2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài
3.4.3. ánh giá chung
i v i nhóm đ t nông nghi p, tiêu chí phân c p khu v c và v trí th ng nh t và t ng đ i đ n gi n ph n ánh giá tr c a nhóm đ t nông nghi p là giá tr h u hình c a các đ c đi m ch t l ng t nhiên và k thu t h t ng c a đ t đai. Tuy nhiên, trong các khu v c đô th hóa thì m c giá c a nhóm đ t này quy đ nh trong b ng giá c ng ch a sát v i giá chuy n nh ng th c t trên th tr ng do b gi i h n quy đ nh c a pháp lu t đ t đai hi n hành là đ nh giá đ t ph i theo m c đích s d ng đ t.
i v i đ t phi nông nghi p, tiêu chí phân c p c a đ t phi nông nghi p (c th là đ t nông thôn và đ t đô th ) mang tính ch quan, không có h th ng làm
m t cân đ i gi a các tuy n đ ng vì không xác đ nh đ c tiêu chí nh h ng đ n giá đ t đai.
Giá đ t đ c xây d ng theo tuy n hay đo n đ ng giao thông. Vi c phân chia các đo n đ ng ch y u d a vào “c m nh n” c a ng i đ nh giá mà không gi i thích đ a ra đ c các c n c khách quan.Ngoài ra, giá đ t còn b gi i h n b i khung giá do nhà n c quy đ nh t i ngh đ nh 123/2007/N -CP nên b ng giá còn b “áp giá” đ không v t khung.
Qua đánh giá b ng giá đ t hàng n m, c th b ng giá các lo i đ t n m 2015 c a thành ph M Tho cho th y cùng m t lúc đ m b o đi u ki n sát v i giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t và gi i h n c a khung giá đ t do Chính ph quy đ nh t i Ngh đ nh 104/2014/N -CP ngày 14 tháng 11 n m 2014 là không th th c hi n đ c, b i vì m c giá tr n (cao nh t) t i Ngh đ nh này là 45.000.000 đ ng/m2 c ng t ng thêm 20% s là 54.000.000 đ ng/m2 v n th p h n nhi u l n so v i m c giá chuy n nh ng t i v trí caonh t trên đ a bàn thành ph M Tho.
V i vi c xác đ nh các y u t v th đ t đai rõ ràng và khách quan, s d ng ph ng pháp phân tích th ng kê đ nh l ng và ph n m m DTREG đã phân tích đ c m c đ nh h ng c a t ng y u t v th đ n giá đ t.
K t qu phân tích các y u t v th c u thành giá tr đ t và xây d ng mô hình cây quy t đ nh giá đ t đ c trình bày trên ph n nào đã kh ng đ nh s đúng đ n trong vi c xác đ nh giá đ t c a các tuy n và đo n đ ng, đ ng th i c ng kh ng đ nh kh n ng s d ng mô hình cây quy t trong vi c xây d ng b ng giá đ t hàng n m c a thành ph .