóm đối tượng này. Hai nhóm đối tượng còn lại cũng có sự hiểu biết khá cao có được sự hiểu biết này là do có người giải thích dẫn lối chỉ đường cho (nhóm ĐT-CBHT) và sự tìm hiểu cũng như tiếp xúc thực tế. Tuy nhiên ở mức độ khái quát, khi được hỏi về những vấn đề chi tiết hơn, cụ thể hơn thì tỉ lệ trả lời đúng cũng giảm xuống.
4.3.1.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về tài chính liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất
Sự hiểu biết đúng của người dân xã Đông Cao về tài chính liên quan
Bảng 4.8: Sự hiểu biết đúng của người dân xã Đông Cao về tài chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
ĐVT: Tỉ lệ trả lời đúng (%)
Stt Nội dung câu hỏi CBHT SXPNN SXNN Trung bình
1
Tiền thuế chuyển QSD đất là khoản tiền Nhà nước thu của người sử dụng đất khi chuyển
quyền
93,33 83,33 76,67 84,44
2
Thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân là những khoản tiền được pháp luật quy định có liên quan đến
chuyển QSD đất
86,67 62,00 63,33 70,67
3 Tiền thuế chuyển nhượng QSD
đất bằng 2,5% giá trị QSD đất 66,67 50,00 53,33 56,67 4 Lệ phí trước bạđược quy định
bằng 1% giá trị QSD đất 66,67 50,00 53,33 56,67
Trung bình 78,34 61,33 61,67 67,11
Tài chính liên quan đến chuyển QSD đất là một vấn đề mà các đối tượng chuyển QSD đất cũng như hầu hết người dân rất quan tâm. 67,11% người dân được hỏi có sự hiểu biết đúng đắn về vấn đề tài chính này, nhóm
ĐT-CBHT là nhóm có sự hiểu biết đúng cao nhất (78,34%) và ĐT-SXNN có sự hiểu biết đúng thứ hai (61,67%) và nhóm ĐT-SXPNN có sự hiểu biết đúng là thấp nhất (61,67%).
6,67%; 16,67%; 23,33% người dân ở từng nhóm đối tượng CBHT, SXPNN và SXNN không biết về tiền thuế chuyển QSD đất.
13,33%; 48%; 30% người dân ở từng nhóm đối tượng khi được hỏi chỉ
biết về 2 khoản tiền liên quan đến chuyển QSD đất là thuế chuyển quyền và lệ
phí trước bạ. 6,67% người dân trong nhóm ĐT-SXNN không bbieets về các khoản tiền liên quan đến chuyển QSD đất.
Còn 33,33%; 50%; 46,67% người dân ở từng nhóm đối tượng không biết thuế chuyển nhượng QSD đất và lệ phí trước bạđã được quy định bangef bao nhiêu % giá trị QSD đất.
Có được sự hiểu biết như trên là do đây là một vấn đề gắn với hoạt
động thực tiễn của người dân khi tham gia chuyển QSD đất, nên người dân có sự hiểu biết đúng về vấn đề khá cao. Tuy nhiên, sự hiểu biết đó vẫn còn nhiều hạn chếở cả 3 nhóm đối tượng do những vấn đềđó ít gặp phải khi thực hiện các giao dịch và trong trường hợp có gặp thì người dân cũng không được giải thích cụ thể từ cán bộđịa chính cũng như cán bộ thuế.
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất
4.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển đổi quyền sử dụng đất
Sự hiểu biết đúng của người dân xã Đông Cao về chuyển đổi QSD đất phân theo nhóm đối tượng được thể hiện qua bảng 4.9:
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển đổi quyền sử dụng đất
ĐVT: Tỉ lệ trả lời đúng (%)
Stt Nội dung câu hỏi CBHT SXPNN SXNN Trung
bình 1 Chuyển đổi QSD đất là hành vi chỉ bao hàm việc “đổi lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất 90,00 56,67 66,67 71,11 2 Việc chuyển QSD đất nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất nhằm khắp phục tình trạng manh mún phân tán đất đai 93,33 50,00 70,00 71,11 3 “Dồn điền đổi thửa” có phải là một hình thức chuyển đổi QSD đất 73,33 46,67 60,00 60,00 4 Luật đất đai 2003 quy định, việc chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân trong giới hạn đơn vị hành chính cấp xã 66,67 56,67 63,33 62,22 5 Người sử dụng đất muốn chuyển đổi QSD đất phải làm hợp đồng chuyển nhượng QSD đất rồi gửi nên UBND xã 90,00 76,67 76.67 81,11 Trung bình 82,67 57,34 67,33 69,11
Qua bảng 4.9 ta thấy, sự hiểu biết đúng của người dân ở hình thức chuyển quyền sử dụng đất này ở mức độ trung bình và có tỉ lệ trả lời đúng ở
các nhóm đối tượng có sự chênh lệch khá lớn, nhóm ĐT-CBHT có tỉ lệ trả lời
đúng cao nhất và nhóm ĐT-SXPNN có tỉ lệ trả lời đúng thấp nhất.
10%; 20%; 16,67% người dân ở các nhóm đối tượng hiểu sai về khái niệm chuyển đổi QSD đất. Còn 23,33% người dân ở nhóm ĐT-SXPNN và 16,66% người dân ở nhóm ĐT-SXNN không biết về hình thức này.
6,67%; 50%; 30% người dân ở từng nhóm đối tượng không nắm được mục đích của việc chuyển đổi QSD đất là tổ chức lại sản xuất khắp phục tình trạng manh mún đất đai.
“Dồn điền đổi thửa” là một hình thức chuyển đổi QSD đất theo chủ
trương của nhà nước, tuy nhiên 26,67%; 53,33%; 40% người dân ở 3 nhóm
đối tượng không biết về chủ trương này.
Việc chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong giới hạn đơn vị hành chính cấp xã. Đây là câu hỏi đòi hỏi người dân phải có sự hiểu biết khá sâu cũng nhưđã từng tham gia chuyển QSD đất mới nắm rõ
được. Do vậy câu hỏi này sự hiểu biết đúng của người dân giảm, đặc biệt là ở
nhóm ĐT-SXPNN.
Nhưng khi hỏi về hồ sơ chuyển đổi QSD đất thì người dân ở các nhóm
đối tượng lại nắm khá rõ. Do đây là một trong các hình thức chuyển QSD đất nên hồ sơ chuyển đổi QSD đất cũng tương tự như hồ sơ của các hình thức khác nên người dân có thể nắm được.
Đây là hình thức chuyển QSD đất mà có số lượng người dân tham gia rất ít, mà chủ yếu nghe được qua các phương tiện thông tin. Và đó là lý do mà tỉ lệ trả lời đúng khái niệm và mục đích của chuyển đổi tương đối cao, nhưng khi được hỏi sâu vào vấn đề thì tỉ lệ người không biết cũng như trả lời sai là rất cao. Và nhóm ĐT-CBHT cũng là những người có tỉ lệ trả lời đúng cao nhất.
4.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Sự hiểu biết đúng của người dân xã Đông Cao về chuyển nhượng QSD
Bảng 4.10: sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ĐVT: Tỉ lệ trả lời đúng (%)
Stt Nội dung câu hỏi CBHT SXPNN SXNN Trung
bình
1
Chuyển nhượng QSD đất là việc chuyển QSD đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị 96,67 93,33 86,67 92,22 2 Người nhận QSD đất không nhất thiết phải trả bằng tiền mà có thế trả bằng hiện vật cho người chuyển nhượng để có QSD đất 90,00 86,67 83,33 86,67 3 Chuyển nhượng QSD đất khác với việc mua bán đất đai 86,67 90,00 76,67 84,45 4 Hồ sơ chuyển QSD đất gồm: giấy chứng nhận QSD đất, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nộp tại UBND xã nơi có đất 90,00 86,67 80,00 85,56 5 Hộ gia đình cá nhân chỉ nhận chuyển QSD đất chuyên trồng
lúa nước khi sản xuất nông nghiệp
76,67 70,00 63,33 70,00 Trung bình 88,00 85,33 78,00 83,78
Sự hiểu biết đúng đạt tỉ lệ cao nhất ở nhóm ĐT-CBHT, sự hiểu biết tthaaps nhất là ở nhóm ĐT-SXNN. Tuy nhiên, tỉ lệ trả lời đúng trung bình của người dân xã Đông Cao về chuyển nhượng QSD đất là rất cao.
Về khái niệm chuyển nhượng QSD đất thì hầu hết người dân đều hiểu
đúng, tuy nhiên còn 3,33% người dân ở nhóm ĐT-CBHT và 6,67% người dân
ở nhóm ĐT-SXPNN hiểu sai, 13,33% người dân ở nhóm ĐT-SXNN không biết về khái niệm chuyển nhượng QSD đất.
Người dân ở nhóm ĐT-CBHT có sự hiểu biết đúng rất cao về sự khác nhau giữa mua bán đất đai và chuyển nhượng QSD đất, nhưng người dân nhóm ĐT-SXNN tỉ lệ hiểu biết về vấn đề này còn tương đối thấp so với mặt bằng chung.
Đa phần người dân dều hiểu rõ hồ sơ chuyển nhượng QSD đất gồm: giấy chứng nhận QSD đất và hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho Văn phòng Đăng kí QSD đất. Tuy nhiên, còn 10% người dân ở cả 3 nhóm hiểu sai về các giấy tờ trong hồ sơ cũng nhưđịa
điểm nộp hồ sơ. Còn 3,33%; 10% người dân ở 2 nhóm ĐT-SXPNN và ĐT- SXNN không biết về thủ tục này.
Hộ gia đình cá nhân chỉ nhận chuyển QSD đất khi sản xuất nông nghiệp, 23,33% người dân trong nhóm ĐT-CBHT; 30% người dân trong nhóm ĐT-SXPNN; 26,67% người dân trong nhóm ĐT-SXNN hiểu sai về vấn
đề này họ cho rằng việc chuyển nhượng không có giới hạn. Còn 10% người dân ở nhóm ĐT-SXNN không biết về vấn đề này.
Như vậy ta thấy, sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSD
đất là khá cao và sự chênh lệch về sự hiểu biết đó của các nhóm đối tượng là khá cao. Có kết quả đó là do đây là một hoạt động diễn ra khá sôi động trên
địa bàn xã cũng như toàn huyện nên người dân thường xuyên được tiếp xúc cũng như tìm hiểu về nó. Sự hiểu biết của người dân cũng giảm xuống khi đi vào những câu hỏi chi tiết về vấn đề.
4.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về cho thuê và cho
thuê lại quyền sử dụng đất
Sự hiểu biết đúng của người dân xã Đông Cao về cho thuê và cho thuê lại QSD đất phân theo nhóm đối tượng được thể hiện qua bảng 4.11:
Bảng 4.11: sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
ĐVT: Tỉ lệ trả lời đúng (%)
Stt Nội dung câu hỏi CBHT SXPNN SXNN Trung
bình
1
Cho thuê, cho thuê lại là việc người sử dụng đất nhượng QSD
đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng
93,33 86,67 56,67 78,89
2
Cho thuê, cho thuê lại là hình thức chuyển quyền mới được quy định từ Luật đất đai 2003
60,00 46,67 33,33 46,67
3
Cho thuê, cho thuê lại QSD đất khác nhau ở nguồn gốc đất cho thuê
90.00 86,67 66,67 81,11
4
Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân là không quá 20 năm, đối với cây lâu năm là 50 năm